— N° RG 23/04334 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGHW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 mars 2025

Minute n°25/680

N° RG 23/04334 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGHW

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e MEURIN

— M^e CHOISEZ

— M^e CABAGNO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSES

Société PV HOLDING

Société PV-CP CITY (INTERVENANTE VOLONTAIRE)

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentées par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 6]

représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [K] [A]

[Adresse 6]

représentée par Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [S] [R]

Madame [Z] [R]

[Adresse 7]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me VISBECQ, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 19 Juin 2025

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Madame CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

La société PV-CP Résidences Exploitation exerce dans les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 17], objet de baux commerciaux, une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location desdits locaux meublés et équipés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.

À compter du 12 septembre 2013, la société PV-CP Résidences Exploitation a été dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE.

Puis la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE est devenue la société PV HOLDING.

En mars 2021, certains bailleurs ont fait délivrer à la société PV HOLDING ou à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE un congé sans offre de renouvellement des baux commerciaux.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 3 août, 14 août et 15 septembre 2023, la société PV HOLDING a assigné :

— Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R], en qualité de propriétaires du lot n°0024,

— Monsieur [J] [G], en qualité de propriétaire du lot n°16,

— Monsieur [L] [O] et Madame [P] [I], en qualité de propriétaires des lots n°68 et 447,

— Monsieur [H] [T], en qualité de propriétaire du lot n°13,

— la SARL LES SEPT BOULEAUX, en qualité de propriétaire du lot n°177,

— Monsieur [F] [V] et Madame [K] [A], en qualité de propriétaires du lot n°[Cadastre 8],

— Monsieur [U] [D], en qualité de propriétaire du lot n°9,

devant le tribunal judiciaire de Meaux afin de juger les congés délivrés nuls et dépourvus d’effet en raison de l’erreur sur le destinataire.

La société PV-CP CITY est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 15 juillet 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré le désistement d’instance et d’action des sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY parfait,

— dit que le désistement emporte extinction de l’instance à l’égard de Monsieur [H] [T], de Monsieur [J] [G] et de la SARL LES SEPT BOULEAUX,

— dit qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur la nullité ou la validité des congés délivrés,

— rejeté la demande d’expertise de Monsieur [U] [D] et Madame [N] [Y],

— ordonné la disjonction de l’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Monsieur [U] [D] et Madame [N] [Y].

L’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Monsieur [U] [D] et Madame [N] [Y] est désormais enregistrée sous le numéro RG 24/03309.

À l’audience du 7 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné par mention au dossier la disjonction de l’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O].

L’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O] est désormais enregistrée sous le numéro RG 24/04510.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025 et notifiées par lettres recommandées reçues les 23 et 24 janvier à Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R], la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY demandent au tribunal de :

Vu l’article L.145-9, L.145-17, L. 145-28, et L. 145-60 du code de commerce,

A titre principal,

— juger que la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE aujourd’hui dénommée PV HOLDING n’est pas le preneur à bail des locaux loués sis [Adresse 10] à [Localité 17],

En conséquence,

— juger que les congés délivrés par :

➢ Madame [R] [Z] et Monsieur [R] [S], en qualité de propriétaires du lot n°0024 de la résidence « [Adresse 12] » à [Localité 17] [Adresse 10],

➢ Monsieur [O] [L] et Madame [I] [P], en qualité de propriétaires des lots n°68 et 447 de la résidence « [Adresse 12] » à [Localité 17] [Adresse 10],

➢ Monsieur [V] [F] et Madame [A] [K], en qualité de propriétaires du lot n°363 de la résidence « [Adresse 12] » à [Localité 17] [Adresse 10],

sont nuls et dépourvus d’effet en raison de l’erreur sur le destinataire du congé,

A titre subsidiaire,

— juger que les bailleurs n’ont pas délivré de mise en demeure préalable et régulière,

— juger que les motifs allégués ne peuvent être invoqués comme motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

En conséquence,

— juger que les congés délivrés sont irréguliers,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— juger que les congés délivrés pour le 30 septembre 2021 sont irréguliers,

En conséquence,

— juger que les baux se poursuivent en tacite prolongation à compter du 1er octobre 2021,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— fixer l’indemnité d’éviction globale due au preneur au montant de 130 000 euros pour chaque lot de copropriété,

A titre très subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

* visiter les lieux décrits dans le bail commercial, les décrire,

* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

* apprécier l’indemnité d’éviction en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale et en conséquence exclure les années 2020-2021,

* rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire (à l’exclusion des années 2020-2021), et notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce exploité, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,

• les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par le preneur,

• l’indemnité pour trouble commercial,

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile relatifs aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de céans,

— dire que les frais d’expertise seront avancés par le bailleur,

En tout état de cause,

— condamner chacun des bailleurs au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande principale, les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY indiquent qu’en application de l’article L145-9 du code de commerce, les congés délivrés à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, renommée PV HOLDING ou à la société PV HOLDING sont nuls pour erreur de destinataire, cette société n’étant pas titulaire du bail commercial au jour de la notification du congé. Elles précisent que, par un apport partiel d’actifs à effet au 1er février 2021, la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, renommée PV HOLDING, a apporté à la société PV-CP CITY son activité d’exploitation de résidences urbaines dites résidences « City ». Elles ajoutent qu’à la suite de ce traité d’apports partiels d’actifs, la société PV-CP CITY était seule locataire des locaux litigieux, dont la résidence [Adresse 18] à [Localité 17] faisait partie. Elles soutiennent qu’en application des articles L236-22, L236-16 à L236-21 et L145-16 du code du commerce, l’apport partiel d’actif est opposable aux bailleurs sans qu’il soit nécessaire de leur signifier. Elles font observer que les formalités de publicité ont été régulièrement accomplies, à savoir les publications au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, le récépissé du dépôt de l’acte au greffe du tribunal de commerce de Paris ainsi que la publication dans le journal les « Affiches Parisiennes ». Elles considèrent qu’eu égard à l’irrégularité des congés délivrés par les bailleurs, les baux se sont poursuivis par tacite reconduction à compter du 1er octobre 2021.

Subsidiairement, elles demandent, en application de l’article L145-28 du code de commerce, de juger que le preneur a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction. Elles précisent d’abord qu’elles ont respecté le délai prévu par l’article L145-60 du code de commerce pour contester les motifs du congé et solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction. Elles relèvent ensuite que les bailleurs n’ont pas adressé de mise en demeure préalable et ce, en contradiction avec les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce. Elles indiquent enfin que les bailleurs n’ont pas fondé leur refus d’indemnité d’éviction sur un motif grave alors que l’article L145-9 du code de commerce leur en fait l’obligation à peine de nullité. Elles précisent que les consorts [R] n’ont pas motivé leur refus de verser une indemnité d’éviction et que Madame [A] a fondé celui-ci sur un défaut de paiement des loyers sans indiquer le montant des impayés. Elles font observer que les congés ont été délivrés en pleine crise sanitaire, que les mesures prises par le gouvernement constituent un fait du prince ayant fortement perturbé l’exécution normale des baux, qu’en raison des restrictions et fermetures, leur situation financière s’est dégradée et ne leur a plus permis de faire face au paiement des loyers, de sorte que la suspension temporaire du paiement des loyers ne constituait pas un manquement suffisamment grave pour justifier la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

A titre reconventionnel, elles sollicitent la poursuite des baux par tacite reconduction conformément à l’article L145-9 du code de commerce et, à défaut pour le tribunal d’ordonner la poursuite des baux, le paiement d’une indemnité d’éviction. Elles énoncent qu’en application de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être fixée par référence à la valeur du fonds de commerce exploité au sein du local concerné et précisent que s’agissant de la résidence litigieuse, un expert a fixé l’indemnité d’éviction pour un duplex à la somme de 130 000 euros. Elles demandent dès lors au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction au minimum à ce montant pour chaque lot de copropriété. À titre plus subsidiaire, si le tribunal refusait de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs, elles sollicitent la désignation d’un expert à cette fin.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, Madame [K] [A] demande au tribunal de :

— débouter les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

À titre principal,

A) Sur la validité du congé délivré et l’absence de droit au maintien dans les lieux du preneur :

— juger qu’elle n’avait pas à adresser de mise en demeure préalable à la délivrance du congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en ce que les infractions des sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY sont irréversibles,

— juger que les conditions de forme du congé qu’elle a délivré sont remplies,

— juger que les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY n’ont pas respecté les modalités de publicité du traité d’apport partiel d’actifs, de sorte qu’il ne lui est pas opposable et qu’elle avait le choix de faire signifier son congé à l’une ou l’autre des entités du Groupe Pierre & Vacances,

— juger que les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY ont failli au respect des principes de bonne foi contractuelle et d’obligation d’information en ne la prévenant pas directement du changement de cocontractant, de sorte qu’elle ne pouvait en avoir connaissance et qu’il ne pouvait pas le lui être opposé,

— juger qu’au surplus les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY apparaissent comme agissant en étroite interdépendance, sous une même unité de contrôle et de direction, réceptionnant et envoyant les courriers qu’importe la société du Groupe concernée, trompant nécessairement le cocontractant,

En conséquence,

— juger que les conditions de fond du congé qu’elle a délivré sont réunies et surtout en ce qu’il a été délivré au seul cocontractant connu par cette dernière,

B) Sur les motifs graves et légitimes justifiant le non-paiement d’une indemnité d’éviction :

— juger que l’absence de règlement à échéance de plusieurs termes de loyers constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement du bail fondant le refus de l’indemnité d’éviction par la bailleresse,

En conséquence,

— juger régulier le congé qu’elle a délivré comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en ce qu’il a été délivré au seul cocontractant connu et en ce qu’il précise expressément le motif grave et légitime allégué au sens des articles L.145-9 alinéa 5 et L.145-17 du code de commerce,

À titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner l’expert de justice qu’il plaira au tribunal de céans pour rechercher tous éléments permettant de déterminer, en application de l’article L.145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY à raison du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 9 mars 2021 et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société preneuse à compter du 30 septembre 2021 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux,

Avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux sis [Adresse 10] à [Localité 17], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail (activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements), de la situation et de l’état des locaux, en fournissant et justifiant de toutes ses références, tous éléments permettant de :

• déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY par référence aux critères posés par l’article L.145-14 du code de commerce, à savoir les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert,

• déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce,

* communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final,

* dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant les éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY et l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à leur libération effective,

* répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, de justifier de ses références en distinguant les nouvelles locations, les renouvellements et les cessions intervenues dans le même périmètre et pour des locaux aux caractéristiques équivalentes à celles des biens loués à la société PV-CP CITY sis [Adresse 10] à [Localité 17],

En tout état de cause,

— condamner les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de nullité du congé délivré au motif d’une erreur sur le destinataire, Madame [K] [A] indique que l’apport partiel d’actif soumis au régime juridique des scissions prévu par les parties L236-16 à L236-22 du code de commerce ne lui est opposable, en qualité de tiers, qu’à condition d’avoir été publié conformément aux prescriptions prévues par les articles L236-6 et R236-2 du code du commerce. À défaut, elle rappelle que la jurisprudence permet au tiers d’agir indifféremment contre l’une ou l’autre des sociétés bénéficiaires de l’opération.

Elle ajoute que la société PV HOLDING n’a pas exécuté le contrat de bonne foi en retenant une information sur la qualité des parties que l’article 1112-1 du code civil, même si relatif à la période précontractuelle, juge comme déterminante. Elle précise qu’elle n’a pas été informée du changement de preneur par l’effet de l’apport partiel d’actif et n’a pas signé d’avenant. Elle rappelle qu’elle est profane alors que le preneur est un professionnel.

Elle expose enfin que les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY sont des filiales du groupe Pierre et Vacances, qu’elles ont le même siège social, le même logo, le même papier à en-tête et le même service juridique, de sorte qu’en vertu de la théorie de l’apparence, elle ne pouvait pas savoir qui était son véritable cocontractant. Elle ajoute que le congé a été réceptionné par une personne habilitée de ce groupe, de sorte qu’il est valable.

Pour s’opposer à la demande d’irrégularité du congé pour absence de mise en demeure préalable, elle expose que si, en application de l’article L145-17 du code de commerce, une mise en demeure de cesser l’infraction est, dans des circonstances normales, nécessaire dans le délai d’un mois avant la délivrance du congé sans renouvellement ni paiement d’une indemnité d’éviction, il est de jurisprudence constante qu’une mise en demeure préalable n’est pas nécessaire lorsque l’infraction est irréversible, ce qui était le cas. Elle rappelle que le preneur a cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2020.

Pour justifier le refus d’indemnité d’éviction, elle expose qu’en application de l’article 145-17 du code du commerce le défaut de paiement de plusieurs termes de loyers dans le délai d’un mois constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement de bail faisant échec au paiement d’une indemnité d’éviction. Elle rappelle que le preneur a cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2020, compte tenu de la crise sanitaire, puis qu’il a obtenu l’ouverture d’une procédure de conciliation de 4 mois prolongée jusqu’au 2 décembre 2021 pendant laquelle il a continué de suspendre le paiement des loyers. Elle explique que de ce fait, elle a été plongée dans une détresse financière, ne percevant plus aucun loyer et n’étant plus en mesure de rembourser les échéances de son prêt. Elle relève que, si l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 a interdit au bailleur de réclamer au preneur des intérêts de retard ou d’engager une procédure de résiliation du bain, il n’a pas accordé un abandon de loyers et la jurisprudence a rappelé que les locataires n’étaient pas exonérés du paiement de ceux-ci. Dans ces conditions, le manquement systématique et répété à l’obligation contractuelle de paiement des loyers au titre des années 2020 et 2021 constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance du congé avec refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Maître Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de Paris, s’est constitué le 23 novembre 2023 pour Monsieur [F] [V] mais n’a pas conclu.

Bien que régulièrement cités le 3 août 2023 respectivement à personne et à domicile, Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R] n’ont pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025 et mise en délibéré au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes formées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Monsieur [O] et Madame [I] :

À l’audience du 7 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné par mention au dossier la disjonction de l’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O].

L’instance opposant d’une part la société PV HOLDING et l’intervenante volontaire, la société PV-CP CITY, et d’autre part, Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O] est désormais enregistrée sous le numéro RG 24/04510.

En conséquence, toutes leurs demandes formulées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O] dans le cadre de la présente instance enregistrée sous le numéro RG 23/04334 ne seront pas examinées.

Sur les demandes formées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Monsieur [F] [V] :

Les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY forment des demandes à l’encontre de Monsieur [F] [V] en sa qualité, avec Madame [A] [K], de propriétaire du lot n°363 de la résidence « [Adresse 12] » située à [Adresse 15] [Localité 1][Adresse 3].

Toutefois, il est relevé que si le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction a bien été délivré à la SASU PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à la demande de Madame [W] [A] et Monsieur [F] [V] domiciliés tous deux [Adresse 5] [Localité 2], Monsieur [F] [V] n’est pas le propriétaire du lot n°363 de la résidence « [13] » située à [Localité 17] [Adresse 10].

En effet, ce bien a été acquis, selon acte reçu le 29 décembre 2020 par Maître [E] [X], notaire associé à [Localité 14] (77), uniquement par Madame [K] [A].

Dans ces conditions, les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY ne peuvent à la fois présenter des demandes à l’encontre de Monsieur [F] [V] et de Madame [K] [A].

En conséquence, les demandes formulées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Monsieur [F] [V] seront rejetées.

Sur les demandes formées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Madame [K] [A] et de Monsieur et Madame [R] :

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2012, Madame [B] [M] a donné à bail à la société PV-CP Résidences Exploitation un appartement constituant le lot n°0363-01 de la résidence de tourisme [19] située [Adresse 10] à [Localité 17] pour 9 ans à compter du 1er octobre 2012 aux fins d’activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs. Ledit contrat prévoit en son article 6.1 un loyer annuel de 4587 euros HT payable à terme échu au plus tard dans les 30 jours suivant la date d’arrêté du loyer.

La société PV-CP Résidences exploitation a été renommée PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE puis PV HOLDING.

Selon l’acte reçu le 29 décembre 2020 par Maître [E] [X], notaire associé à [Localité 14] (77), Madame [B] [C] veuve [M] a vendu à Madame [K] [A] l’appartement constituant le lot n°0363-01 de la résidence de tourisme [19] située [Adresse 10] à [Localité 17].

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mars 2021 à la SASU PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, Madame [K] [A] lui a donné congé au 30 septembre 2021 sans renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction au motif suivant : « défaut de paiement de loyers ».

En outre, par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2021 à la société PV HOLDING, Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R], se déclarant propriétaires du lot n°401-01 situé dans la résidence située [Adresse 9] à [Localité 16] (77), lui ont donné congé avec refus de renouvellement et refus de verser une indemnité d’éviction.

Sur la demande de nullité pour erreur de destinataire :

Aux termes de l’article L.145-9 du code de commerce alinéas 1 et 2, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Pour être valablement donné, le congé doit notamment être délivré par acte extrajudiciaire à la personne du preneur. Le défaut de délivrance au preneur constitue une cause de nullité de l’acte pour vice de fond au sens des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, non susceptible de régularisation et non soumis à grief.

Par ailleurs, selon les alinéas 1 et 2 de l’article L.236-1 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige, une ou plusieurs sociétés peuvent, par voie de fusion, transmettre leur patrimoine à une société existante ou à une nouvelle société qu’elles constituent.

Une société peut aussi, par voie de scission, transmettre son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles.

L’alinéa 1er de l’article L.236-22 du code de commerce dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que la société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions des articles L. 236-16 à L. 236-21, lesquelles régissent les scissions de sociétés.

En application de l’article L.145-16 du code du commerce, seul l’apport partiel d’actif que les parties décident de placer sous le régime des scissions, entraîne de plein droit la transmission universelle des biens, droits et obligations dépendant de la branche d’activité transférée et permet à la société bénéficiaire de l’apport d’acquérir la qualité de partie au bail précédemment conclu par la société apporteuse, à laquelle elle se trouve substituée sans que le consentement du bailleur ne soit exigé.

La date d’effet de l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions est fixée par l’article L236-4 du code du commerce à la date de la dernière assemblée générale ayant approuvé l’opération sauf si le contrat prévoit que l’opération prend effet à une autre date.

En outre, il résulte des alinéas 1 et 2 de l’article L.236-6 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige, que toutes les sociétés qui participent à l’une des opérations mentionnées à l’article L.236-1 établissent un projet de fusion ou de scission déposé au greffe du tribunal de commerce du siège desdites sociétés et qui fait l’objet d’une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Selon les alinéas 1 et 9 de l’article R.236-2 du même code, le projet de fusion ou de scission fait l’objet d’un avis inséré, par chacune des sociétés participant à l’opération, au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Au cas où les actions de l’une au moins de ces sociétés sont admises aux négociations sur un marché réglementé ou si toutes les actions de l’une d’entre elles au moins ne revêtent pas la forme nominative, un avis est en outre inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires.

Le dépôt au greffe prévu à l’article L.236-6 et la publicité prévue au présent article ont lieu trente jours au moins avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l’opération ou, le cas échéant, pour les opérations mentionnées à l’article L.236-11, trente jours au moins avant que l’opération ne prenne effet.

Si la transmission universelle du patrimoine de la personne morale absorbée à la personne morale absorbante dispense de l’obligation d’opérer une signification aux tiers du transfert des éléments d’actif, les opérations de fusion et de scission, comme toute modification statutaire, ne leur sont opposables qu’après accomplissement des formalités de publicité précitées.

En l’espèce, aux termes de l’article 1.2 du projet de traité d’apport partiel d’actif daté du 16 décembre 2020, la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE s’est obligée à apporter à la société PV-CP CITY l’intégralité des éléments d’actif et de passif afférents à sa branche complète et autonome d’activité d’exploitation et de gestion de résidences ou hôtels de tourisme, résidences hôtelières ou para-hôtelières se rapportant à l’activité « City », en ce compris la résidence de tourisme située à [Localité 16], ainsi que la distribution des produits « City ».

Selon l’article 1.1, les parties au projet ont décidé de soumettre l’apport partiel d’actif au régime des scissions prévu par les articles L.236-16 à L.236-21 du code du commerce.

Selon l’article 2, les parties sont convenues de fixer la date de réalisation juridique de l’apport au 1er février 2021.

Il en résulte que la société PV-CP CITY s’est trouvée substituée, depuis le 1er février 2021, dans tous les droits, biens et obligations de la société PV RESIDENCES & RESSORTS FRANCE afférents à l’activité d’exploitation et de gestion de résidences ou hôtels de tourisme, incluant le droit au bail conclu avec Madame [K] [A] et avec Monsieur et Madame [R].

En outre, la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a fait publier au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du 23 décembre 2020 un avis relatif au « projet commun de scission nationale » au profit de la société PV-CP CITY daté du 16 décembre 2020 et précisant que le projet a été déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris le 18 décembre 2020 (annonce n°1499).

La société PV-CP CITY a également fait publier au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du 23 décembre 2020 un avis relatif au « projet commun de scission nationale » avec la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE daté du 16 décembre 2020 et précisant que le projet a été déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris le 18 décembre 2020 (annonce n°1500).

Enfin, le 5 mars 2021, la société PV-CP CITY a fait publier dans le journal hebdomadaire d’annonces légales et d’information juridiques « Affiches Parisiennes » que « par procès-verbal des décisions de l’Assemblée unique en date du 1er février 2021, il a été constaté l’augmentation du capital social d’un montant de 507.980€ pour le porter à 999.470€ par suite de l’apport partiel d’actif ».

Il en résulte que l’apport partiel d’actif a fait l’objet d’une publicité trente jours au moins avant que l’opération ne prenne effet, soit dans les conditions prévues par l’article R.236-2 précité et, par conséquent, qu’il était opposable à Madame [K] [A], Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R] à compter du 23 décembre 2020.

Par conséquent, le congé délivré le 9 mars 2021 par Madame [K] [A] à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, qui n’était plus partie au contrat, ainsi que le congé délivré le 26 mars 2021 par Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R] à la société PV HOLDING, qui n’était plus partie au contrat, sont entachés d’une cause de nullité pour irrégularité de fond.

La théorie de l’apparence ou la nécessité d’exécuter les obligations de bonne foi ne peuvent permettre à Madame [K] [A] de s’opposer à la nullité, aucune pièce n’étant versée au soutien du moyen tiré de la théorie de l’apparence et aucune preuve de la mauvaise foi des sociétés PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE et PV HOLDING n’étant rapportée, celles-ci s’étant conformées aux obligations légales de publicité de l’apport partiel d’actif emportant substitution de plein droit du preneur.

Sur la poursuite du bail :

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Il résulte de l’article 2 du bail commercial signé par Madame [B] [M] pour l’appartement n°363-01 vendu ensuite à Madame [K] [A] que le bail a pris effet le lendemain du 30 septembre 2012 pour s’achever, sauf résiliation anticipée, le 30 septembre 2021.

Compte tenu de l’annulation du congé délivré le 9 mars 2021, il convient de constater qu’il s’est prolongé tacitement le 1er octobre 2021.

Concernant Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R], les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY ne communiquent pas le bail. Toutefois, compte tenu de l’annulation du congé délivré, la poursuite du bail sera également constatée à compter du lendemain du terme fixé par le contrat.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code procédure civile, Madame [K] [A], Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de condamnation au paiement des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’intervention volontaire de la société PV-CP CITY ;

Constate que l’instance entre d’une part les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY et d’autre part Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O] a fait l’objet d’une disjonction ;

Dit en conséquence n’y avoir lieu à examiner les demandes formulées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Madame [P] [I] et Monsieur [L] [O] dans le cadre de la présente instance ;

Constate que Monsieur [F] [V] n’est pas le propriétaire du lot n°363 de la résidence située à [Adresse 15] [Localité 2] [Adresse 10] ;

Rejette en conséquence les demandes formulées par les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY à l’encontre de Monsieur [F] [V] ;

Dit que le congé délivré le 9 mars 2021 par Madame [K] [A] à la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE concernant le bail commercial du lot n°363 de la résidence de tourisme située [Adresse 10] à [Localité 17] est nul ;

Constate par conséquent la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 1er octobre 2021 ;

Dit que le congé délivré le 26 mars 2021 par Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R] à la société PV HOLDING concernant le bail commercial du lot n°401 de la résidence de tourisme située [Adresse 10] à [Localité 17] est nul ;

Constate par conséquent la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du lendemain du terme prévu par le contrat ;

Condamne in solidum Madame [K] [A], Madame [Z] [R] et Monsieur [S] [R] aux dépens ;

Déboute Madame [K] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT