TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Adresse 9]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

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REFERENCES : N° RG 24/04316

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJQY

Minute : 223/25

S.D.C. [Adresse 16]

[Adresse 14]

Représentant : Me [T], avocat au barreau

de [Localité 15], vestiaire : J 134

C/

Monsieur [M] [V]

Madame [S] [V] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e PERROT

Copie délivrée à :

M. [V]

MME [V] [G]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [12] [Adresse 3],

Représenté par son Syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, dont le siège social est situé [Adresse 8]

Ayant pour Avocat Maître Nirida NHOUYVANISVONG, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Vanessa PERROT de l’AARPI CAP INSIGHT, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [V], demeurant chez Madame [J] [B], [Adresse 6]

Non comparant

Madame [S] [V] [G], demeurant [Adresse 7]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER, a fait citer M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G], devant ce tribunal aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement de la somme de:

* 5827,08 €, correspondant aux charges de copropriété impayés arrêtées au 2 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 21 novembre 2023, date de la mise en demeure, capitalisé en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

* 421,20 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

* 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite également leur condamnation solidaire au paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a exposé que les défendeurs s’acquittent imparfaitement du paiement des charges de copropriété, en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a sollicité le paiement des charges impayées, des frais de recouvrement, la réparation du préjudice résultant des impayés, préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Après un renvoi, à l’audience du 16 décembre 2024, le requérant, représenté, a maintenu les termes de son assignation sauf s’agissant du montant des charges, qui s’élève désormais à 4124,04 euros et propose qu’il soit octroyé des délais de paiement aux défendeurs à hauteur de 500 euros par mois en sus du paiement des charges courantes, avec une déchéance du terme en cas de non-paiement.

Monsieur [M] [V] a comparu à la première audience du 24 juin 2024 mais ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience du 16 décembre 2024.

Madame [S] [V] [G], citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur les charges et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que les défendeurs sont propriétaires des lots 31 et 87 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5]. Ils sont tenus de ce fait au paiement de leur quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2021 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021-2022 et votant la constitution d’un fonds spécial pour travaux futurs travaux d’entretien,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 décembre 2021 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2021-2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023-2024 et votant un appel spécial en raison du départ en retraite du couple de gardien,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022-2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025, votant la constitution d’un fond spécial pour travaux futurs d’entretien, votant les travaux de réfection de l’étanchéité du toit terrasse sans précision de l’entreprise choisie et du montant des travaux ;

— le décompte individuel de charges arrêté au 10 décembre 2024 et les appels de fonds correspondants, ainsi que le justificatif de la régularisation annuelle de charges pour l’exercice 2021-2022, pour l’exercice 2022-2023 et pour l’exercice 2023/2024.

Les appels de fonds produits font état du lot 37 et non du lot 31. Il apparait toutefois que le lot 37 est également une cave située dans le bâtiment A représentant également 4 /100 000 dans la copropriété. Il sera en conséquence considéré que les appels de fonds produits sont exacts malgré cette erreur sur le chiffrage du lot cave.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023-2024 n’est pas versé aux débats, la somme de 287,92 euros sera en conséquence déduite de la somme réclamée au titre des charges.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2023 qui vote les travaux de réfection de l’étanchéité du toit terrasse en trois appels distincts en janvier 2024, en avril 2024 et en juillet 2024 ne mentionne pas le montant exact des travaux mais fait mention d’un budget maximum de 180 000 euros TTC. Or les appels de fonds correspondant auxdits travaux sont appelés sur une somme de 61 296 euros par trimestre, soit un budget supérieur à 180 000 euros. Aucun autre procès-verbal d’assemblée générale vient approuver ensuite un dépassement de budget desdits travaux. La somme de 1754,50 euros appelée pour les travaux d’étanchéité terrasse sera en conséquence déduite des sommes réclamées.

Les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 2081,62 euros au titre des charges impayées au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation, sur la somme de 157,58 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires versant aux débats le règlement de copropriété qui prévoit la solidarité entre copropriétaires indivis, la condamnation sera assortie de la solidarité.

***

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le requérant sollicite à ce titre la somme de 421,20 €.

Le syndicat des copropriétaires produit des lettres de relance adressées aux défendeurs sans que celles-ci ne soient assorties de preuve d’envoi et de réception, et antérieures à la mise en demeure effectuée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 21 novembre 2023.

Quant aux frais de prise d’hypothèque de 288 euros facturés en septembre 2023, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats qu’une facture établie par son syndic sans justifier de l’éventuelle prise d’hypothèque effectuée, ni d’une mise en demeure effectuée préalablement à cette prise de sûreté.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais ne sera pas admise.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spé-ciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’inté-rêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière des défendeurs est inconnue. Toutefois, l’examen du décompte produit permet de constater qu’ils sont en capacité financière de régler la somme de 1500 euros par trimestre, soit environ 500 euros de plus que le montant des charges trimestrielles. Le syndicat des copropriétaires a proposé à l’audience la mise en place de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, il convient dès lors d’accorder à M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 13 versements de 160 euros et un 14ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable d’allouer au requérant la somme de 400 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il convient de condamner les défendeurs au paiement de cette somme, ainsi qu’aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2081,62 euros au titre des charges impayées au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 157,58 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G] à s’acquitter de leur dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 160 euros et un 14ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier à l’encontre des défendeurs et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

CONDAMNE in solidum M. [M] [V] et Madame [S] [V] [G], au paiement des dépens.

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 17 février 2025.

Le Greffier Le Juge