TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05821 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKGS

N° de MINUTE : 25/00603

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE PALACIO SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 10] ET HENRY IMMOBILIER CILH GESTION, SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représenté

Madame [D] [W] [M]

[Adresse 5])

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] sont propriétaires du lot n°134 de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93).

Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] ET HENRY Immobilier CILH GESTION, a fait assigner Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées les 20 et 22 janvier 2025 à Monsieur et Madame [W] [M], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M],

à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  11.881,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, se décomposant comme suit :

▪ 9.245,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024

▪ 2.665,74 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner solidairement Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M],

aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, se montrent défaillants dans le règlement de celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [W] [M] et de Madame [D] [W] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Bien que signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, ces conclusions, qui tendent exclusivement à l’actualisation de l’arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement, sont recevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile. Il y est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2023 et 25 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 19 décembre 2023 au 24 juillet 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient d’écarter la demande au titre des frais d’hypothèque du 05 juin 2024 de 409 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 13 mars 2022 et le 1er janvier 2025 a été de 18.614,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 9.777,90 euros.

Le règlement de copropriété prévoyant expressément en section II point I, page 184, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, elle sera retenue.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.836,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 22 avril 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M], sur la somme de 7.522,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2.665,74 euros au titre de ces frais. Il sera toutefois relevé que le décompte versé en procédure par le syndicat des copropriétaires ainsi que la teneur des moyens qu’il développe à ses écritures tendent à démontrer que c’est une somme de 2.635,74 euros qui est en réalité demandée.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 22 avril 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date. De surcroît, les frais antérieurs au 22 avril 2024 correspondent à des frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas prévus au contrat de syndic du 19 décembre 2023 comme pouvant être imputés aux seuls copropriétaires concernés et ne rapportent pas aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est également sollicité la somme de 240 euros au titre de la mise en demeure du 22 avril 2024, des honoraires d’avocat à hauteur de 1.572 euros appelés le 17 mai 2025, des frais de suivi de dossier du 12 juillet 2024 de 144 euros ainsi qu’une somme de 79,74 euros appelée le 25 novembre 2024 au titre des frais d’assignation. Cependant, ces frais relèvent des honoraires d’avocats et entrent de ce fait dans les frais irrépétibles. Ils seront en conséquence écartés.

En outre, il convient de déduire les frais de contentieux du 26 avril 2024 correspondant à un suivi de dossier, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir l’imputation des frais de constitution de dossier avocat du 25 juin 2024, à hauteur de 250 euros, conformément au contrat de syndic.

En application des stipulations du règlement de copropriété, la solidarité entre Monsieur et Madame [W] [M] sera retenue.

Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] ne règlent pas en totalité leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.444,74 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au regard des justificatifs versés en procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] ET HENRY Immobilier CILH GESTION, la somme de 8.836,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 7.522,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] ET HENRY Immobilier CILH GESTION, la somme de 250 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] ET HENRY Immobilier CILH GESTION, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] ET HENRY Immobilier CILH GESTION, la somme de 2.444,74 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidumMonsieur [C] [W] [M] et Madame [D] [W] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 07 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT