TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/06/2025

à : Maitre Catherine HENNEQUIN

Monsieur [K] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04106

N° Portalis 352J-W-B7J-C7VD6

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04106 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VD6

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [N] a pris à bail un appartement auprès de la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle est venue la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La RIVP indique que dans le cadre de travaux de remplacement de l’ensemble des fenêtres de l’immeuble pour en améliorer les performances énergétique, thermique et phonique, elle a vainement pris attache avec M. [K] [N] afin de pouvoir accéder à ce son logement.

Elle lui a donc fait sommation, le 25 février 2025, de laisser accès à son logement pour le 7 mars 2025 mais a trouvé porte close.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, elle a fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’autorisation de pénétrer dans le logement de M. [K] [N] accompagnée des entreprises mandatées par elle, notamment l’entreprise NORBA, autant de fois qu’il sera nécessaire pour procéder à la prise des cotes des fenêtres puis au travaux de remplacement , tels que prévus par le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP),

— la condamnation de M. [K] [N] aux dépens et à lui verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [K] [N], en ne lui permettant pas d’accéder à son logement pour l’exécution de travaux pourtant nécessaires, méconnaît les obligations légales et contractuelles qui sont les siennes au titre des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et 6 de son contrat de bail.

Lors de l’audience du 6 mai 2025, la RIVP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [K] [N], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux

En application des dispositions de l’article 834 et 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Enfin, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, l’article 6 des conditions générales du contrat signé par M. [K] [N] prévoit également que le locataire devra « laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur, dûment mandatés par ce dernier en cas de nécessité. Il en sera de même des ouvriers chargés d’exécuter les travaux ordonnés par le bailleur. Dans ce dernier cas, le locataire sera avisé au moins 24h à l’avance ».

Il ressort des pièces produites que la RIVP est bien la propriétaire de l’immeuble au sein duquel se trouve l’appartement pris à bail par M. [K] [N]. Elle justifie procéder à des travaux de rénovation énergétique dans cet immeuble consistant au remplacement des menuiseries et à la mise en place d’un système occultant en site occupé, nécessitant l’accès aux différents logements.

Elle verse au dossier des fiches informatives qui auraient été portées à la connaissance des habitants entre le mois de janvier et le mois de septembre 2024 par voie d’affichage ainsi que la sommation faite à M. [K] [N] le 25 février 2025 de laisser accès à son logement le 7 mars 2025 à la société NORBA, en charge de prendre les cotes des fenêtres.

S’il est incontestable que M. [K] [N] n’était pas présent le jour dit, cette seule défaillance est insuffisante à caractériser un trouble manifestement illicite en l’absence de tout justificatif d’une quelconque tentative de prise d’attache antérieure et de toute nouvelle tentative postérieure et alors que la sommation lui été délivrée en pleine période de congés scolaires, avec un préavis de seulement 10 jours.

En outre, la RIVP ne rapporte pas la preuve d’une quelconque urgence à intervenir, ne fournissant aucun calendrier prévisionnel des travaux justifiant sa demande d’accès au logement et étant relevé que, selon les informations délivrées aux locataires, les interventions ont été interrompues en raison de la fermeture de l’usine de fabrication des fenêtres durant les fêtes de fin d’année et qu’elles ne devaient reprendre qu’ à compter du 14 février 2025.

Partant, l’urgence n’est pas avérée et la RIVP échoue à démontrer que M. M. [K] [N] est réticent à exécuter ses obligations ou qu’elle subit un trouble manifestement illicite de sorte que non lieu à référé sera prononcé sur sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la RIVP sera condamnée au dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, selon l’article 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de l’autoriser à accéder au logement de M. [K] [N] situé [Adresse 2] à [Localité 5],

CONDAMNONS la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux dépens,

DÉBOUTONS la SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommés.

La greffière La juge des contentieux de la protection