TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

1 passage des deux pichets

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REFERENCES : N° RG 24/11928 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NGH

Minute : 25/01128

ASSOCIATION AREAS

Représentant : M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

C/

Monsieur [Z] [T]

Représentant : M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Madame [S] [J] [T] née [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Giuseppe GUIDARA

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [S] [J] [T] née [G]

M^e Rose nicole SIME

Le

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Novembre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ASSOCIATION AREAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assisté par M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Madame [T] [S] [J] née [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 1er juin 2021, l’association AREAS a donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [G] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 août 2024, l’association AREAS a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 4.541,05 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, l’association AREAS a fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [G] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 4.057,38 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 6 octobre 2025.

A cette date, l’association AREAS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle estime que les sommes visées par le commandement étaient bien dues, et actualise la dette à hauteur de 4.374,75 euros.

En réponse au moyen tiré par le défendeur de l’irrégularité du commandement de payer faute de viser les sommes effectivement dues, l’association AREAS fait valoir que les paiements effectués par le locataire chaque mois et dont il se prévaut ont été effectivement pris en compte mais imputés sur la dette la plus ancienne. Elle précise que les causes du commandement n’ont pas été apurées, même en prenant en compte les paiements effectués par le locataire et en les imputant auxdites causes, un reliquat de dette d’un montant de 2.034,67 euros étant alors encore impayé.

En réponse au moyen tiré par le défendeur du solde débiteur à l’origine de son décompte, l’association AREAS produit un historique de compte établi par le précédent gestionnaire AMLI depuis l’origine de la dette, à savoir le 27 juillet 2022, faisant apparaître une dette d’un montant de 1.934,73 euros au 30 mars 2023, date de point de départ de son propre décompte.

Monsieur [Z] [T], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera contradictoire.

Il sollicite de voir :

A titre principal, déclarer nul le commandement de payer en raison de l’absence de justification du montant exact de la dette, et déclarer par conséquent nulle l’assignation délivrée le 7 novembre 2024,A titre subsidiaire, débouter l’association AREAS de l’intégralité de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire, accorder les plus larges délais au défendeur pour organiser son départ et solder la dette,En tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le bailleur à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens, et écarter l’exécution provisoire.Au soutien de sa demande principale, le défendeur fait valoir que le commandement de payer vise la somme de 4.541,05 euros au titre des loyers allant de janvier à juillet 2024. Il précise que le bailleur a perçu l’APL directement pendant cette période, pour un montant allant de 132 euros à 277 euros, et produit une attestation de versement de la CAF allant de janvier à juillet 2024. Il souligne s’être acquitté de la part résiduelle du loyer et produit des relevés de compte édités par la SA SOCIETE GENERALE entre janvier 2024 et juillet 2024.

Au soutien du débouté, Monsieur [Z] [T] fait valoir qu’il reste redevable de la seule somme de 293,08 euros au titre de sa dette locative entre janvier 2024 et septembre 2024. Il fait valoir que le décompte du bailleur fait apparaître en date du 1er juin 2023 un solde précédent négatif à hauteur de 2.579,66 euros, dont 1.934,73 euros au titre d’une « reprise de solde AMLI », précédent gestionnaire, qui n’est pas justifiée dans son principe ou son montant. Il ajoute que ses versements, dont il justifie par la production de ses relevés de compte, n’ont pas été pris en compte.

Monsieur [Z] [T] est autorisé par le tribunal à faire parvenir en cours de délibéré les preuves de paiement non visées par le décompte.

Madame [S] [G] épouse [T], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par message électronique parvenu au greffe le 21 octobre 2025, Monsieur [Z] [T] produit les attestations de paiement d’APL de janvier 2023 à septembre 2025, les relevés bancaires faisant état des virements des loyers résiduels et les quittances de loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’association AREAS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 26 août 2024, pour la somme en principal de 4.541,05 euros.

Cette somme est constituée des loyers dus entre janvier 2024 et juillet 2024, sans reprise d’un solde débiteur antérieur.

Toutefois, il ressort des pièces produites au débat, notamment du relevé de compte produit par le bailleur, que le locataire a réglé une somme équivalente au montant du loyer résiduel entre janvier 2024 et juillet 2024, le montant du solde débiteur ayant peu varié pendant la période visée par le commandement de payer.

Ainsi, le commandement de payer vise une dette constituée des loyers courants, sans préciser au débiteur que ses versements effectués sur la période visée ayant conduit à la constitution de ladite dette ont été encaissés mais imputés à la dette antérieure.

En omettant de préciser que le montant visé correspond à une dette certes constituée par l’appel des loyers courants entre janvier et juillet 2024, mais dont la constitution même est rendue possible par l’absence d’imputation des paiements mensuels à une dette antérieure, le commandement de payer signifié le 26 août 2024 n’a pas mis le locataire en situation de comprendre et apurer sa dette locative, ce dernier ayant pu considérer que le bailleur n’avait pas tenu compte des paiements effectués au fil de l’exécution du contrat de bail, et ayant pu considérer par la même occasion que la dette visée n’était en réalité par due et qu’il s’était acquitté de son obligation. Cette situation a nécessairement causé un grief au débiteur.

Le commandement de payer signifié le 26 août 2024 sera par conséquent déclaré nul et sans effet.

La clause résolutoire n’a pu être acquise.

Aucune demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de location n’a été formée en l’assignation, et une telle demande n’aurait en tout état de cause pas pu être formée régulièrement à l’audience en l’absence de Madame [S] [G] épouse [T], non comparante et non représentée, les conséquences de la résiliation judiciaire étant trop importantes pour accueillir une telle demande sans respect du contradictoire.

La demande de résiliation et d’expulsion sera par conséquent rejetée. Les demandes subséquentes suivront le même sort.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que ce dernier estime que la dette locative s’élève, frais déduits, à 4.374,75 euros au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Le moyen tiré par le défendeur de la reprise d’un solde débiteur à l’origine de la dette sera écarté, le bailleur ayant produit dans le cadre des débats un décompte remontant à l’origine de la dette et justifiant du débit invoqué.

Le locataire rapporte toutefois la preuve de versements au titre de l’APL, suivant attestation établie par la CAF le 7 mars 2024, dont il est indiqué que les sommes suivantes ont été versées directement au bailleur :

490 euros en février 2023,455 euros en mars 2023,490 euros en avril 2023,490 euros en mai 2023,

490 euros en juin 2023,428 euros en juillet 2023.

Or, les décomptes produits par le bailleur, au nom du gestionnaire antérieur ou du gestionnaire actuel, ne mentionnent aucune somme portée au crédit du compte locataire entre février 2023 et septembre 2023, de sorte que ces versements directs d’allocation logement n’ont pas été crédités et doivent être déduits du montant de la dette, pour un montant total de 2.843 euros.

Les autres paiements justifiés par le locataire apparaissent bien au décompte.

Les locataires seront condamnés à verser la somme de 1.531,75 euros au bailleur, portant intérêts à compter du 26 août 2024, date du commandement.

En l’absence de clause de solidarité prévue au contrat de bail, mais en présence d’un préjudice causé indistinctement par les manquements des deux locataires, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [G] épouse [T], qui perdent le procès en ce qu’ils restent débiteurs à l’issue de la présente décision, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’association AREAS a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [Z] [T] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité du commandement,

CONSTATE l’absence d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [G] épouse [T] à verser à l’association AREAS la somme de 1.531,75 euros au titre de sa dette locative au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, portant intérêts à compter du 26 août 2024, date du commandement,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à l’association AREAS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [G] épouse [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection