TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/03767 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25Q4

Minute :

Société CPM INVESTISSEMENT

Société GARANTME

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [P] [W]

Monsieur [I] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. [W] et M.[C]

Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société CPM INVESTISSEMENT, SCI ayant son siège social à [Adresse 8]

Société GARANTME, ayant son siège social [Adresse 4]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 et 22 avril 2022, la société CPM INVESTISSEMENT a donné à bail à M. [P] [W] et M. [I] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 835 euros et 160 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 835 euros.

Le bailleur a donné mandat de gestion à l’agence ORPI, Agence de la Mairie, par acte du 18 janvier 2016, laquelle a souscrit un contrat d’assurance auprès de la société GARANTME couvrant l’ensemble des lots à usage d’habitation géré par l’agence.

Des loyers étant demeurés impayés, le 11 décembre 2024, la société CPM INVESTISSEMENT a fait signifier un commandement de payer la somme de 4596,82 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La société GARANTME et la société CPM INVESTISSEMENT ont ensuite fait assigner M. [P] [W] et M. [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

A cette date, la société CPM INVESTISSEMENT et la société GARANTME, représentées, se réfèrent à leur assignation. Elles demandent :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [P] [W] et M. [I] [C] ;

— l’application au sort des meubles des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire de M. [P] [W] et M. [I] [C] :

— au paiement de la somme actualisée de 6705,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, comprenant la somme de 1054,42 euros due à la société GARANTME et la somme de 5651,27 due à la société CPM INVESTISSEMENT,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la société CPM INVESTISSEMENT,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros à la société GARANTME au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Elles exposent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et que la société GARANTME, subrogée dans les droits du bailleur, a versé à ce dernier la somme totale de 1054,42 euros. Ils ajoutent n’avoir reçu aucun paiement depuis le mois d’octobre 2024. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

M.[P] [W] comparaît. Il explique que M. [C] a quitté le logement un mois après être entré dans les lieux. Il ignore s’il a donné congé au bailleur. Il réside dans le logement avec sa compagne et leurs trois enfants. Ils n’ont actuellement tous deux pas de titre de séjour ce qui les empêchent de travailler. Il n’est pas en mesure de proposer de régler une somme en sus du paiement du loyer courant mais souhaite être maintenu dans les lieux.

Cité à l’étude du commissaire de justice, M. [I] [C] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

Le bail conclu le 20 et 22 avril 2022 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 4596,82 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

M.[P] [W] indique que M. [I] [C] a quitté les lieux. Toutefois, aucun des défendeurs n’en rapporte la démonstration.

Les locataires n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, les ressources de M. [I] [C] étant inconnues, et les ressources de M.[P] [W] étant inexistantes, il ne peut être envisagé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À compter du 12 février 2025, les défendeurs sont devenus en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M.[P] [W] et de M. [I] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation en paiement

L’article L.121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Le départ de M. [I] [C] du logement n’étant pas démontré, il sera considéré comme occupant toujours les lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M.[P] [W] et de M. [I] [C] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 12 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article VII).

Les requérants produisent un décompte démontrant que M. [P] [W] et M. [I] [C] restent devoir la somme de 10948,40, échéance du mois de juin 2025 incluse.

En outre, il ressort de la quittance subrogative versée aux débats que la société par actions simplifiée GARANTME a versé la somme totale de 1054,42 euros à la bailleresse.

M. [P] [W], comparant, n’a pas contesté le montant de la créance.

Le bail conclu le 20 et 22 avril 2022 contient une clause de solidarité.

M. [P] [W] et M. [I] [C] seront donc solidairement condamnés à payer :

— la somme de 9 893,98 euros à la société CPM INVESTISSEMENT, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5651,24 euros à compter de l’assignation du 12 mars 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision,

— et la somme de 1054,42 euros à la société par actions simplifiée GARANTME, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2025.

Sur les mesures de fin de jugement

M. [P] [W] et M. [I] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société GARANTME les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 et 22 avril 2022 entre la société CPM INVESTISSEMENT et M. [P] [W] et M. [I] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [W] et M. [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [W] et M. [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CPM INVESTISSEMENT et la société GARANTME pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE solidairement M. [P] [W] et M. [I] [C] à payer à la société CPM INVESTISSEMENT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [W] et M. [I] [C] à payer à la société CPM INVESTISSEMENT la somme de 9 893,98 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5651,24 euros à compter de l’assignation du 12 mars 2025;

CONDAMNE solidairement M. [P] [W] et M. [I] [C] à payer à la société par actions simplifiée GARANTME la somme de 1054,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] et M. [I] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 29 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE