TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

4ème chambre civile

N° RG 23/00858 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LBZA

N° JUGEMENT :

SG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

M^e Eric HATTAB

M^e Alexia JACQUOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 8 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [X], né le 30 juin 1971 à [Localité 11], de nationalité Française, Médecin, domicilié [Adresse 2].

né le 30 Juin 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexia JACQUOT, avocat au barreau de GRENOBLE, M^e Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S. La Société ODALYS RESIDENCES, au capital de 3.000.000,00 € dont le siège est situé [Adresse 6], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de AIX EN PROVENCE sous le numéro 487 696 080, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE, M^e Emir MEHINAGIC, avocat au barreau D’ANGERS

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Janvier 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Avril 2025, prorogé au 8 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Odalys Résidences a pour activité l’exploitation commerciale de résidences de tourisme.

Elle exploite notamment une résidence de tourisme trois étoiles, dénommée " [8]ours Blanc " situé dans la station [Adresse 9]).

Les lots de cette résidence appartiennent à des investisseurs privés, dont Monsieur [M] [X], qui les ont donnés à bail commercial à la société Odalys Résidences.

Le 14 juin 2013, un bail commercial a ainsi été conclu entre les parties pour une date d’effet à compter de l’ouverture au public de la résidence fixée à titre prévisionnel au 21 décembre 2013, pour expirer le 30 avril suivant sa neuvième année, soit le 30 avril 2023.

Il était expressément convenu que les locaux étaient loués à usage de résidence de tourisme 3 étoiles et que le loyer serait payable trimestriellement à terme échu les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre de chaque année.

Le 28 mars 2022, Monsieur [M] [X] a fait délivrer à la société Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 4.181, 03 euros au titre de loyers impayés.

Monsieur [M] [X] a fait délivrer à la société Odalys Résidences un congé avec refus de renouvellement du bail commercial, sans offre d’indemnité d’éviction, par acte de l’huissier de justice en date du 11 juillet 2022, pour le 30 avril 2023.

Par courrier en date du 25 novembre 2022, la société Odalys Résidences a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 40.199 euros.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 10 février 2023, Monsieur [M] [X] a fait assigner assigné la SAS ODALYS RESIDENCES devant ce tribunal judiciaire afin qu’il valide le congé et constate la résolution du bail, et subsidiairement qu’il prononce la résolution du bail.

Par ordonnance du 28 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée les demandes de Monsieur [M] [X] à :

— Juger acquise la clause résolutoire prévue par le bail commercial conclu entre les parties;

— Prononcer la résiliation du bail au 28 avril 2022, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux ;

— Ordonner l’expulsion de la société Odalys Residences et de tous occupants de son chef, du bien immobilier loué : lot 43 situé au sein de la copropriété sis [Adresse 4];

— Condamner la société Odalys Residences à remettre les lieux en bon état;

— Condamner la société Odalys Residences à payer à Monsieur [M] [X] l’indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuellement fixé, à compter du 29 avril 2022 et jusqu’à libération effective des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2025, Monsieur [M] [X] demande au tribunal de :

— A titre principal, juger valide le congé avec refus de renouvellement de bail commercial et sans offre d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, qu’il a fait délivré à la société Odalys Résidences le 11 juillet 2022,

— Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, à effet au 30 avril 2023 ;

— Ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société Odalys Résidences et de tous occupants de son chef, du bien immobilier loué : lot 43 situé au sein de la copropriété sis [Adresse 3]) faute de quoi elle pourra y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— Condamner la société Odalys Résidences à remettre les lieux en bon état;

— A défaut de libération des lieux à la date de fin de bail, soit au 30 avril 2023, condamner la société Odalys Résidences à lui payer l’indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuellement fixé, augmentée des charges et accessoires qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux;

— En tout état de cause, débouter la société Odalys Résidences de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

— Condamner la Société Odalys Résidences à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la Société Odalys Résidences aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’un bailleur a la faculté de refuser le renouvellement du bail, moyennant une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Il soutient que la crise sanitaire du Covid 19 ne permettait pas au locataire de suspendre le paiement des loyers et que la défenderesse n’a toujours pas réglé le loyer qu’elle reste lui devoir, à savoir à ce jour la somme de 4.181, 03 euros. Il estime que le non-paiement de loyers est un motif grave et légitime au sens de l’article L.145–17 § 1, 1° du code de commerce, et justifie la validation du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Il estime que les conditions de la force

majeure invoquées par la défenderesse ne sont pas réunies, de sorte que l’article 6 du bail litigieux ne trouve pas à s’appliquer. Il estime en outre que cet article est rédigé de manière ambiguë et ne permet pas de comprendre ni le calcul de la franchise de loyer, ni les cas dans lesquels elle serait applicable. Il conteste par ailleurs les calculs effectués par la locataire. Il explique que la validité du congé doit s’apprécier à la date de sa délivrance, de sorte que le jugement du 15 janvier 2024 n’est pas en mesure d’affecter la validité du congé délivré le 11 juillet 2022, date à laquelle le non-paiement des loyers et l’absence de communication des comptes constituait un motif grave et légitime. Il souligne que la société Odalys Résidences est malvenue à prétendre que le congé serait nul, alors qu’elle l’a accepté par courrier du 25 novembre 2022, sollicitant une indemnité d’éviction qu’elle fixait à la somme de 40.199 euros.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2025, la société Odalys Résidences demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que les griefs invoqués par Monsieur [X] dans le congé ne constituent pas un motif légitime et sérieux pour délivrer congé du bail commercial, sans offre de renouvellement ;

— Prononcer la nullité du congé signifié le 11 juillet 2022 ;

— Juger que le bail commercial se prolonge tacitement aux charges et conditions antérieures ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] aux dépens de l’instance.

