TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/03372 – N° Portalis DB3S-W-B7J-235J

Minute : 25/343

S.D.C. [Adresse 10]

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

Monsieur [U] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 par Madame Magalie CART,vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC NORMAND, avocat au au barreau du Val de Marne et de Melun

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [R] est propriétaire de lots de copropriété n°32 et n°147 situés l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Adresse 13] (93160), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à NOISY-LE-GRAND (93160), a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de sommes suivantes :

5.680,86 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts de droit capitalisables à compter de la sommation et pour le surplus à compter de l’assignation ; 800 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; 1.516,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ; Condamner les défendeurs aux entiers dépens ; L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], représenté aux débats par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [R] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et que cette absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis 2022.

Par ailleurs, il signale l’existence d’un précédent jugement de condamnation du défendeur du 21 septembre 2023 et s’oppose à l’octroi de délais de paiements.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [U] [R] n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [U] [R] est propriétaire de lots de copropriété n°32 et n°147 situés l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 15] contrat de syndic en date du 25 juillet 2022, un décompte arrêté au 1er janvier 2025 repris dans l’assignation délivrée au défendeur, les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues les générale du 28 septembre 2023, et du 26 septembre 2024 ; Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [U] [R] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de de 5.680,86 euros (hors frais d’un montant de 800 euros) sur la période du 31 mars 2023 au 1er janvier 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 5.680,86 euros au titre d’arriéré de charges sur la période du 31 mars 2023 au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 800 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Néanmoins, le tribunal constate qu’il n’est pas justifié de l’envoi de mises en demeure.

Sur les frais de « constitution et suivis de dossier à l’avocat » et « suivi procédure de recouvrement », en application du texte précité, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, qui bien que prévus par le contrat de syndic n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles et étant par ailleurs rappelé que les honoraires d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [U] [R] a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement de charges de copropriété impayées par jugement rendu le 21 septembre 2021 et que ce dernier ne s’est pas encore libéré de causes de sa condamnation et que depuis il ne paye pas régulièrement les charges de ses lots.

Il en résulte que le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, entraînant une désorganisation de la trésorerie impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches que le demandeur a dû accomplir, il convient de condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 5.680,86 euros au titre d’arriéré des charges sur la période du 31 mars 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Adresse 13] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia-Marne-la-Vallée sis à [Localité 14], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE