COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00251 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KB7J

Minute N° : 25/00341

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 15 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GARDIEN

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :15/07/25

DEMANDEUR

S.C.I. JG IMMO,agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [U]

né le 14 Février 1986 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2024, la société S.C.I JG IMMO, a consenti à Monsieur [L] [U] un bail meublé portant sur un local à usage d’habitation situé : sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros charges non comprises pour une durée d’un an.

Le bailleur expose que les loyers n’ont pas été régulièrement payés depuis le mois de septembre 2024, et que Monsieur [U] ne cesse de créer des troubles au sein de l’immeuble et dans les parties communes (personnes alcoolisées multipliant les vas et viens dans son appartement, entraînant des risques sécuritaires pour le voisinage) ; que par ailleurs, une tentative d’échéancier pour apurer la dette a tenté d’être mise en place sans succès.

C’est dans ce contexte que le 9 janvier 2025, la société S.C.I JG IMMO a fait délivrer à Monsieur [L] [U] un commandement de payer, visant la clause résolutoire au titre du solde des loyers et charges non réglés, soit la somme de 2 130,00 euros hors frais.

Faute de paiement et de cessation des troubles, et par exploit délivré le 16 avril 2025, la société S.C.I JG IMMO a fait citer [L] [U] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— voir supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux eu égard de la mauvaise foi avérée de Monsieur [L] [U] eu égard de son comportement dangereux ;

— lui payer les frais éventuels de déménagement, de garde meubles et de remise en état du logement ;

— lui payer la somme de 3 926,00 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté du 3 avril 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la sommation de quitter les lieux visant la clause résolutoire en date du 9 janvier 2025 sur la somme de 2 1300 euros ; à compter de la décision sur le surplus ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges et réparations éventuelles en sus avec révision annuelle, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— payer la somme de 1.000 euros au titre de Dommages et intérêts pour inexécution contractuelle et résistance passive et blâmable, troubles de voisinages ;

— payer les entiers dépens de l’instance.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire est fixée à l’audience du 17 juin 2025, lors de laquelle la société S.C.I JG IMMO comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 4.610 euros, décompte arrêté au 13 juin 2025.

Monsieur [L] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 16 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 13 janvier 2025, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par la société S.C.I JG IMMO est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire figurant à l’article V.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société S.C.I JG IMMO que Monsieur [L] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti soit avant le 21 février 2025, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de la société S.C.I JG IMMO depuis le 21 février 2025.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 13 juin 2025 et portant la dette locative à la somme de 4 610,00 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au défendeur, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par la société S.C.I JG IMMO, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, fondée sur le dernier décompte fourni dans l’assignation, est fondée à hauteur de 3.207 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mars 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société S.C.I JG IMMO à compter du 21 février 2025, et Monsieur [L] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celle-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la demande d’expulsion immédiate avec suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, il apparaît qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la mauvaise foi du preneur ou sur les troubles de jouissance allégués. Cette demande ainsi sera rejetée.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 21 février 2025, Monsieur [L] [U] a causé un préjudice à la société S.C.I JG IMMO. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner Monsieur [L] [U] à verser à titre provisionnel à la société S.C.I JG IMMO. au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 1er avril 2025, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

5) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Enfin, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la réparation à titre provisionnel d’un dommage moral au titre de la résistance passive et blâmable ou des troubles du voisinage, comme sollicité en l’espèce.

La SCI JG IMMO sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société S.C.I JG IMMO concernant le contrat de bail du 27 février 2024, consenti à Monsieur [L] [U] portant sur un local à usage d’habitation situé : sis [Adresse 1],

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 février 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 21 février 2025 ;

Constatons que Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons Monsieur [L] [U] à payer à la société S.C.I JG IMMO la somme de 3.207 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mars 2024 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de l’assignation ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la SCI JG IMMO de sa demande d’expulsion immédiate ;

Condamnons Monsieur [L] [U] à payer à la société S.C.I JG IMMO à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 1er avril 2025, lendemain du dernier décompte, avec indexation ;

Déboutons la SCI JG IMMO de sa demande indemnitaire au titre de la mauvaise foi, de la résistance abusive et des troubles du voisinage ;

Condamnons Monsieur [L] [U] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [L] [U] à payer à la société S.C.I JG IMMO la somme de 300 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge