TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 11]

N° RG 25/00110 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYP

Minute : 25/00364

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [G] [J] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [O] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [G] [J] [L] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 décembre 2022, l’OPH de [Localité 10] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Monsieur [O] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 385,48 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 15 mai 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [S] un commandement de payer la somme en principal de 8743,10€ arrêtée à la date du 7 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 9324,16€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 22 novembre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9729,62€ arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La partie demanderesse a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience, payant en sus une somme de 50 euros par mois.

Monsieur [O] [S], comparant, a indiqué percevoir un salaire mensuel variant entre 2500 et 2800 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par versements mensuels de 300 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 7 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail du 29 décembre 2022 contient en son article 9.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 8743,10 euros arrêtée au 7 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [O] [S] reste devoir la somme de 9729,62 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Monsieur [O] [S] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 9691,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 6686,06 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [O] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement de l’intégralité du loyer courant. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [O] [S] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 29 décembre 2022, par EST ENSEMBLE HABITAT à Monsieur [O] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

Condamnons Monsieur [O] [S] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 9691,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 6686,06 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Monsieur [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 300 € chacune, puis une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [O] [S] sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [O] [S] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [O] [S] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons en ce cas que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons Monsieur [O] [S] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [O] [S] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière, Le juge