TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 24/04606 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G34P

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [K]

demeurant [Adresse 4] (GUADELOUPE)

représenté par la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [J]

demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Z] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 18 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2016, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL Stéphane Plaza Immobilier, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R] et Madame [C] [Z] épouse [R], ci-après Madame [C] [Z], sur des locaux situés au [Adresse 1], au troisième étage, à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire, Madame [C] [Z], Monsieur [B] [R] étant entre temps décédé, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 3 150,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [Z] le 17 juillet 2024.

Par assignation du 4 septembre 2024, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et des loyers et charges impayés arrêtés au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre de la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 18 novembre 2025, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K], représentés par leur conseil, actualisent la dette locative et demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans :

A titre principal, de :

— Déclarer recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

— Constater, à la date du 18 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 avril 2016 entre Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] d’une part et Madame [C] [Z] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] et ordonner la résiliation du bail à cette date ;

— Ordonner à Madame [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision à intervenir ;

— A défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ordonner l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tous les occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner [C] [Z] à leur payer la somme de 10 995,16 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus (selon décompte arrêté au 14 novembre 2025), dont 10 365,16 euros au titre des loyers et 630 euros au titre des charges, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 17 juillet 2024 ;

— Condamner Madame [C] [Z] à leur payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant de 523,02 euros correspondant au montant du loyer (493,02 euros) et des charges (30 euros) à compter de décembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ou jusqu’à son expulsion ;

Subsidiairement, de :

— Déclarer que le congé pour motif sérieux et légitime délivré à Madame [C] [Z] le 19 septembre 2024 avec effet au 2 avril 2025 est valable et a été régulièrement délivré concernant le logement sis [Adresse 3] ;

— Prononcer à compter du 2 avril 2025 la résiliation du contrat de bail conclu le 2 avril 2016 entre Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] d’une part et Madame [C] [Z] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], par effet du congé ;

— A défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ordonner l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tous les occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [C] [Z] à leur payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant de 523,02 euros correspondant au montant du loyer (493,02 euros) et des charges (30 euros) à compter de décembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ou jusqu’à son expulsion ;

En tout état de cause, de :

— Débouter Madame [C] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Madame [C] [Z] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 de 152,55 euros, avec allocation au profit de la SELARL ACTE AVOCATS ASSOCIES au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [Z] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir s’agissant des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de Madame [C] [Z] ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit pour toutes les condamnations mises à mise à la charge de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K].

A l’appui de leurs prétentions, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] font valoir que Madame [C] [Z] n’a payé aucun loyer depuis le mois de février 2024. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Madame [C] [Z], ils indiquent que cette dernière ne démontre pas l’indécence du logement et font également état de l’inertie de leur assurance et du syndic de copropriété ainsi que du manquement du locataire à son obligation d’entretien. Ils déclarent s’opposer à la demande de délai pour quitter les lieux de Madame [C] [Z] au motif que cette dernière ne justifie pas d’un emploi et se trouve en situation irrégulière, ce qui compromet sa capacité à régler une indemnité d’occupation. Ils s’opposent enfin à la demande d’indemnisation du préjudice moral de Madame [C] [Z], soulignant que cette dernière ne le démontre pas.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans :

Prononcer la nullité de l’assignation, A titre principal, de :

— Déclarer nul, irrégulier et injustifié le congé qui lui a été donné par Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ;

— Débouter Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à lui payer au titre de son préjudice de jouissance la somme de 9 360 euros de dommages-intérêts pour la période allant de la date d’apparition des désordres soit novembre 2022 jusqu’au jour du jugement et sous la forme d’une réduction du montant de son loyer à hauteur de 50% pour le préjudice actuel à compter de la date de cet acte jusqu’au jour de réalisation des travaux par le bailleur mettant fin au trouble de jouissance subi par le locataire ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à effectuer les travaux pour mettre fin aux troubles de jouissance subis, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir puis passé ce délai sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Subsidiairement, de :

— Lui accorder un délai de douze mois pour quitter le logement ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à lui payer au titre de son préjudice de jouissance la somme de 9 360 euros de dommages-intérêts pour la période allant de la date d’apparition des désordres soit novembre 2022 jusqu’au jour du jugement et sous la forme d’une réduction du montant de son loyer à hauteur de 50% pour le préjudice actuel à compter de la date de cet acte jusqu’au jour de réalisation des travaux par le bailleur mettant fin au trouble de jouissance subi par le locataire ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à effectuer les travaux pour mettre fin aux troubles de jouissance subis, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir puis passé ce délai sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

— Ordonner la compensation des créances ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] aux dépens ;

— Condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à faire constater la nullité de l’assignation, il relève que le délai de deux mois prévu par le commandement de payer n’avait pas expiré lors de la délivrance de l’assignation. Au soutien de sa demande principale, Madame [C] [Z] fait valoir que les bailleurs n’ont pas respecté le délai de deux mois avant de lui délivrer une assignation aux fins d’expulsion. En outre, elle indique que le bail a été tacitement reconduit jusqu’en avril 2025 et que si elle n’a pas pu avoir accès à son contrat d’assurance, elle justifie de prélèvements sur la période antérieure au 17 juillet 2024.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, Madame [C] [Z] explique que son logement est indécent en ce qu’il est privé d’une cabine de douche depuis novembre 2022 et que son mari est décédé dans l’indignité.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle indique être sans emploi mais sur le point de régulariser sa situation administrative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la question de la validité de l’assignation et la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 2 avril 2016, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, aucune disposition n’impose aux bailleurs d’attendre l’expiration du délai prévu par le commandement de payer pour engager une action en justice.

Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 février 2025.

Le délai de deux mois pour que la clause résolutoire produise effet après un commandement de payer demeuré infructueux n’impose pas aux bailleurs d’attendre l’expiration de ce délai avant de faire délivrer leur assignation.

Enfin, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] étant des bailleurs personnes physiques, ils ne sont pas soumis au délai de deux mois légalement imposé entre la saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives et la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande de Madame [C] [Z] tendant à la nullité de l’assignation et de déclarer l’action de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] recevable.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Madame [C] [Z] au titre de son préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 rappelle les critères du logement décent.

L’article 3 alinéa 5 dudit décret prévoit qu’un logement décent comporte notamment « une installation sanitaire intérieure au logement comprenant […] une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées ».

En cas de manquement du bailleur à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir sa condamnation en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient ainsi au locataire d’établir que l’état de la chose louée lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise [D] du 18 avril 2023, des conclusions de l’inspectrice salubrité de la ville d'[Localité 6] du 30 août 2023 et des différentes photographies des 24 novembre 2022, 28 novembre 2022, 18 novembre 2024 et 16 janvier 2025 que les locataires, Monsieur [B] [R] et Madame [C] [Z] n’ont plus de douche en état, ce que les bailleurs Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ne contestent pas, et ceci depuis le 28 novembre 2022, date à laquelle la douche a été démontée, cette dernière occasionnant des dégâts des eaux dans le salon des locataires, le logement étant un duplex.

Cette absence de fourniture de douche depuis le 28 novembre 2022 constitue un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et d’assurer au preneur une jouissance paisible du logement. Il convient donc d’indemniser le préjudice de jouissance subi par la locataire du fait de l’indécence de son logement sur une période de trois ans à la date de l’audience par une réduction sur le loyer hors charges sur la période visée.

Par ailleurs, les bailleurs ne peuvent opposer à Madame [C] [Z] un manquement à son obligation d’entretien. En effet, si le rapport de recherche de fuite fait état de défaut d’étanchéité des joints mastic au niveau des angles et du pourtour de la douche et si l’expertise impute le dégât des eaux notamment à « un manque caractéristique d’entretien de la douche qui a été réalisé de manière non conventionnelle », d’une part l’état des lieux d’entrée du 2 avril 2016 indique que les joints de la robinetterie douche sont en mauvais état et un rajout manuscrit du 8 avril 2016 fait même état d’une fuite de la douche au niveau du bac à douche avec écoulement dans le séjour, d’autre part, le courriel du locataire du 16 mai 2022 dans lequel ce dernier reconnaît avoir refait des joints est imprécis en ce qu’il n’indique pas quels joints ont été refaits. Il n’est dès lors pas possible d’imputer au locataire des réparations non conventionnelles.

D’autre part, bien que Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] justifient avoir cherché à accélérer les démarches en contactant leur assurance et le syndic de copropriété, l’inertie de ces derniers est inopposable au locataire. En effet, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ne prouvent pas qu’ils ont été empêchés d’agir en justice contre eux, ayant d’ailleurs envisagé une telle action dès le 28 janvier 2023 dans un courrier adressé à leur assurance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi par la locataire du fait du logement indécent sur une période de 36 mois par une réduction de 15% sur le loyer hors charges d’un montant de 493,02 euros sur la période visée, soit un montant total de 2 662,31 euros, étant précisé que le montant du loyer pour la période allant de novembre 2022 à mars 2023 n’étant pas prouvé, il n’en sera pas tenu compte pour calculer le montant du préjudice de jouissance, seul le montant du dernier loyer connu hors charges étant retenu.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à payer à Madame [C] [Z] une somme de 2 662,31 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement résultant de l’absence de douche.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7a de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 150,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024.

La demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail devient par conséquent sans objet.

Il convient donc d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’expulsion de Madame [C] [Z] étant ordonnée, la demande de cette dernière tendant à la condamnation de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à effectuer des travaux pour mettre fin aux troubles de jouissance subis, dans un délai de deux mois, à compter de la signification de la décision à intervenir puis passé ce délai sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, est rejetée.

Sur la demande d’allongement des délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

L’article L.412-3 alinéa 1 indique que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Enfin, l’article L.412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés en vue d’une attribution d’un logement à loyer modéré et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si Madame [C] [Z] ne justifie d’aucune démarche entreprise en vue de son relogement, il résulte du diagnostic social et financier et des pièces produites qu’elle se trouve cependant dans une situation de grande précarité sociale et financière. D’une part, elle déclare être sans emploi. D’autre part, elle justifie n’avoir perçu aucun revenu en 2023 et envisage de réaliser un dossier de surendettement. Enfin, elle indique être en situation irrégulière bien qu’elle déclare être sur le point de régulariser cette dernière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [C] [Z] un délai de trois mois pour quitter les lieux après délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, Madame [C] [Z] leur devait la somme de 10 995,16 euros.

Madame [C] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3150,20 euros, à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3672,88 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, mais aussi de l’indécence du logement en raison de l’absence de douche, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 449,07 euros, correspondant au montant du loyer actuel, déduction faite de 15%, soit 419,07 euros et aux 30 euros mensuels de charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [C] [Z] au titre de son préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, Madame [C] [Z] ne justifie pas d’un quelconque préjudice, distinct de celui lié à l’absence de douche et indemnisé au titre de son préjudice de jouissance, en lien de causalité avec une faute commise par Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K]. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de la combinaison des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, et elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1348 du code civil dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les créances respectives de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] et de Madame [C] [Z] sont réciproques, fongibles et certaines.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes ayant fait l’objet de condamnation entre les parties.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [C] [Z], qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commandant que chacune des parties conservent la charge de ses frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [C] [Z] épouse [R] tendant à la nullité de l’assignation ;

DECLARE recevable l’action de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2016 entre Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K], d’une part, et Monsieur [B] [R] et Madame [C] [Z] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], au troisième étage, à [Localité 7], est résilié depuis le 18 septembre 2024,

ORDONNE à Madame [C] [Z] épouse [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], au troisième étage, à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [C] [Z] épouse [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, déduction faite de 15% sur le seul montant du loyer au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, soit 449,07 euros (quatre cent quarante-neuf euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [C] [Z] épouse [R] à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] la somme de 10 995,16 euros (dix mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3150,20 euros, à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3672,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

CONDAMNE Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à payer à Madame [C] [Z] la somme de 2 662,31 euros (deux mille six cent soixante-deux euros et trente et un centimes) au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [C] [Z] épouse [R] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à effectuer des travaux pour mettre fin aux troubles de jouissance subis, dans un délai de deux mois, à compter de la signification de la décision à intervenir puis passé ce délai sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

DEBOUTE Madame [C] [Z] épouse [R] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

ORDONNE la compensation des créances respectives de Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] et Madame [C] [Z] épouse [R] à la date du présent jugement,

CONDAMNE Madame [C] [Z] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et celui de l’assignation du 4 septembre 2024,

DÉBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [P] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [C] [Z] épouse [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,