Elle estime ne pas avoir commis de faute en suspendant le paiement des loyers durant les trois périodes de fermetures administratives de la Résidence (confinements), tenant l’article 6 du bail commercial liant les parties et les règles régissant le droit commun des contrats à savoir la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d’inexécution imparfaite. Elle souligne que la demande de Monsieur [X] en acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer en date du 28 mars 2022 a été déclarée irrecevable par ordonnance en date du 26 mai 2024 comme étant frappée de l’autorité de la chose jugée en vertu du jugement du 15 janvier 2024. Elle soutient que les griefs invoqués par Monsieur [X] dans le congé signifié le 11 juillet 2022 ne constituent pas un motif légitime et sérieux pour délivrer congé du bail commercial, sans offre de renouvellement, de sorte que ce congé est irrégulier et injustifié, nul et non avenu. Selon elle, l’arriéré locatif litigieux (4.181, 03 euros) ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 10 décembre 2024 et a fixé l’affaire à l’audience du 20 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 et prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la validité du congé

Selon l’article L.145-9 alinéa 1 et 2, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L’alinéa 5 de cet article précise que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L. 145-17, § I, 1°, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] a procédé à une mise en demeure par acte d’huissier du 30 mai 2022 visant l’article L.145-17-I-1° précité, en précisant que des loyers demeurait impayés pour la somme totale de 4.181, 03 euros, et que les comptes d’exploitation n’avaient pas été transmis au bailleur.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2022, Monsieur [M] [X] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, visant l’article L.45-17-I-1°, reproduisant l’article L.145-9 alinéa 5, et précisant que le motif grave et légitime consistait dans les loyers impayés et la non communication des comptes d’exploitation au bailleur.

En l’espèce, une mise en demeure par acte d’extrajudiciaire à bien précédé le congé litigieux, délivré plus d’un mois après. Il contient le motif à l’appui de l’absence d’offre d’indemnité d’éviction.

En tout état de cause, un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction. (Cf : Cass. 3e civ., 1er févr. 1995, n° 93-14.808, 28 oct. 2009, n° 07-18.520 et 08-16.135, 28 juin 2018, n° 17-18.756 ).

Dès lors, la réalité du motif invoqué est sans effet sur la validité du congé qui met fin au bail, mais n’ a d’effet que sur le droit à indemnité d’éviction du locataire.

Au regard de ces éléments, le congé litigieux sera déclaré régulier.

2- Sur les effets du non renouvellement du bail

2.1- Sur le droit à indemnité d’éviction du locataire

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Monsieur [M] [X] invoque comme motifs graves et légitimes pour priver la société Odalys Résidences de droit à indemnisation, le défaut paiement de loyers, ainsi que l’absence de communication des comptes d’exploitation.

L’action en résolution du bail, et l’action en contestation d’un refus de renouvellement n’ayant pas le même objet (Cf : Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 92-12.951), les motifs jugés insuffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail peuvent néanmoins être invoqués dans le cadre d’une procédure de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et inversement. (Cf : Cass. 3e civ., 14 mars 1969 : Bull. civ. III. n° 237)

Il convient de relever que le jugement prononcé le 15 janvier 2024 par ce tribunal, entré en force de chose jugée, a rejeté la demande en paiement des loyers formés par Monsieur [M] [X] à l’occasion de cette instance. En outre, sa demande de communication des bilans d’exploitation a également été rejetée, après que le tribunal ait constaté que les rapports d’activité 2020 et 2021 lui avaient été communiquées.

En application de l’article 1355 du code civil, ce jugement a autorité de chose jugée sur ces points.

Dès lors, il est acquis que la société Odalys Résidences n’était redevable envers Monsieur [M] [X] d’aucune somme au titre des loyers échus, et avait satisfait à son obligation contractuelle de communiquer au bailleur un rapport d’activité annuel.

Au regard de ces éléments, les motifs retenus par Monsieur [M] [X] à l’appui de son refus d’offrir une indemnité d’éviction ne sont pas fondés en fait.

Il convient dès lors de dire que la société Odalys Résidences a droit à indemnité d’éviction.

2.2- Sur l’indemnité d’occupation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Le bail a pris fin le 30 avril 2023 compte tenu de son non renouvellement.

Monsieur [M] [X] a par conséquent droit à une indemnité d’occupation afin de l’indemniser pour son préjudice de jouissance du fait de l’occupation du bien litigieux par la société Odalys Résidences.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [M] [X] fixer une indemnité au montant du loyer courant, demande qui n’a par ailleurs pas fait l’objet d’une contestation de la part de la société Odalys Résidences.

En revanche, du fait du droit de la société Odalys Résidences à une indemnité d’éviction, cette dernière ne peut, à ce jour, faire l’objet d’une expulsion, de sorte que la demande de Monsieur [M] [X] sur ce point sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, chacune des parties succombe pour parties en ses prétentions et demandes, de sorte que les dépens seront partagés par moitié.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, compte tenu du partage des dépens, il n’y a pas lieu d’accorder de somme à ce titre.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit, à titre provisoire, mais le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique par jugement contradictoire prononcé en premier ressort,

DIT que le congé délivré par Monsieur [M] [X] le 11 juillet 2022 est valable et que le bail commercial qui liait les parties a pris fin le 30 avril 2023,

DIT que la société Odalys Résidences a droit à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce,

CONDAMNE la société Odalys Résidences à verser à Monsieur [M] [X] à compter du 30 avril 2023 une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges contractuellement fixés,

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et la société Odalys Résidences aux dépens par moitié,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

Béatrice MATYSIAK Serge GRAMMONT