TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11177 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLXL

N° de MINUTE : 25/00097

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [M] [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [I] est propriétaire du lot 7 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner Monsieur [B] [I] à lui payer la somme de 5 378,46 euros au titre des appels impayés au 24 janvier 2024,

— condamner Monsieur [B] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Monsieur [B] [I] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 juin 2024, Monsieur [B] [I] sollicite du tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sous la forme de douze échéances mensuelles,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [B] [I] à lui payer la somme de 5 378,46 euros au titre des appels impayés au 24 janvier 2024. Répondant aux moyens soulevés par Monsieur [B] [I], il soutient que ce dernier ne lui a pas valablement notifié sa nouvelle adresse et que les travaux contestés ont été votés par les assemblées générales des copropriétaires du 4 janvier 2021 et du 18 mars 2022.

Monsieur [B] [I] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux de convocation aux assemblées générales ni n’apporte la preuve de la notification desdits procès-verbaux. Il ajoute que le contrat de syndic n’est pas versé aux débats. Il conteste le montant des appels de fonds de travaux, faisant valoir que leurs montants ne correspondent pas à ceux votés en assemblée générale.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 4 avril 2021, 18 mars 2022 et 27 mars 2023

— un décompte des impayés arrêté au 24 janvier 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Faute pour Monsieur [B] [I] d’avoir agi en contestation des assemblées générales, il ne peut arguer d’une absence de convocation aux assemblées générales ou de communication des procès-verbaux d’assemblée générale pour se dispenser de son obligation en paiement.

S’agissant des appels de travaux, contrairement à ce que soutient Monsieur [B] [I], leur montant correspond à celui voté en assemblée générale.

Enfin, il ressort du décompte que l’ensemble des paiements dont se prévaut Monsieur [B] [I] ont été pris en compte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 378,46 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 24 janvier 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 15 décembre 2024 que Monsieur [B] [I] a déjà été condamné suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Monsieur [B] [I] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la mauvaise foi de Monsieur [B] [I] ayant été retenue, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) les sommes de :

-5 378,46 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 24 janvier 2024,

-800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Monsieur [B] [I] de sa demande de délais de paiement,

— Condamne Monsieur [B] [I] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 10 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON