TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00301 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OYM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01064

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société SCI LUCIE 26,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

ET :

La Société RAMAYAL,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Richard HARROSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0176

Madame [Y] [W],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [W],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 4 décembre 2018, la société LUCIE 26 a donné en location à Madame [Y] [W], agissant pour le compte de la société RAMAYAL en cours de constitution, des locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3].

Suivant acte du même jour, Monsieur [O] [W] et Madame [Y] [W] se sont portés caution des engagements de la société RAMAYAL.

Par la suite, par acte signifié le 19 novembre 2024, la société LUCIE 26 a fait délivrer à la société RAMAYAL un commandement de payer la somme de 27.012,02 euros, visant la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 3 décembre 2024.

Par acte des 20 et 21 janvier 2025, la société LUCIE 26 a assigné en référé la société RAMAYAL, Monsieur [O] [W] et Madame [Y] [W] devant le président de ce tribunal pour :

constater l’acquisition d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration du mobilier de trouvant sur place,qu’ils soient condamnés in solidum à lui payer une provision de 33.006,07 euros à valoir sur loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025, et de 3.300,60 euros au titre de la clause pénale, outre une somme de 20.413 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2024,qu’elle soit autorisée à conserver le dépôt de garantie, qu’ils soient condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de sa dénonciation aux cautions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2025.

La société LUCIE 26 actualise sa demande formée au titre de l’arriéré arrêté au mois d’avril 2025 inclus à la somme de 38.654,89 euros et celle formée au titre de la clause pénale à 3.865,48 euros. Elle maintient l’ensemble de ses prétentions, précisant que l’effet de l’arrêté de mise en sécurité pris par la mairie de [Localité 5] le 2 avril 2025 ne produit effet qu’à compter du 1er mai 2025 et n’a donc pas de conséquence sur l’exigibilité de l’arriéré.

En défense, la société RAMAYAL demande au juge des référés de :

donner acte de la remise en mains propres à la société bailleresse de 5 chèques LCL RAMAYAL n° 3404284, 3404285, 3404286, 3404287, 3404288 d’arriérés de loyers et charges à hauteur de 5.395,80 euros chacun, à débiter le 20 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;donner acte des délais relatifs au règlement de l’arriéré selon 5 échéances mensuelles à compter du 20 avril 2025 ;En conséquence,

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;juger indu l’appel de loyer et charges de mai 2025 par le gestionnaire Opale Gestion Immobilière nonobstant la notification de l’arrêté de mise en sécurité du 2 avril 2025 par la Mairie de [Localité 5] ;constater le règlement partiel indu du mois de mai 2025 à hauteur de 1.500 euros nonobstant la notification de l’arrêté de mise en sécurité par la mairie de [Localité 5] le 2 avril 2025 ;juger qu’il soit procédé par compensation entre l’arriéré des charges et loyers dus par elle à la SCI LUCIE 26 et le règlement partiel de 1.500 euros indus au titre du loyer et charges de mai 2025.

Monsieur [O] [W] et Madame [Y] [W] n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Il est également rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Juge de l’évidence, il ne peut pas plus apprécier l’exécution par chacune des parties des obligations issues du contrat.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il est produit en particulier l’arrêté de mise en sécurité de la mairie de [Localité 5] en date du 2 avril 2025, lequel (i) relève dans l’immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 3], d’importantes dégradations affectant notamment les caves du bâtiment D et du bâtiment A, ainsi le bâtiment A, au niveau du commerce ; (ii) constate la persistance des désordres et préconise des mesures pérennes nécessaires pour mettre fin durablement au danger et en particulier, concernant les bâtiments A et D, des travaux de renforcement ou de remplacement des éléments de structure qui n’assurent plus leur fonction.

Il en résulte que les locaux loués subissent d’importants désordres, lesquels ne pouvaient être ignorés de la bailleresse dès lors qu’il résulte de l’arrêté qu’ils perdurent au moins depuis 2022.

Il est ainsi établi l’existence d’une première contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s’agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu’elle l’a fait signifier dans ces circonstances.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur les demandes de la société LUCIE 26 tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Par ailleurs, si l’activité commerciale semble se poursuivre dans les lieux loués, l’état de l’immeuble, tel qu’il est décrit par l’arrêté de mise en sécurité, permet de douter du respect par le bailleur de son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil, de sorte que le preneur est susceptible de se voir allouer une indemnisation en réparation.

Or, aucun élément produit ne permet en l’état de déterminer la part du loyer qui resterait due par la locataire de façon non contestable dans ces circonstances.

Il ne saurait dès lors y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision par la société LUCIE 26.

La société LUCIE 26, succombante au principal, est condamnée au paiement des dépens et il est équitable de laisser à sa charge l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société LUCIE 26 ;

Condamnons la société LUCIE 26 au paiement des dépens ;

Rejetons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 25 JUIN 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE