TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/03525

N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2W

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HELLO SYNDIC, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [K], SELARL V&V, administrateur judiciaire, es qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [R] veuve [V]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03525 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2W

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [R] veuve [V] était propriétaire du lot de copropriété n°11 dans un immeuble situé [Adresse 4]).

Par jugement du 28 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Maître [E] [K] en qualité de mandataire successoral afin d’administrer provisoirement la succession de Mme [M] [R] veuve [V], décédée le 02 août 2020. La mission a été prorogée par un jugement du 03 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 08 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Maître [K], ès qualités, devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées à la partie défaillante le 05 mars 2025, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1231-6 et suivants, 1240 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de:

Condamner Maître [E] [B], es qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [R] veuve [V] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  13 115,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2025, se comme suit:

* 10 792,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions,

* 2 322,57 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Maître [E] [B], es qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [R] veuve [V] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure, Maître [E] [K] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03525 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2W

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 05 juillet 2019, 18 septembre 2020, 27 septembre 2021 et 30 septembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2016 à 2023, fixé le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 15 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 12.935,39 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Maître [E] [K] ès qualités, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 10.612,82 euros arrêtée au 15 janvier 2025 (appels de fonds N°2/2- provisions sur travaux de l’assemblée générale du 30/09/2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

M. [E] [K] ès qualités sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 10.612,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires, qui réclame sur ce fondement la somme de 2.322,57 euros, ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Mme [M] [R] veuve [V] a déjà été condamnée à trois reprises au paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Elle est décédée le 02 août 2020 et l’inaction de ses héritiers a contraint le syndicat des copropriétaires à faire désigner un mandataire successoral pour administrer provisoirement sa succession, laquelle n’a procédé à aucun règlement de charges depuis le mois de décembre 2016.

Ce défaut de paiement récurrent, malgré trois précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les charges n’ont pas été payées ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons du défaut de paiement des charges de copropriété et sur la situation financière de la succession ne permettent pas de le considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [E] [K] ès qualités de mandataire de la succession de Mme [M] [R] Veuve [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03525 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2W

4 – Sur les demandes accessoires

M. [E] [K] ès qualités, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, M. [E] [K] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [E] [K], ès qualités de mandataire successoral de Madame [M] [R] Veuve [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  10.612,82 euros au titre des charges impayées au 15 janvier 2025 (appels de fonds N°2/2- provisions sur travaux de l’assemblée générale du 30/09/2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024.

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement.

CONDAMNE Maître [E] [K] ès qualités de mandataire successoral de Madame [M] [R] Veuve [V] au paiement des entiers dépens de l’instance.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente