TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05174 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNXN

Minute : 25/00812

Monsieur [P] [J]

Représentant : M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB191

C/

Madame [V] [O]

Représentant : M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

Monsieur [R] [G]

Représentant : M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

Madame [M] [G]

Représentant : M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

Madame [L] [G]

Représentant : M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 juin 2025 et après prorogation en date du 02 juin 2025 par Madame [D] [K], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne et assisté de M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [O],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne et assistée de M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [R] [G],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne et assisté de M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [M] [G],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [L] [G],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication en date du 05 septembre 2023, Monsieur [P] [J] a été déclaré adjudicataire d’un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, Monsieur [P] [J] a fait assigner Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, constater l’occupation sans droit ni titre par Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] à libérer le logement qu’ils occupent sis [Adresse 3] à [Localité 7]autoriser, à défaut de départ volontaire, à procéder à l’expulsion de Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent, avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner solidairement Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1200 euros à échoir à compter du 03 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, condamner Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] aux entiers dépens,condamner solidairement Madame [V] [O], Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire appelée à l’audience du 13 janvier 2025, lors de laquelle Madame [V] [O], représentée, a déclaré avoir restitué les clés de l’appartement et avoir quitté les lieux. Le demandeur a sollicité le renvoi afin qu’il puisse établir un état des lieux de sortie.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [J], représenté, confirme la reprise des lieux depuis le 13 janvier 2025. Il maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, à l’exception de sa demande d’expulsion. Il ramène le montant de l’indemnité d’occupation réclamée à la somme de 1100 euros par mois et conclut au débouté des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [J] expose que Madame [V] [O] a occupé avec ses enfants jusqu’en janvier 2025, le bien dont il est devenu propriétaire par adjudication, sans droit ni titre, estimant que le bail produit par Madame [V] [O] est un faux. Il réclame une indemnité d’occupation en contrepartie de cette occupation pour la période du 05 septembre 2023 au 13 janvier 2025.

Par ailleurs, s’il admet que les défendeurs ont effectué un versement de 1100 euros en octobre 2023 et trois versements de 700 euros en 2024, il conteste avoir consenti un bail verbal et maintient que les défendeurs ont occupé le logement sans droit ni titre.

Enfin, il s’oppose à toute demande reconventionnelle qui pourrait être faite au titre d’un préjudice de jouissance lié à la présence d’humidité dans le logement, en l’absence d’expertise ou de document technique.

Madame [V] [O] et Monsieur [R] [G], présents et assistés, et Madame [M] [G] et Madame [L] [G], représentées, déposent des conclusions qu’ils soutiennent oralement. Ils demandent de :

prononcer la mise hors de cause de Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G],débouter Monsieur [P] [J] de l’intégralité de ses demandes, condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux dépens.

Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G] demandent leur mise hors de cause au motif que le bail verbal a été consenti par Monsieur [P] [J] à leur mère. Madame [M] [G] et Madame [L] [G] font également valoir qu’elles ont quitté le logement en février 2024 et août 2024 et ne sauraient être tenues au paiement d’une indemnité d’occupation. Madame [V] [O] soutient que Monsieur [P] [J] lui a consenti un bail verbal et qu’en exécution de ce bail, elle lui a versé des loyers. Elle déclare qu’il était prévu que Monsieur [P] [J] régularise un contrat de bail écrit mais que celui-ci a refusé, sur les conseils de son avocat, compte tenu de l’état délabré du logement.

Les défendeurs sollicitent la dispense de paiement du « loyer » et subsidiairement, que son montant soit ramené à de plus justes proportions compte-tenu de la présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la l’existence d’un contrat de location :

Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

Le contrat de bail se caractérise par la mise à disposition d’un bien en contrepartie du paiement d’un loyer qui peut être stipulé en espèces ou en nature.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d’en rapporter la preuve. La preuve de l’existence d’un bail verbal résulte, notamment, de l’occupation des lieux, de la délivrance de quittances corrélativement au paiement des loyers, d’une occupation non équivoque du logement avec l’acceptation du bailleur et de la commune intention des parties

En l’espèce, Madame [V] [O] se prévaut de l’existence d’un contrat de location verbal datant d’octobre 2023, consenti par Monsieur [P] [J].

Il ressort tant des conditions de signification de l’assignation, que des déclarations faites à l’audience par les parties que Madame [V] [O] a occupé avec ses enfants le bien appartenant à Monsieur [P] [J] à compter du 05 septembre 2023 et jusqu’au 13 janvier 2025, avec la précision que Madame [M] [G] et Madame [L] [G] justifient avoir quitté le logement respectivement en février 2024 et août 2024.

Il ressort par ailleurs de la quittance de loyer d’octobre 2023, que Monsieur [P] [J] déclare « avoir reçu de Madame [O] [V], la somme de 1100 euros (Mille cent euros), au titre du payement du loyer et des charges pour la période de location du 1/10/2023 au 31/10/2023 et lui en donne quittance ». Il ressort encore des échanges de mails entre Madame [V] [O] et Monsieur [P] [J], que ce dernier a indiqué le 08 décembre 2023 « Bonjour [V], je vous écrit car sauf erreur de ma part je n’ai pas reçu le loyer de novembre », que le 9 janvier 2024 il écrivait : « Bonsoir [V], (…) je compte sur vous pour le règlement du mois de décembre » et dans un SMS du 14 janvier 2024 « Bonjour [V], j’ai bien reçu votre règlement ». Par ailleurs, Madame [V] [O] justifie avoir régler 1100 euros au titre du loyer de janvier 2024, puis 700 euros au titre des mois de février 2024, février 2024, mars 2024, avril 2024 et mai 2024.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant Monsieur [P] [J] à Madame [V] [O], portant sur l’immeuble désigné, qui a pris effet au 05 septembre 2023 est établie. Il s’agit d’un bail d’habitation de droit commun, soumis intégralement aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement :

Sur les indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Compte tenu de l’existence d’un bail verbal consenti par Monsieur [P] [J] à Madame [V] [O] qui s’est exécuté du 05 septembre 2023 jusqu’au 13 janvier 2025, et en l’absence de résiliation du bail avant le départ des locataires, il n’est pas possible pour le bailleur de réclamer des indemnités d’occupation dont seuls sont redevables les occupants sans droit ni titre.

Il convient donc de considérer que la demande en paiement porte sur des arriérés de loyers et charges.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Monsieur [P] [J] réclame le paiement des arriérés de loyers et charges (1100 euros par mois) du 05 septembre 2023 au 13 janvier 2025. Il reconnaît avoir reçu de Madame [V] [O] une somme de 1100 euros au titre du mois d’octobre 2023, puis trois versements de 700 euros chacun.

Il ressort des pièces produites par les défendeurs qu’une quittance de loyer du mois d’octobre 2023 d’un montant de 1100 euros a été remise par Monsieur [P] [J] à Madame [V] [O]. Ce dernier a par ailleurs reconnu avoir reçu le règlement du loyer de novembre 2023 (1100 euros).

De son côté, Madame [V] [O] justifie avoir réglé le loyer du mois de décembre 2023 (1100 euros) et janvier 2024 (1100 euros), et avoir effectué des paiements partiels (700 euros par mois) en février 2024, mars 2024, avril 2024 et mai 2024.

Au vu de ces éléments, qu’aucune autre pièce ne vient contredire, il convient de fixer à 10950 euros le montant dû par Madame [V] [O] (18150 euros – 7200 euros) au titre des loyers et charges pour la période du 05 septembre 2023 au 15 janvier 2025.

Sur l’exception d’inexécution invoquée par les défendeurs :

Le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi.

Le locataire doit alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. De plus, le non-respect de ses obligations par le bailleur n’autorise pas le locataire à se soustraire aux siennes. Il ne peut différer ou suspendre le paiement des loyers de sa propre autorité. Il lui appartient de s’en faire dispenser au préalable par l’autorité judiciaire.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’aération et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

L’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, cette notion ne pouvant être confondue avec celle d’indécence.

Pour démontrer l’insalubrité ou à tout le moins l’indécence du logement donné en location, les défendeurs verse aux débats des photographies et des attestations de témoins qui déclarent que la présence d’humidité et de moisissures affectent plusieurs pièces du logement, que le fenêtres sont défectueuses, que le chauffage est défaillant.

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir les désordres et leur origine, et notamment que ceux-ci résulteraient d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Or, aucun document technique (un rapport des services de salubrité de la mairie ou celui d’un technicien) ne vient corroborer les déclarations de Madame [V] [O], exceptées quatre photographies ni datées ni localisées. Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune réclamation faite au bailleur concernant la présence d’humidité dans le logement avant l’audience, étant souligné que la chute d’une partie du faux-plafond de la chambre est intervenue en janvier 2025, soit juste avant que Madame [V] [O] et son fils ne déménagent.

Au vu des éléments produits, Madame [V] [O] n’établit pas une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination, seule de nature à justifier une dispense, par le preneur, de s’acquitter du paiement des loyers dus au titre du bail qui lui a été consenti.

Il est du reste constant que Madame [V] [O] et ses enfants ont occupé les lieux sans discontinuer, jusqu’à leur déménagement.

En conséquence, la demande de dispense de paiement des loyers sera rejetée.

Sur la demande de diminution du loyer :

Lorsque les lieux loués sont affectés d’un désordre grave ou rendus partiellement inhabitables, la responsabilité du bailleur peut être engagée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 au titre de son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.

Madame [V] [O] ne démontre pas que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et que l’état d’insalubrité préexistait à son entrée dans les lieux, étant souligné que les défendeurs sont entrés dans les lieux le 15 juin 2021, qu’il n’est produit aucun état des lieux d’entrée et qu’il n’est justifié d’aucune réclamation de ce chef auprès du précédent bailleur, Madame [V] [O] déclarant avoir réglé la totalité du montant du loyer (1100 euros) dans le cadre du précédent bail consenti par Monsieur [U] [C].

Au regard des éléments produits, Madame [V] [O] ne démontre pas que les désordres sont imputables au bailleur et que le logement était insalubre à son entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une inexécution de la part de Monsieur [P] [J], justifiant qu’il lui soit accordé une baisse du montant du loyer.

Madame [V] [O] ayant occupé le logement du 05 septembre 2023 au 15 janvier 2025, est tenue de s’acquitter de son obligation de paiement des loyers jusqu’à cette date.

Madame [V] [O] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 10950 euros au titre des loyers et charges pour la période du 05 septembre 2023 au 15 janvier 2025.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire avec les enfants de Madame [V] [O], dès lors qu’il ressort des échanges produits aux débats, que Monsieur [P] [J] n’a sollicité le règlement des loyers qu’auprès de Madame [V] [O], considérée comme seule titulaire du bail verbal, ce qui, au demeurant, apparait conforme au projet de bail du 1er octobre 2023, rédigé par Monsieur [P] [J] mais qui n’a pas été finalisé.

Enfin, le juge constate que Madame [V] [O] qui invoque l’état dégradé du logement ne formule aucune demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [O] aux dépens de l’instance et de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [J] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Monsieur [P] [J] sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [R] [G], Madame [M] [G] et Madame [L] [G],

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [P] [J] et Madame [V] [O], sur le bien situé [Adresse 3], à compter du 05 septembre 2025,

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 10950 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Madame [V] [O] de sa demande de dispense de paiement des loyers,

DEBOUTE Madame [V] [O] de sa demande de diminution du montant du loyer,

CONDAMNE Madame [V] [O] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [J] et Madame [V] [O] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [J] et Madame [V] [O] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT