TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/03126 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XOKA

N° de MINUTE : 25/932

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEURS

Monsieur [T] [A] [Y]

né le 15 février 1967 à [Localité 14] (GUINEE BISSAU)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

Madame [B] [U] épouse [Y]

née le 07 septembre 1970 à GUINEE

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] épouse [Y] sont propriétaires indivis des lots 20123, 21030 et 22033 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93).

Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à 93600 AULNAY SOUS BOIS (93600) pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [X] & ASSOCIES a assigné M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement des charges de copropriété dues du 3ème trimestre 2011 au 1er trimestre 2014 et du 1er trimestre 2018 au 1er trimestre 2023 inclus comptes arrêtés au 09 mars 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 novembre 2024, le [Adresse 13] à AULNAY SOUS BOIS (93600) représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ & ASSOCIES, demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] épouse [Y] à payer au [Adresse 13] à [Localité 9] les sommes suivantes :

* 49 035,08 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux dus 1er trimestre 2018 au 4ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 1er octobre 2024 ;

* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires ;

* 17,25 € au titre des frais article 10-1 ;

— les condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 04 septembre 2024, M. [T] [Y] et Mme [B] [U] demandent au Tribunal de :

— juger prescrites l’action en recouvrement des charges du 3e trimestre 2011 au 1 er trimestre 2014 et du 1er trimestre 2018,

— la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action au titre des charges du 3ème trimestre 2011 au 1er trimestre 2024 et du 1er trimestre 2018

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les défendeurs forment devant le Tribunal une fin de non-recevoir fondée sur la prescription, dont ils n’ont pas saisi le Juge de la mise en état.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] à [Localité 6] produit :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022 ;

— un décompte du compte copropriétaire portant sur la période du 31 décembre 2014 au 1er octobre 2024 ;

— la décision de l’administrateur provisoire datée du 29 août 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 et des travaux ;

— la décision de l’administrateur provisoire datée du 26 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2019 et des travaux ;

— la décision de l’administrateur provisoire datée du 03 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 et les budgets prévisionnels de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que le fonds travaux pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :

— la décision de l’administrateur provisoire datée du 09 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021, les travaux de réparation et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— la décision de l’administrateur provisoire datée du 06 octobre 2023 relatifs aux travaux ;

— des appels de fonds datés du 26 décembre 2017 au 1er octobre 2024.

Il y a lieu de déduire du décompte versé aux débats les sommes suivantes :

— le solde antérieur au 1er janvier 2018 : 32 600,43 euros ;

— la somme totale de 26,39 euros au titre des frais de mise en demeure, qui relèvent le cas échéant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U], en leur qualité de copropriétaires indivis, sont débiteurs, dans la limite de leurs droits dans l’indivision, de la somme de 33 444,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtées au 1er octobre 2024 appel de provision 4ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] dans la limite de leurs droits dans l’indivision à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] la somme de 33 444,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtées au 1er octobre 2024 appel de provision 4ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] ne justifie pas des frais qu’il réclame au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni de leur caractère nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U].

Dès lors, Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] ont la qualité de partie perdante et seront condamnés à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter M. [T] [A] [Y] et Mme [B] [U] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute [T] [A] [Y] et [B] [U] épouse [Y] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Condamne [T] [A] [Y] et [B] [U] épouse [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] dans la limite de leurs droits dans l’indivision portant sur les lots n°20123, n°21030 et 22033 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 33 444,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtées au 1er octobre 2024 appel de provision 4ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 6] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [T] [A] [Y] et [B] [U] épouse [Y] aux dépens ;

Déboute [T] [A] [Y] et [B] [U] épouse [Y] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART