TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Clara MASSIS DE SOLERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62E6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société JFT GESTION, SARL – [Adresse 5]

représentée par M^e Clara MASSIS DE SOLERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0553

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 3],

ci-devant et actuellement [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62E6

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [C] est propriétaire du lot n°40 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré EN n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété, représentant 4/1002 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société JFT GESTION en exercice, a assigné M. [X] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4498,77 euros au titre des charges de copropriété pour la période arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023,195,76 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [X] [C] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°40, indiquant la répartition des tantièmes (4/1002èmes), établissant la qualité de copropriétaire de M. [X] [C] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2022 au 1 juillet 2024,l’historique du compte du 1 janvier 2022 au 1 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4694,53 euros (en ce inclus 195,76 euros de frais et 3664,03 euros de reprise de solde), l’historique du compte du 1 janvier 2012 au 1 décembre 2021 faisant état d’un solde débiteur de 3664,03 euros,le décompte de répartition individuelle des charges 2022,les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2021, 13 juin 2022, 28 juin 2023 et 27 juin 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022 , 2023)

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices à venir (2022 ; 2023, 2024, 2025)

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de ravalement de pignon (16 juin 2021), étude de réfection des façades cour et couverture de l’immeuble, rappel du vote des travaux de remplacement de la batterie de boîte aux lettres en AG de 2020 (assemblée générale du 13 juin 2022), exécution des travaux de DTG/PPT/DPE collectif (assemblée générale du 27 juin 2024)

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure de payer la somme de 4386,97 euros adressée à M. [X] [C] et datée du 5 septembre 2023 (sans preuve de son envoi),une sommation de payer par acte d’huissier en date du 27 octobre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 4437,33 euros, le règlement de copropriété,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, cela malgré une note en délibéré sollicitée à cet effet, du solde de charges 2021.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des seules pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n’est donc parfaitement établie qu’à hauteur de la somme de 4483,21 euros.

M. [X] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4483,21 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 octobre 2023 sur la somme de 4437,33 euros et de l’assignation du 21 novembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 195,76 euros se décomposant comme suit :

—  40 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en recommandé en septembre 2023 et mars 2024

-155,76 euros pour l’envoi d’une sommation de payer le 27 octobre 2023,

Il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception faute de production des avis de réception. Les sommes demandées à ces titres (2 x 20 euros) seront par conséquente rejetées.

En conséquence, seule la somme de 155,76 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée, cela d’autant que le syndicat des copropriétaires n’explique pas les raisons pour lesquelles il a attendu plus de 12 ans, les impayés existant depuis 2012, pour solliciter le paiement de sa créance. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société JFT GESTION :

— la somme de 4483,21 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtées au 1 septembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 27 octobre 2023 sur la somme de 4437,33 euros, et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 155,76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 27 octobre 2023

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société JFT GESTION, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.