MINUTE N°

N° RG 24/00172 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS3M

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [H], [O], [F] [D]

Madame [Z] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H], [O], [F] [D], né le 14 février 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [B] [J], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [H], [O], [F] [D] et à Madame [Z] [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juillet 2018, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 433,46 euros outre 157,56 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par actes de commissaire de justice du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les defendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8.039,62 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise qu’elle n’est pas opposée à la demande de délais, que le loyer courant est repris et que les locataires ont commencé à régler la dette depuis le mois de décembre 2024.

Monsieur [H] [D] comparaît en personne et conteste une partie de la somme réclamée, précisant que les charges ne sont pas dues et que son logement est une passoire thermique. S’agissant de sa situation personnelle et financière, il indique qu’il a retrouvé du travail dans la finance en tant qu’auditeur en matière d’expertise comptable, après avoir perdu son emploi en 2022, qu’il perçoit environ 4.000 euros mensuels de salaire, que Madame [Z] [V] exerce à son compte mais que sa boutique ne fonctionne pas et qu’ils ont deux enfants. Il souhaite se maintenir dans les lieux et continuer à régler la dette par mensualités d’environ 600 euros en plus du loyer comme il le fait actuellement.

Bien que citée par remise de l’acte à domicile, Madame [Z] [V] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse, d’autant que l’actualisation est en faveur des défendeurs.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 9.275,62 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (159,87 euros correspondant au coût du commandement de payer), la somme de 8.039,62 euros, à la date du 4 avril 2025. Il convient toutefois de déduire la somme de 25 euros de frais de dossier, la somme de 7,62 euros de pénalité d’enquête sociale et la somme de 31,98 euros de frais de poursuite puisque le supplément de loyer de solidarité appliqué le 31 janvier 2024 a été annulé le 29 février 2024. Il résulte de ces éléments, qu’au regard du décompte, l’arriéré locatif s’élève au 4 avril 2025 à la somme de 7.975,02 euros.

Monsieur [H] [D] conteste le montant de la somme réclamée, précisant que les charges ne sont pas dues. Toutefois, il n’apporte aucun élément probant en ce sens, ni pour justifier ses prétentions selon lesquelles l’appartement serait une passoire thermique. En outre, ce dernier élément n’est pas de nature à remettre en cause l’exigibilité des charges à défaut pour le locataire de prouver qu’il a sollicité des travaux de rénovations énergétiques de son bailleur.

Madame [Z] [V], non-comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] seront donc condamnés solidairement à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7.975,02 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la situation personnelle et financière des locataires telle que décrite à l’audience, et du fait qu’ils ont commencé à apurer la dette locative depuis plusieurs mois, en plus de la reprise du règlement du loyer courant, Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et relative aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et leur expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2018 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 7.975,02 euros (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025, après déduction du versement de 1.486,83 euros du 31 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 600 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] soient solidairement condamnés à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

* que le sort des meubles laissés sur place soit régi selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,