TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07783 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDVF

N° de MINUTE : 25/01462

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 11] SISE [Adresse 4], représenté par son syndic, la société PROGESTION, SARL

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEURS

Madame [U] [P] épouse [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

Monsieur [L] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non rerpésenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] sont propriétaires des lots n°28, 70 et 226 de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93).

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, a fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement [L] [H] et Madame [U] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3] la somme de 15.479,67 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement.

Condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3] la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 2] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [L] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN avocat en application de l”article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2025 et fixée à l’audience du 15 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2020, 11 juin 2021, 20 avril 2022, 22 février 2023 et 10 janvier 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 31 mars 2022 au 31 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 160 euros appelée le 2 juin 2023 au motif « honoraires transmission avocat ».

Le syndicat des copropriétaires précise que Monsieur et Madame [H] ont effectué des versements à hauteur de 4 500 euros entre le 25 octobre 2021 et le 19 janvier 2024 et qu’en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, ces règlements doivent s’imputer par priorité sur la dette la plus ancienne. Cependant, il ne justifie pas de l’arriéré de 481,96 euros au titre de « reprise Sergic AG du 11/06/21 » apparaissant sur l’extrait de compte se rapportant à la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023. Il conviendra donc de considérer le solde créditeur au 1er janvier 2022 comme étant d’un montant de 1 573,48 euros et non de 1 091,52 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 2 juillet 2024 a été de 30 378,65 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 15 540,94 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une page recto non numérotée sur lequel figure un unique paragraphe « 4°) SOLIDARITE » pour justifier de la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot. Cependant, faute de pouvoir vérifier que cet extrait se rapporte au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 11], et en l’absence de disposition légale ou de justification de la qualité d’époux des défendeurs permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur et Madame [H].

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 837,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 20 novembre 2023 à Monsieur et Madame [H] selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 160 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] payent irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 14 837,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [U] [H] née [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT