MINUTE N°

N° RG 24/00717 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQCN

S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [T] [B] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 582 142 816 – dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [B] [I] – demeurant [Adresse 10]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Antoine BENOIT-GUYOD

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [T] [B] [I]

RAPPEL DES FAITS

La société [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [T] [I] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] [Localité 13] [Adresse 12] (78 420) par contrats en date du 14 novembre 2019, pour les loyers mensuels de 545,52 € et 7,14 €, provisions pour charges incluses.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait signifier à Monsieur [T] [I] un commandement de payer, le 6 juin 2024, pour le montant principal de 1 989,10 € comprenant les impayés tant au titre de l’appartement que de l’emplacement de stationnement. Ce commandement a été infructueux.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [T] [I] le 30 octobre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux ;

— A défaut, prononcer leur résiliation judiciaire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et des occupants de son chef des lieux, avec l’assistance, au besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Monsieur [I] aurait payé si les baux n’avaient pas été résiliés ;

— Condamner Monsieur [I] au paiement de ladite indemnité et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

— Condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 3 057,42 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation qui seront dus au jour de l’audience, avec les intérêts sur la somme de 1 989,10 € à compter du commandement de payer du 6 juin 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

— En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience et que, à défaut comme en cas de défaut d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant la durée des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— Condamner Monsieur [I] à payer 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin, la société [Adresse 11] a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 5 663,98 €, arrêtée à la date du 16 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Elle a indiqué qu’elle maintenait ses autres demandes.

Bien que cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [T] [I] n’a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DU DEFENDEUR :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [I], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par lettre recommandée avec avis de réception le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

En application de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

En vertu de l’article 1225 du code civil, la partie qui entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire doit mettre en demeure le débiteur défaillant en mentionnant la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

S’agissant de l’appartement, le bail conclu le 14 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 août 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, le bail conclu le 14 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 6) aux termes de laquelle le bailleur pourra résilier le bail, si bon lui semble, huit jours après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, mais le commandement de payer délivré le 6 juin 2024 ne vise pas ladite clause qui ne peut donc être considérée comme acquise.

Toutefois, le paiement des loyers et des charges étant une obligation essentielle des locataires, le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave de leur part justifiant la résiliation judiciaire du bail.

La résiliation judiciaire du contrat de bail de l’emplacement de stationnement du 14 novembre 2019 sera donc prononcée à la date du 7 août 2024.

En conséquence, l’expulsion des lieux (appartement et emplacement de stationnement) de Monsieur [I] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Le locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2024, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [I] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si les contrats s’étaient poursuivis. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par les contrats de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, le dernier jour de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société [Adresse 11] a produit un décompte, arrêté à la date du 16 juin 2025, aux termes duquel Monsieur [I] reste devoir au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement la somme de 5 663,98 €, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Toutefois, Monsieur [I] n’ayant pas comparu à l’audience du 24 juin 2025, l’actualisation à laquelle son bailleur a procédé au cours de ladite audience ne peut lui être opposée.

En revanche, du fait de son absence de comparution, Monsieur [I] n’a, par définition, pas contesté sa dette locative pour le montant figurant dans l’assignation qui lui a été délivrée au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement, soit 3 057,42 €, échéance de septembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [I] sera condamné à payer la somme de 3 057,42 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1 989,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus, étant rappelé qu’il est, par ailleurs, condamné à payer une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2024.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société [Adresse 11], Monsieur [I] sera condamné à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2019 entre la société [Adresse 11] et Monsieur [T] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Localité 13] [Adresse 12] ([Adresse 3] [Localité 2] sont réunies à la date du 7 août 2024 et qu’en conséquence, ledit contrat de bail est résilié à cette date ;

PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du 7 août 2024 du contrat de bail conclu le 14 novembre 2019 entre la société S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE et Monsieur [T] [I] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 9] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [I] de libérer les lieux (appartement et emplacement de stationnement) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Adresse 11] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la société S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 3 057,42 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1 989,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la société [Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DEBOUTE la société [Adresse 11] de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,