TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04239

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDPY

JUGEMENT du 16/12/2025

S.A. [Adresse 11]

C/

Madame [U] [J]

Monsieur [R] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN

— Madame [U] [J]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA D’HLM

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, Avocats au Barreau de MELUN substituée par Maître Vanessa CASTANHEIRA, Avocat au Barreau de FONTAINEBLEAU

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2019, la S.A. [Adresse 9] a loué à M. [R] [E] et Mme [U] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 204,56 € hors charges outre 36,55 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2019, la S.A. D’HLM MON LOGIS a également loué à M. [R] [E] et Mme [U] [J], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 5,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la S.A. [Adresse 9] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 10 026,72 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1 octobre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la S.A. [Adresse 9] a fait assigner M. [R] [E] et Mme [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, et de prononcer en conséquence la résiliation des baux,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et du commissaire de police,Ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls des locataires,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 10 568,64 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. D’HLM MON LOGIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 167,41 €, au titre des loyers et charges échus au 22 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [R] [E] ne comparaît pas.

Mme [U] [J] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement sans toutefois pouvoir formuler de propositions de paiement.

Elle explique que ses ressources s’élèvent actuellement à 672 € d’allocations.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 9] verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 octobre 2025, la dette locative de M. [R] [E] et Mme [U] [J] s’élève à la somme de 16 167,41 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de septembre 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [E] et Mme [U] [J] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [R] [E] et Mme [U] [J] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 18 septembre 2019 et 18 septembre 2019 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 10 et 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 3 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris et la situation financière de M. [R] [E] et Mme [U] [J] ne leur permet cependant pas de régler la dette locative.

L’expulsion de M. [R] [E] et Mme [U] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [E] et Mme [U] [J] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [E] et Mme [U] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. D’HLM MON LOGIS et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [R] [E] et Mme [U] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 100 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et Mme [U] [J] à verser à la S.A. [Adresse 9] la somme de 16 167,41 € (décompte arrêté au 22 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2019 entre la S.A. D’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [R] [E] et Mme [U] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2019 entre la S.A. [Adresse 9], d’une part, et M. [R] [E] et Mme [U] [J], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 12] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [E] et Mme [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [E] et Mme [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. D’HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [E] et Mme [U] [J] solidairement à verser à la S.A. [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [E] et Mme [U] [J] in solidum à verser à la S.A. D’HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [E] et Mme [U] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,