TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09463

N° Portalis DB3S-W-B7I-2BVB

Minute : 132/25

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau

de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [H] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

MME [T]

Le 6 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Février 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mai 2022, Mme [M] [B] a donné à bail à Mme [H] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros.

Par acte du 30 mai 2022, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mars 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 550 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 13 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [H] [T] ;

— et la condamnation de Mme [H] [T] :

— au paiement de la somme actualisée de 1 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur présentation d’une quittance subrogative,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus et qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais.

Citée à l’étude du commissaire de justice, Mme [H] [T] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

1 – Sur la constatation de la résiliation du contrat

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 31 mai 2022 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 2 550 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au commandement pour régler les sommes dues.

Or, il ressort des décomptes produits aux débats que si la caution a bien versé la somme de 2 550 euros au bailleur correspondant aux échéances des mois de janvier, février et mars 2024, Mme [T] a, elle, effectué un paiement de 850 euros le 19 mars 2024 auprès du bailleur, un paiement de 850 euros le 11 avril 2024 auprès du bailleur et deux paiements de 425 euros auprès de la caution les 13 mars et 2 avril 2024. Elle s’est donc acquittée de la somme de 2 550 euros bien avant l’expiration du délai de deux mois prévu au commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont donc pas trouvées réunies et la demande aux fins de constater la résiliation du bail sera rejetée.

2 – Sur le prononcé de la résiliation du contrat

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, la caution produit un décompte démontrant que Mme [H] [T] reste redevable de la somme de 1 700 euros à son égard et qu’elle ne doit aucune somme au bailleur. La somme de 1 700 euros représente moins de trois échéances contractuelles.

En conséquence, l’inexécution constatée n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et la demande formée à cette fin sera également rejetée. Les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront, par voie de conséquence, rejetées.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La caution produit un décompte démontrant que Mme [H] [T] reste lui devoir la somme de 1 700 euros à la date du 29 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Mme [H] [T] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1 700 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les causes du commandement ayant été entièrement réglées.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Compte tenu de ces éléments, Mme [H] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE les demandes aux fins de constatation et de prononcé de la résiliation du bail conclu le 31 mai 2022 entre Mme [M] [B] et Mme [H] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] ;

REJETTE, en conséquence, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [H] [T] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 1 700 euros (décompte arrêté au 29 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [H] [T] à s’acquitter de sa dette en 17 fois, en procédant à 17 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE