TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01040 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CRS

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Société BAILYZ, SAS

C/

Madame [P] [V]

Monsieur [W] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Société BAILYZ, SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mathilde LATOUR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [P] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présent et assisté de M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Mathilde LATOUR

M^e Xavier MARTINEZ

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 17 février 2022, Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] ont donné en location à Monsieur [K] [N], Monsieur [L] [T], et Monsieur [D] [H] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer révisable de 1 950 € outre provisions sur charges de 150 €.

Par acte en date du 25 janvier 2025, Monsieur [K] [N], Monsieur [L] [T], et Monsieur [D] [H] ont cédé à la SAS BAILYZ leurs créances de trop-versés mensuels de loyer déjà intervenus depuis la signature du bail et les créances futures correspondant aux trop versés mensuels de loyer à venir.

Un constat de non-conciliation a été dressé par la Commission départementale de conciliation de la Seine-Saint-Denis le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 21 février 2025, la SAS BAILYZ a attrait Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins :

d’ordonner à Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] de lui payer solidairement une provision d’un montant de 25 514, 38 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement;d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;de condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.L’affaire a éré appelée à l’audience du 20 mai 2025.

À cette audience, la SAS BAILYZ, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes, sauf à actualiser la dette à hauteur de 27 872, 26 € et solliciter le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V].

In limine litis, elle déclare être recevable en ses demandes.

Elle affirme avoir intérêt à agir, en sa qualité de cessionnaire régulière d’une créance née, liquide et exigible issue d’un contrat de bail à usage d’habitation. Elle expose que la cession de créance est régulière, sans que l’avis du débiteur ait à être sollicité, car les créances nées d’un contrat à usage d’habitation ne sont pas de nature intuitu personae. Au visa de l’article 1324 du code civil, la SAS BAILYZ soutient par ailleurs que la remise d’une assignation ou de conclusions contenant la cession de créance vaut notification régulière au débiteur au sens de ce texte.

En outre, elle fait valoir que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de toute action ayant pour objet, cause ou occasion un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation, et que la cession de créance ne fait pas perdre à la créance sa nature civile, bien qu’elle soit détenue aujourd’hui par une société commerciale.

Enfin, la SAS BAILYZ conteste l’acquisition de la prescription. Elle expose que l’article 140 III B de la loi ELAN n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce car le complément de loyer n’est pas stipulé dans le bail, et que le délai de prescription relève donc de l’article 140 III A de la même loi, concernant l’action en diminution du loyer, sans fixer de délai spécifique pour agir.

Sur le fond, la demanderesse soutient que sa créance n’est pas sérieusement contestable, conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle explique que sa créance trouve son origine dans la violation des mesures d’encadrement du loyer prévues à l’article 140 de la loi ELAN. Elle fait valoir que la ville de [Localité 8] est de fait un territoire concerné par ce dispositif, aux termes de l’article 1er de l’arrêté du préfet de la région d’Île de France n°IDF2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021. En application de ces mêmes dispositions, elle affirme que le loyer de référence majoré est de 19,30 € au mètre carré, ce dont il résulte un dépassement de 609,23 € par mois au regard du loyer actuellement appliqué. La SAS BAILYZ indique que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un complément de loyer car ce dernier n’est pas indiqué dans le bail et n’est par suite pas valable.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, la SAS BAILYZ conteste toute procédure abusive. Elle relève avoir agi dans le cadre d’un litige sérieux et avoir tenté de résoudre le litige par voie amiable.

Monsieur [W] [Y] est présent et assisté de son conseil et Madame [P] [V] est représentée par ce même conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicitent du juge de :

in limine litis,déclarer la SAS BAILYZ irrecevable en ses demandes faute d’intérêt et de qualité à agir à leur encontre,subsidiairement, qualifier la créance de la SAS BAILYZ de commerciale, se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire devant le tribunal de commerce de Bobigny,en tout tout état de cause, déclarer forclose l’action de la SAS BAILYZ au titre de ses revendications et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;subsidiairement, sur le fond, qualifier la somme de 608,65 € de différence entre le loyer de référence majoré et le loyer pratiqué comme un complément de loyer justifié, et par suite, rejeter les demandes de la demanderesse ;à titre reconventionnel, condamner la SAS BAILYZ à leur verser 8 000 € de dommages intérêts, dont 6 000 € au titre du préjudice moral et 2 000 € au titre du préjudice financier ;condamner la SAS BAILYZ à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de leur conseil.In limine litis, ils soulèvent trois exceptions de procédure.

En premier lieu, Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V], au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, estiment que la SAS BAILYZ n’a pas intérêt ni qualité à agir contre eux. Ils font valoir que l’acte de cession de créance ne leur a pas été notifié, et qu’il s’agit en tout état de cause d’une créance à caractère intuitu personae exigeant leur acceptation de la cession.

En second lieu, ils soulignent que la demanderesse est une société commerciale, ayant pour but le rachat de prétendues créances auprès de locataires pour ensuite agir à l’encontre des bailleurs, acte de nature spéculative qui par suite est un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du code de commerce. Ils en déduisent l’incompétence du juge des contentieux de la protection et sollicitent le renvoi devant le tribunal de commerce.

Enfin, ils soutiennent qu’aux termes de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, la contestation du complément de loyer doit se faire auprès de la Commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] indiquent que le complément de loyer a été explicité par échanges de courriels en date du 19 mars 2022, et que la prescription est donc acquise.

Sur le fond, Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] contestent le caractère certain, liquide et exigible de la créance. Ils font valoir d’une part, que l’arrêté n°IDF-2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021 ne fixe pas le montant du loyer concernant la [Adresse 10] où se situe l’appartement litigieux. En outre, ils soutiennent en tout état de cause qu’un complément de loyer est appliqué, et est parfaitement justifié du fait des caractéristiques exceptionnelles du logement (construction récente, localisation privilégiée, ameublement haut de gamme, jardin et terrasse exclusifs de

100m2…) Ils ajoutent au surplus que ce complément de loyer a été accepté par les locataires par leur paiement constant du loyer, le renouvellement tacite du contrat de location, les échanges de courriels avec l’agence gestionnaire du bien.

Reconventionnellement, ils soutiennent que la présente procédure est abusive, et n’est justifiée que par la vision mercantile de la société demanderesse. Ils exposent subir un préjudice moral du fait de ces accusations, alors qu’il s’agit de leur seul bien immobilier et qu’il est loué en dessous de sa valeur locative, et financier, du fait de la perte de temps causée qui impacte leur vie professionnelle et familiale.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de constater en premier lieu que des contestations sérieuses se posent tant sur le terrain juridique :

nature de la créance litieuse ;juridiction compétente ;validité de la cession de créance ; nature de l’action (en réduction du loyer – à l’origine ou lors du renouvellement du bail, ou contestation du complément de loyer) et impact sur les dispositions légales applicables ;acquisition de la prescription ; le cas échéant : confirmation ou non des nullités pouvant affecter le bail ; acceptation tacite des conditions de renouvellement du bail ;que probatoire :

application et interprétation des dispositions de l’arrêté n°IDF-2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021 ;calcul du loyer effectivement applicable au bien litigieux ; qui nécessitent par conséquent une analyse et une interprétation au fond.

En second lieu, il n’appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui impliquent de statuer sur le principe et l’étendue des obligations et de l’éventuelle responsabilité des parties.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit aux demandes formées sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de laisser les dépens (sur lesquels doit statuer le juge des référés en vidant sa saisine) de la présente instance à la charge de la demanderesse, la SAS BAILYZ.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

À défaut de partie perdante en l’état du litige, les demandes des parties sur ce fondement seront rejetées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, après débats publics, par ordonnance contradictoire, publique et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

DÉBOUTONS la SAS BAILYZ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BAILYZ aux dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES RÉFÉRÉS,