TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02431 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E3S

Minute : 25/00032

Monsieur [J] [I]

Représentant : M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 93

Madame [C] [O] [R] épouse [I]

Représentant : M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 93

C/

Monsieur [H] [Z]

Représentant : Maître Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de Paris,

Madame [K] [B] [N] [P] [Y]

Représentant : Maître Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de Paris,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant en personne, assisté de Maître Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis

Madame [C] [O] [R] épouse [I]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [K] [B] [N] [P] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Henri DE LAGARDE de la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2021, M. [H] [Z] et Mme [K] [B], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société immobilière VC et C- MalocaTeam, ont donné à bail à M. [J] [I] et à Mme [C] [O] [R] un local à usage d’habitation situé dans l’ensemble immobilier " [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 770 euros outre 150 euros de provision pour charges récupérables.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au mandataire de leurs bailleurs reçu le 20 novembre 2023, M. et Mme [I] ont rappelé à leurs bailleurs l’existence d’infiltrations et d’humidité dans la cuisine et dans les chambres ainsi que leur obligation de délivrer à leur locataire un logement décent.

Par un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 19 mars 2024, M. et Mme [I] ont mis en demeure leurs bailleurs d’avoir à réaliser des travaux dans l’appartement loué, précisant que les infiltrations et les problèmes d’humidité persistaient et qu’il n’y avait plus d’électricité dans le salon, les toilettes, la salle de bain et la chambre à coucher depuis 2 mois.

Le 11 avril 2024, M. et Mme [I] ont fait réaliser un constat par un huissier sur l’état de leur appartement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024 M. [J] [I] et Mme [C] [O] [R] épouse [I] ont fait assigner M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2022 et d l’article 1240 du code civil, aux fins de :

Voir ordonner à M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y], sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— De réaliser les travaux nécessaires et dans les règles de l’art pour faire cesser les troubles de jouissances qui affectent gravement la vie quotidienne des demandeurs quant à l’humidité et l’absence d’électricité dans certaines pièces,

— Fixer le délai de réalisation des travaux à 30 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] à payer, à titre de provision à M. et Mme [I] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— Condamner M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] à payer à M. et Mme [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens dont le coût du présent acte et du PV du constat en date du 11 avril 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [J] [I] a comparu en personne et s’est fait assister et Mme [C] [I] s’est fait représenter.

Ils ont maintenu leurs demandes, précisant qu’ils demandaient au titre des dommages et intérêts, la condamnation des défendeurs à leur payer une provision.

Sur les demandes reconventionnelles, ils ont fait valoir que le mandataire des bailleurs leur avait indiqué que suite à l’arrêté de péril du 6 mars 2024, il leur rembourserait les loyers du 6 mai et du 31 mai et qu’ils n’avaient plus à payer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux. Ils ont ajouté qu’ils étaient prêts à reprendre le paiement du loyer.

M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y], représentés par leur conseil ont demandé que M. et Mme [I] soient déboutés de l’ensemble de leur demande, qu’ils soient sommés à titre reconventionnel, de reprendre le paiement des loyers, condamnés à titre reconventionnel à leur payer les sommes de 7 459,74 euros et 424,24 euros correspondant respectivement aux arriérés de loyer non perçus pour l’appartement et le parking et les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils ont fait valoir que les désordres provenaient d’un dégât des eaux ayant pour origine l’appartement situé au-dessus de celui de M et Mme [I] dont ils ne sont pas propriétaires et dont l’occupant a fait obstacle pendant longtemps à la réalisation des travaux, lesquels ont finalement été effectués. Ils se sont étonnés du fait que ce locataire ne soit pas appelé à la cause. Ils considèrent que les troubles relatifs à l’humidité ont nécessairement disparus en raison des travaux en réparation du bac à douche réalisés dans l’appartement du dessus et qu’en conséquence, la demande tendant à les voir condamner à réaliser les travaux pour mettre fin à l’humidité a perdu son objet. Ils ajoutent avoir entrepris plusieurs démarches pour que les travaux relatifs à l’électricité et dans la cuisine soient réalisés et que les locataires ont refusé de quitter le logement pendant le temps des travaux. Enfin, ils font valoir qu’ils ont bien remis un logement décent à leurs locataires lors de leur entrée dans les lieux.

Sur leur demande reconventionnelle, ils soutiennent que rien ne justifie la cessation du paiement du loyer d’autant qu’il a été proposé aux locataires d’être relogés pendant les travaux, ils contestent l’existence d’un arrêté de péril justifiant le non-paiement des loyers.

Le juge a autorisé la production en cours de délibéré de l’arrêté de péril.

Par note en délibéré, M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] ont observé que l’arrêté préfectoral n°24-0250 HI URG du 6 mars 2024 relatif à un danger imminent n’autorise pas les locataires à cesser de payer leur loyer puisqu’il est fondé sur le code de la santé publique et non sur le code de la construction et de l’habitation et notamment son article L. 521-2.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande visant à voir ordonner la réalisation de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à son premier alinéa que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ». Il précise que « les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale. »

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose à son article 2 que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et notamment que « la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires » et que « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

L’article 20-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. »

Ainsi l’obligation de délivrer un logement décent impose, si les conditions n’en sont pas satisfaites, que le bailleur fasse exécuter des travaux pour le mettre en conformité. Cette obligation se poursuit tout au long du bail et ne se limite pas à l’entrée dans les lieux.

L’article 9 du code de procédure civile dispose « qu’Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce les locataires versent aux débats un constat établi par un commissaire de justice le 11 avril 2024 dont il ressort que celui-ci a constaté :

— Dans le coin cuisine, une forte odeur d’humidité, des traces d’humidité localisées à proximité de la bouche VMC, d’importantes traces de moisissures dans un élément de cuisine, des traces d’humidité en partie droite de la trappe, un décollement du placage de l’élément haut, la présence d’eau au sol circulant depuis le meuble sous évier, un décollement de la peinture en périphérie de l’éclairage et la présence d’eau sur le support plastique de l’ampoule,

— Dans la pièce de vie, des traces d’humidité visibles au-dessus du coffrage du volet roulant et également en partie gauche, des traces de coulure visibles en partie gauche de l’ouvrant, des traces d’humidité et de moisissure visibles sur le plafond à la jonction entre les murs de droite et de face, des traces de coulures sur les murs, des traces d’humidité visibles de part et d’autre du coffrage du volet roulant, des traces également visible au-dessus du coffrage du volet roulant ainsi que sur le système d’aération équipant la fenêtre,

— Dans le couloir de l’entrée, l’éclairage n’est pas en fonctionnement, à l’intérieur du placard mural visible, la présence de traces d’humidité et de moisissure, une importante odeur d’humidité,

— Dans la chambre à coucher localisée porte gauche face en entrant dans l’appartement, des traces de moisissures en partie supérieure du coffrage du volet roulant, également de part et d’autre de ce même coffrage,

— Dans la chambre localisée porte de droite face en entrant dans l’appartement, l’éclairage ne fonctionne pas, de légères traces d’humidité visibles en partie supérieure du coffrage du volet roulant également de part et d’autres de ces mêmes coffrages, des trace d’humidité visibles sur le mur de droite la jonction avec le mur de face,

— Dans les toilettes, l’éclairage n’est pas en fonctionnement, il se dégage une forte odeur d’humidité,

— Dans la salle d’eau, l’éclairage n’est pas en état de fonctionnement.

La preuve est ainsi rapportée que des revêtements du logement, atteints d’humidité et portant des traces de moisissures présentent des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et que les branchements d’électricité ne sont en bon état d’usage et de fonctionnement, l’électricité ne fonctionnant plus dans le couloir de l’entrée, dans la chambre localisé porte de droite face en entrant dans l’appartement, dans les toilettes et dans la salle d’eau.

Il est donc démontré que le logement ne satisfait pas aux conditions de décence.

Il n’est ni allégué ni démontré que ce sont les locataires qui sont à l’origine des désordres. Si les bailleurs démontrent que des travaux ont été réalisés, il s’agit de travaux dans l’appartement situé au-dessus de celui de M. et Mme [I] et non dans l’appartement qu’ils leur louent. Peu importe que les bailleurs ne soient responsables des désordres, dès lors qu’il est démontré qu’ils manquent à leur obligation de délivrer au locataire un logement décent, il leur appartient d’effectuer les travaux pour satisfaire à cette obligation en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 cité ci-dessus.

Les bailleurs ne contestent d’ailleurs pas qu’il convient d’effectuer des travaux puisqu’ils disent avoir effectué de nombreuses démarches en ce sens. Ils ne démontrent néanmoins pas avoir effectué les réparations nécessaires dans l’appartement alors qu’ils soutiennent que la fuite à l’origine des désordres a été réparée en juillet 2024.

Il convient donc d’ordonner à M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] de réaliser les travaux de remise en état du logement loué à M. et Mme [I], de nature à remédier aux désordres constatés par le commissaire de justice le 11 avril 2024 :

— Traitement des fissures, moisissures et traces d’humidité et reprise en peinture des plafonds des murs pour tous les désordres mentionnés dans le constat du commissaire de justice du 11 avril 2024,

— Travaux d’électricité afin que l’électricité fonctionne dans toutes les pièces du logement.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose à son alinéa premier que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Il ressort des pièces et débats que les locataires ont signalé les désordres dès novembre 2023 et que la fuite à l’origine de l’indécence est réparée depuis juillet 2024. Les bailleurs soutiennent que M. et Mme [I] ont fait obstacle à la réalisation des travaux en refusant d’être relogés pendant le temps des travaux. Mais d’une part, il n’est pas établi que les travaux ne peuvent être effectués que si le logement n’est pas occupé et d’autre part, il ressort des échanges de courriels produits qu’aucune date d’intervention d’une entreprise dans leur appartement n’a été donnée aux locataires et que la proposition de relogement était effectuée par l’assurance des locataires. Il n’est donc pas démontré que les locataires ont fait obstacle à la réalisation des travaux.

Eu égard au délai écoulé depuis la première demande des locataires visant à voir des travaux effectués dans leur logement et à la date de réalisation ayant mis fin, selon les défendeurs, à la fuite, il convient d’assortir la condamnation d’effectuer les travaux de remise en état d’une astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande d’une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il résulte des motifs de l’assignation et de l’audience que les demandeurs sollicitent une provision au titre d’une future indemnisation.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les locataires ont subi un préjudice moral du fait du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent depuis au moins juillet 2024. Comme déjà indiqué, il n’est pas démontré que les locataires ont participé à la réalisation du dommage. Par ailleurs, si les bailleurs considéraient que le véritable responsable était le locataire de l’appartement du dessus, ils leur appartenaient de l’appeler en garantie. Quoiqu’il en soit, ce sont bien M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] qui sont débiteurs à l’égard de M. et Mme [I] de l’obligation de délivrer un logement décent et non le locataire ou le propriétaire de l’appartement du dessus.

Ils seront donc condamnés à payer à leurs locataires la somme de 1000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle visant à voir condamner les locataires à reprendre le paiement et en paiement de l’arriéré locatif

Comme rappelé ci-dessus, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, M. et Mme [I] soutiennent que c’est la mandataire du bailleur qui leur a indiqué qu’ils pouvaient ne pas payer leur loyer tant que les travaux ne seraient pas effectués dans leur appartement. Ils produisent un message que le mandataire des bailleurs leur a adressé le 30 mai 2024, non contesté par M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y], dans lequel il est écrit « je fais suite à notre conversation téléphonique, je vous informe que suite à l’arrêté de mise en péril concernant votre logement en date du 6 mai 2024, je vais procéder au remboursement en votre faveur du loyer du 06/05 au 31/05/2024. Pour cela, je vous remercie de me transmettre votre rib. Pour juin 2024, vous n’avez pas de loyer à régler tant que les travaux ne se sont pas effectués. »

Il existe donc une contestation sérieuse sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et sur la demande visant à voir condamner les locataires à reprendre le paiement du loyer, d’autant plus qu’il ne s’agit pas d’une demande de provision. Il ne peut en conséquence avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] qui succombent seront condamnés aux dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation en date du 19 septembre 2024 mais ne comprendront pas le coût du constat du commissaire de justice du 11 avril 2024 qui n’entre pas dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et MME [I] les frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans la présente procédure à hauteur de 1200 euros. M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] seront condamnés à leur payer cette somme.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonne à M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] de réaliser, dans le local à usage d’habitation loué à M. [J] [I] et à Mme [C] [O] [R] et situé dans l’ensemble immobilier " [Adresse 9], les travaux de remise en état de nature à remédier aux désordres constatés par le commissaire de justice le 11 avril 2024 :

le traitement des fissures, moisissures et traces d’humidité et reprise en peinture des plafonds des murs pour tous les désordres mentionnés dans le constat du commissaire de justice du 11 avril 2024,

les travaux d’électricité afin que l’électricité fonctionne dans toutes les pièces du logement,

Et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] à payer à M. [J] [I] et à Mme [C] [O] [R] la somme de 1 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle visant à voir ordonner aux locataires de reprendre le paiement des loyers,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

Condamne M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 19 septembre 2024 mais ne comprendront pas le coût du constat du commissaire de justice du 11 avril 2024,

Condamne M. [H] [Z] et Mme [K] [B] [N] [P] [Y] à payer à M. [J] [I] et à Mme [C] [O] [R] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge