TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11619

N° Portalis DB3S-W-B7I-2L7L

Minute : 941/25

S.A.S. VIVENDA

Représentant : M. [B] (Gérant)

C/

Monsieur [V] [F] [S] [E]

Madame [X] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SAS VIVENDA

Copie délivrée à :

M. [S] [E]

MME [C]

Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [D] [G], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. VIVENDA dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par Monsieur [B] [N] (Gérant)

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [F] [S] [E], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2021, la SAS VIVENDA a donné à bail à Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C], un logement, situé [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 1050 euros, et 100 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SAS VIVENDA a fait signifier à Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17125,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024.

Par notification électronique du 14 mars 2024, la SAS VIVENDA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SAS VIVENDA a fait assigner Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal du désigner aux frais des locataires ;

o condamner solidairement Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C], au paiement des sommes suivantes:

? 16619,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtés à octobre 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, y compris les frais de commandement ;

o rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 22 novembre 2024 à la préfecture de la Seine-[Localité 13].

Après un renvoi à la demande des défendeurs, l’audience s’est tenue le 26 mai 2025.

La SAS VIVENDA, représentée, demande la condamnation de Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] à la somme de 20716,30 euros avec intérêts au taux légal arrêtée selon décompte du 15 février 2025. Indiquant que Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] ont quitté le logement en février 2025, elle se désiste de sa demande d’expulsion mais maintient ses autres demandes au visa de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 13] le 22 novembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 17 février 2025.

Par ailleurs, la SAS VIVENDA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SAS VIVENDA le 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] le 13 mars 2024.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 mai 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 à compter du 13 mai 2024.

Il convient de donner acte à la requérante de ce qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion, en raison de la reprise des lieux en février 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Les défendeurs seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 13 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 février 2025 que la SAS VIVENDA apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte transmis fait état d’une dette avant l’assignation à hauteur de 16 895,90 euros arrêtée au 14 octobre 2024. Il convient de déduire la somme de 222,21 euros imputée pour des frais. La condamnation sera toutefois limitée au montant de la demande, soit 16 619,79 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C], in solidum, aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SAS VIVENDA la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SAS VIVENDA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2021 entre la SAS VIVENDA d’une part, et Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12] réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATE le désistement de la requérante de sa demande d’expulsion,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] à payer à la SAS VIVENDA une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution et ce, à compter du 14 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE en conséquence et d’ores et déjà, solidairement jusqu’au 13 mai 2024 puis in solidum à compter de cette date, Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] à payer à la SAS VIVENDA la somme de 16 619,79 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] à payer à la SAS VIVENDA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] [S] [E] et Madame [X] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mars 2024,

DEBOUTE la SAS VIVENDA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE