TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02400 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAEQ

Minute :

S.D.C. IMMEUBLE LE DOMAINE DES MAGNOLIAS [Adresse 6]

Représentant : M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Madame [V] [B] épouse [J]

Monsieur [Y] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ,

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. IMMEUBLE LE DOMAINE DES MAGNOLIAS [Adresse 6], demeurant Syndic: FONCIA MARNE LA VALLEE – [Adresse 3]

Représentée par M^e Sophie MATEOS-PARDOS avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [V] [B] épouse [J] et Monsieur [Y] [J] sont propriétaires des lots n°46 et n°122 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur et Madame [J] de régler la somme de 894,70 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] a fait assigner Madame [V] [B] épouse [J] et Monsieur [Y] [J] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

2909,18 euros représentant les charges de copropriété impayées du 31/12/2022 (solde charges au 31/12/2022) au 13/02/2024 (mise en demeure avocat), dont le montant sera à parfaire le jour de l’audience ; 470 euros au titre des frais de l’article 10-1, dont le montant sera à parfaire le jour de l’audience ; Avec intérêts à compter de la mise en demeure de payer en date du 15 mai 2023 sur la somme de 894,70 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et au préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, avec intérêts de droit à compter du jugement,Ordonner la capitation des intérêts,913,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande à la somme de 2636,63 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété au 14 janvier 2025.

Il expose qu’en leurs qualités de propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur et Madame [J] sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur actualisé de 2636,63 euros au titre des charges et 470,00 euros des frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur et Madame [J] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] indiquent avoir réglé le montant de la dette par chèque.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à communiquer au tribunal les pièces justifiant l’actualisation de sa créance ainsi que de son éventuel désistement.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 26/06/2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] ne justifie d’aucun paiement pour apurer la dette.

Il convient de déduire la somme de 620 euros au titre des frais.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 96 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 2016.63 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025 (1er trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 620 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, la somme de 350,00 euros au titre des frais de « constitution de dossier à l’avocat » et 150 euros au titre « suivi dossier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En outre, la somme de 120 euros au titre de la mise en demeure avocat doit s’analyser au titre des frais irrépétibles.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les défendeurs payent irrégulièrement les charges de copropriété impayées ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 2016.63 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025 (1er trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DES MAGNOLAIS sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [B] épouse [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT