TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08443 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5IL

Minute : 25/51

S.D.C. [Adresse 3] [Localité 6]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [L] [B] épouse [O]

Monsieur [P] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 3], [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [B] épouse [O], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [O],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] sont propriétaires de biens immobiliers composant les lots n°26 et 130 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 02 juillet 2024, reçue le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] de régler la somme de 14955,71 euros (4934,48 euros au titre des charges impayées, le surplus au titre de l’exécution du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 17 avril 2023 qui les a condamnés au titre des charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2022 inclus).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamnés solidairement sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :

4934,48 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété du 1er octobre 2022 au 19 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 02 juillet 2024,657,82 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 02 juillet 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O], en leur qualité de copropriétaires de lots au sein de l’immeuble, ne règlent pas régulièrement leurs charges. Il précise que les défendeurs ont été condamnés par le tribunal judiciaire de Bobigny le 17 avril 2023 au paiement des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2022 et qu’ils n’ont pas exécuté les termes du jugement ni réglé les charges postérieures à ce jugement. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par les défendeurs oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier leur carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation des copropriétaires défaillants au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive.

Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] cités à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 15 décembre 2022 et du 05 juin 2024, que les comptes des exercices du 01/07/2021 au 30/06/2022 et du 01/07/2022 au 30/06/2023 ont été approuvés, qu’il en est de même des budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/06/2025. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2022 au 19 août 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] n’ont effectué aucun règlement.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son article 09 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 4934,48 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2022 au 19 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 657,82 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Les frais de « suivi contentieux & recouvrement » d’un montant de 150 euros, de « constitution de dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 350 euros et de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 157,82 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété et ne justifient pas la raison de leur carence, étant souligné qu’ils ont été condamnés par le tribunal judiciaire de Bobigny le 17 avril 2023 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété pour un montant de 6796,21 euros. Ce défaut de paiement occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 4934,48 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2022 au 19 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 02 juillet 2024,

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [L] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT