TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/11166 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNN4

N° de MINUTE : 25/00726

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14], SIS [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, SAS,

[Adresse 1]

[Adresse 18]

[Localité 8]

représentée par Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [C] est propriétaire des lots n°194, 258 et 415 de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93).

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [B] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [C] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 32.678,54 € en principal, selon décompte arrêté au 14 novembre 2023, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2023 sur la somme de 39.062,55 €,

Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Monsieur [C] [B], assumera la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, condamner le défendeur à payer au Syndicat la somme de 4.578,31€,

Condamner Monsieur [C] [B] à payer au Syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Condamner Monsieur [C] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [B] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse et ce, d’autant que ce dernier a été condamné par le tribunal de grande instance de Bobigny le 14 novembre 2018 au paiement d’un arriéré de charges. Le syndicat des copropriétaires précise que si Monsieur [C] s’était vu octroyer par la commission de surendettement une suspension d’exigibilité à l’égard des sommes dont il était redevable, ce plan de surendettement a été déclaré irrecevable le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny compte tenu de l’absence de toute démarche de vente amiable du bien.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [B] [C] n’a pas constitué avocat et ce, malgré plusieurs désignations successives dans le cadre de l’octroi de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2024 et fixée à l’audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [C];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 octobre 2017, 28 février 2019, 10 décembre 2019, 13 février 2020, 14 octobre 2020, 15 juin 2022 et 22 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 3 avril 2024 a été de 33.164,16 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 485,62 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32.678,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure. La mise en demeure du 17 octobre 2023 notifiée à Monsieur [B] [C] porte en effet sur une somme supérieure à celle au paiement de laquelle le défendeur est condamné et ne peut en conséquence être valablement retenue.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 4.578,31 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 17 octobre 2023.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [B] [C] a déjà fait l’objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 octobre 2012 et du 14 novembre 2018. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [B] [C] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

De surcroît, Monsieur [B] [C] s’est vu octroyer des délais de paiement par le tribunal de grande instance de Bobigny le 14 novembre 2018 aux fins de régler son arriéré de charges. Il n’a pour autant pas respecté cet échéancier. Il sera rappelé que le plan de surendettement mis en application à compter du 30 novembre 2014 n’avait pas non plus été apuré, ainsi que l’a constaté le tribunal de céans dans un jugement du 26 mai 2023 qui a, au surplus, relevé la mauvaise foi de ce dernier au regard de son inertie prolongée. Monsieur [C] s’est ainsi vu déchoir du bénéfice de la procédure de surendettement.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [C] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. HERMEXIS, avocats associés, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 3] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 32.678,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 4] [Localité 16] [Adresse 15] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 2] à [Adresse 11] [Localité 17] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. HERMEXIS, avocats associés, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 21 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT