TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02797 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBYC

Minute : 25/00221

S.A. HLM [Adresse 3]

Représentant : Maître Elsa SAMMARI , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Monsieur [R] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ,

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. HLM [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Elsa SAMMARI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2006, la SA D’HLM [Adresse 3], venant aux droits de la société d’HLM du Val de Seine, a donné à bail à Monsieur [R] [U] un logement situé [Adresse 3]), pour un loyer mensuel actuel de 236,37 euros, et 127 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SA D’HLM [Adresse 3] a fait signifier à Monsieur [R] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2258,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 décembre 2023, la SA D’HLM [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la SA D’HLM [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire en conséquence que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [U] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement,dire que faute de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Monsieur [R] [U] au paiement des sommes suivantes, représentant les loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats :

la somme de 3092,79 euros en principal, outre 53,96 euros au titre des frais d’acte, soit une somme totale de 3146,75 euros,une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 mars 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SA D’HLM [Adresse 3], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3116,43 euros arrêtée au 29 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais.

La SA D’HLM [Adresse 3] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM [Adresse 3] précise qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [R] [U], comparait et ne conteste pas le montant de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il vit seul et perçoit une retraite de 960 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM [Adresse 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 octobre 2006, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 novembre 2024 que la SA D’HLM [Adresse 3] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 459,72 euros imputée au locataire au titre de frais (frais de commissaire de justice et pénalité enquête sociale).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [U] à payer à la SA D’HLM [Adresse 3] la somme de 2656,71 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 09 octobre 2006 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 09 octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 octobre 2006 à compter du 02 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SA D’HLM [Adresse 3] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [R] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [R] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM [Adresse 3] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [U] à payer à la SA D’HLM [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM [Adresse 3] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 octobre 2006 entre la SA D’HLM [Adresse 3] venant aux droits de la société Soval, société d’HLM du Val de Seine, d’une part, et Monsieur [R] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 février 2024,

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CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la SA D’HLM [Adresse 3] la somme de 2656,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [U] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [U] à compter du 02 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la SA D’HLM [Adresse 3] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la SA D’HLM [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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