Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 31 juillet 2025, n° 24/08088

TJ Bobigny 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés et que la SCI LA ROSERAIE n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale, rendant les charges exigibles.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables à la SCI LA ROSERAIE, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice financier certain aux autres copropriétaires, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, justifiant ainsi le paiement au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 31 juil. 2025, n° 24/08088
Numéro(s) :	24/08088
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique TOURNIERNajet SENOUCI
Parties :	Syndicat des Copropriétaires d ela [ Adresse 4 ] c/ S.C.I. LA ROSERAIE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/08088 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3QP

Minute : 25/242

S.D.C. [Adresse 4] [Adresse 3]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

S.C.I. LA ROSERAIE

Représentant : M^e Najet SENOUCI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires d ela [Adresse 4]

[Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 1]

ayant pour avocat M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. LA ROSERAIE,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Najet SENOUCI, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LA ROSERAIE est propriétaire de parkings correspondants aux lots n°55,56 et 63 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3], (le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à la SCI LA ROSERAIE une sommation de payer la somme de 3198,48 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LA ROSERAIE devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner la société ROSERAIE au paiement de la somme de 3722,29 euros, appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 402,58 euros à compter du 9 novembre 2021, puis sur la somme de 656,91 euros à compter du 9 février 2022, puis à compter du 11 mai 2022 sur la somme de 959,84 euros, puis à compter du 9 février 2023 sur la somme de 1.073,27 euros, puis à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 1.343,58 euros, puis à compter du 18 août 2023 sur la somme de 2.218,48 euros, puis à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2.477,99 euros, puis à compter du 21 février 2024 sur la somme de 3.198,48 euros, puis à compter de l’assignation de la présente assignation pour le surplus ; La condamner de même au paiement de la somme de 2300 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les coûts de la sommation de payer.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois à la demande des parties.

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise à la somme de 4485,92 euros au titre des charges de copropriété et des frais et maintient ses autres demandes.

Il expose que la SCI LA ROSERAIE, propriétaire de divers lots correspondant à de parkings exploités au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement depuis juillet 2021. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI LA ROSERAIE au paiement de dommages et intérêts.

La SCI LA ROSERAIE, représentée, reconnait être redevable des charges de copropriété, conteste les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les dommages et intérêts.

Elle précise que la SCI LA ROSERAIE a été créée dans le cadre d’un programme immobilier voisin et que les parkings ont été acquis pour les futurs acquéreurs. Elle indique avoir demandé à effectuer le paiement sans réponse du service comptable, à la suite du rachat de NEXITY et de la modification des interlocuteurs. Elle souhaite payer le solde de charges dans le cours du délibéré. Elle soutient que les frais ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi et s’oppose à la demande de dommages et intérêts non justifiée dans son principe.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 7 juillet 2025, la SCI LA ROSERAIE communique un avis de virement du 30 juin 2025 à hauteur de la somme de 4312,92 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la copropriétaire. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la SCI LA ROSERAIE.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

L’avis de virement, qui ne permet pas seul d’identifier le bénéficiaire du compte bancaire crédité, et dont le montant ne correspond pas aux demandes de l’assignation, ne suffit toutefois pas à justifier du paiement des charges de copropriété objet du litige.

Ainsi, les éventuels paiements intervenus postérieurement à la date du décompte, 1er avril 2025, viendront en déduction des sommes dues, à la date de leur encaissement.

En conséquence, il convient de condamner la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la [Adresse 4], situé [Adresse 3] la somme de 2788,80 euros, au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, appel du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 1900,36 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1697,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure date du 9 novembre 2021, du 9 février 2022 et 11 mai 2022. Toutefois, elles ont abouti à un paiement de 914,84 euros en juillet 2022, si bien qu’elles ne constituent pas de frais nécessaires au recouvrement de la créance dont le paiement est demandé dans le cadre de l’instance.

Il est également justifié de l’envoi de mises en demeure les 17 août 2022, 9 novembre 2022, 9 février 2023, 10 mai 2023, 18 août 2023, et 23 novembre 2023 facturées conformément au contrat de syndic.

Il convient de faire droit à la demande à hauteur de 282 euros (2 fois 45 euros et 4 fois 48 euros).

Il y a lieu aussi de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 21 février 2024, à hauteur de 149,20 euros, dont il est justifié.

En revanche, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les intérêts de retard non justifiés seront écartés.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » et de « transmission avocat » facturés deux fois 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner de la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], situé [Adresse 3] la somme de 431,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que la SCI LA ROSERAIE ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à ces lots. Cette irrégularité constitue un préjudice financier certain à la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], situé [Adresse 3] la somme de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI LA ROSERAIE aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI LA ROSERAIE à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 3], la somme de 2788,80 euros, au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, appel du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 1900,36 euros et du jugement sur le surplus,

CONDAMNE la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 3] la somme de 431,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LA ROSERAIE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LA ROSERAIE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT