TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

12 Novembre 2025

MINUTE : 25/01177

N° RG 25/09807 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35NG

Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stéphane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDERESSE

Madame [F] [X] [K] [N] épouse [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

assistée par M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – 240

ET

DEFENDEUR

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 4]

assistée par M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – 240

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Monsieur Stéphane UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assisté de Madame Zaia HALIFA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 29 Octobre 2025, et mise en délibéré au 12 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 12 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

,

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 22 septembre 2025, Madame [F], [X], [K], [N], épouse [R], a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution d’un jugement rendu le 7 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, suivi d’un commandement de quitter les lieux délivré le 14 août 2025.

Par jugement du 7 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal de céans a prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux qui avait été délivré à la demanderesse le 20 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 12 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [F], [X], [K], [N], épouse [R], et Monsieur [U] [R], intervenant volontaire, assistés par leur conseil, ont demandé au juge de l’exécution de :

— à titre principal, annuler le commandement de quitter les lieux du 14 août 2025 ;

— à titre subsidiaire, leur accorder un délai avant expulsion de 12 mois.

Ils soutiennent avoir respecté les termes du jugement rendu le 7 mai 2024 et que, par conséquent, la clause résolutoire du bail n’a jamais été acquise. Ils ajoutent que la quittance subrogative porte sur un montant erroné de la dette, car cette dernière s’élève en réalité à 6.900 euros et non à 16.806 euros. Ils expliquent qu’ils ont la charge de trois enfants et que Madame [F], [X], [K], [N], épouse [R] est enceinte.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE s’est opposé à la demande en nullité du commandement de quitter les lieux ainsi qu’à la demande de sursis notamment aux motifs que :

— les demandeurs n’ayant pas respecté les termes du jugement du 7 mai 2024, la clause résolutoire du bail est acquise ;

— la dette s’élève à 15.884,74 euros desquels il convient de déduire simplement un acompte de 1.000 euros versé au commissaire de justice d’ACTION LOGEMENT SERVICE ;

— les demandeurs ne justifient d’aucune démarche de relogement.

Subsidiairement, il demande que les délais accordés soit subordonnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation ; il sollicite 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation des demandeurs aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [U] [R]

En l’espèce, Monsieur [U] [R] étant locataire et occupant du logement litigieux, il a un intérêt légitime à demander la nullité du commandement de quitter les lieux ainsi que des délais avant expulsion. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable, conformément aux dispositions de l’article 63 du code de procédure civile.

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Dispositions légales applicables

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article L. 131-31 du code monétaire et financier, un chèque non refusé lors de sa remise est payable à vue nonobstant toute mention contraire, réputée non écrite. C’est ainsi que le bénéficiaire d’un chèque, à qui il incombe de prouver l’absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s’il ne le présente pas au paiement.

Réponse du juge de l’exécution

En l’espèce, dans sa décision rendue le 7 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a condamné solidairement Madame [F], [X], [K], [N], épouse [R], et Monsieur [U] [R] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.423,28 euros au titre de l’arriéré locatif et leur a octroyé un délai pour s’acquitter de leur dette en 35 mensualités, la première devant commencer le 20 du mois suivant la signification de la décision. Le tribunal a indiqué qu’en cas de non paiement de toute mensualité, la clause résolutoire, suspendue, retrouverait son plein effet sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il ressort des éléments versés aux débats que le 30 juillet 2025, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a envoyé à Madame [F] [X] [N], épouse [R], et Monsieur [U] [R] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer plusieurs mensualités impayées sous 7 jours et le 14 août 2025 leur a fait notifier par voie de commissaire de justice, la déchéance du terme en raison d’un impayé ainsi qu’un commandement de quitter les lieux.

Les demandeurs contestent la validité de la déchéance du terme en déclarant que le décompte produit en demande n’est pas exact et qu’ils ont respecté les délais de paiements accordés par le juge du fond.

Il est rappelé qu’une mise en demeure de payer doit être suffisamment comminatoire et doit comporter le montant dû, le délai pour régulariser et la sanction encourue en cas de non-paiement.

En l’espèce, si la lettre du 30 juillet 2025 contient un décompte, elle ne comporte cependant pas le montant total réclamé. En effet, après le décompte, il est mentionné :

«  Aucune somme sur l’arrérage n’a été versée, tant à Visale ou à mon Etude concernant le remboursement de la dette Visale payable en 36 mensualité sauf 600€ le 20 février 2025 et 500€ le 28 février 2025

— Reprises dans le décompte Visale en acomptes 687,38€ et 137,97€ (déduction

faite des frais dp10)

Sur l’arrérage vous n’avez réglé que 300€ + 500€ + 600€

Vous devez donc m’adresser sous 7 jours à compter de l’envoi de la présente lettre recommandée et non de la réception, conformément au dispositif du jugement

— Toutes les mensualités de 260€ qui n’ont pas été honorées auprès de Visale depuis le 20 du mois suivant la signification du jugement (signification faite le 27 mai 2024.

— 

Tous les loyers courants n’ont pas été honorés

— Vous devez donc m’adresser sous 7 jours à compter de l’envoi de la présente lettre recommandée les loyers impayés (indemnisés par Visale pour les mois de septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025 (pour partie), mai 2025 et juillet 2025

En effet, les délais accordés le sont sous condition de paiement de l’arrérage et des loyers courants.

A défaut de recevoir ces sommes en totalité dans le délai fixé par le Juge des Contentieux de la Protection (7 jours à compter de l’envoi de la lettre recommandée), la clause résolutoire sera acquise, et la procédure d’expulsion à votre encontre sera engagée.

Recevez, Madame, l’assurance de mes salutations distinguées. "

Par suite, force est de constater que le montant à payer, objet de la régularisation sollicitée, n’est pas mentionné dans la mise en demeure précitée. Par ailleurs, il est observé que le délai pour procéder à la régularisation ne peut courir, a minima, qu’à compterr de la date de première présentation du courrier et non de la date d’envoi. A cet égard, le fait que le juge du fond a indiqué que la clause résolutoire serait acquise sept jours après l’envoi d’une mise en demeure ne signifie pas que le délai se décompte à partir de la date d’envoi, sauf à remettre en cause la notion même de mise en demeure laquelle doit permettre au débiteur, dans le délai imparti, à l’espèce sept jours, de régulariser ses paiements.

L’absence du montant total à régler fait nécessairement grief puisque la mise en demeure adressée à la demanderesse ne lui permettait pas de régulariser sa situation, nonobstant le fait que les requérants contestent ne pas avoir respecté le moratoire octroyé par le juge du fond.

Par suite, à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux, la clause résolutoire n’était pas acquise dans les conditions prévues par le jugement rendu le 7 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de sorte que la procédure d’expulsion ne pouvait être réalisée. Dès lors, le commandement de quitter les lieux est nul.

En conséquence, le commandement délivré à Madame [F], [X], [K], [N] et Monsieur [U] [R] le 14 août 2025 sera annulé avec toutes conséquences de droit, notamment sur les frais laissés à la charge de la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE.

Par suite, la demande de délais pour quitter les lieux est sans objet.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, qui succombe, supportera la charge des éventuels dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, qui succombe, sera déboutée de sa demande à ce titre.

c) Sur les modalités d’exécution

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R. 121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [U] [R] ;

PRONONCE la nullité du commandement de quitter les lieux concernant les locaux situés [Adresse 1], délivré à Madame [F], [X], [K], [N], épouse [R] et à Monsieur [U] [R] le 14 août 2025 avec toutes conséquences des droits notamment sur les frais laissés à la charge de la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE ;

DEBOUTE la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

DECLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute.

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 12 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXECUTION

Zaia HALIFA Stéphane UBERTI-SORIN