N°Minute:25/679

N° RG 24/02223 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PH6X

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à : M. [F] [E]

Le 04 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 mai 2023, M. [G] [J] a donné à bail à M. [F] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 606 euros, outre 45 euros de provisions pour charges.

Un contrat de cautionnement visale a été signée entre le propriétaire et la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES le 11 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a été appelée à régler l’impayé en qualité de caution.

Puis, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023 pour un montant en principal de 2 502 euros.

Par la suite, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [F] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 11septembre 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son Conseil – s’en réfère à son assignation et actualise la dette locative. Elle sollicite :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de M. [F] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner M. [F] [E] au paiement de la somme actualisée de 8 343,02 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 sur la somme de 2 502 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner M. [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire ;

— de condamner M. [F] [E] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 11septembre 2024 à étude, M. [F] [E] a comparu.

Il a justifié d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement en date du 08 octobre 2024. Il demande à rester dans le logement, reconnaît la dette locative et souhaite la régler. Il indique qu’il commence un emploi la semaine prochaine, qu’il perçoit actuellement le chômage à hauteur de 752 euros ou 766 euros selon les mois. Il indique avoir plusieurs dettes auprès de ses proches, qu’il vit seul sans enfant à charge. Il sollicite des délais de paiement de 7 à 8 mois.

Le demandeur a indiqué qu’il était opposé à tout délai de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers dus par le locataire par l’existence du contrat de cautionnement Visale signé entre les parties le 11 mai 2023 et la quittance subrogative du 24 décembre 2024 portant sur la somme de 8 569,02 euros.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 15 mai 2023 contient une clause résolutoire plus favorable prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 502 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 janvier 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de M. [F] [E] au paiement de la somme de 8 343,02 euros. Elle produit un décompte arrêté au 07 janvier 2025 faisant apparaître cette somme.

M. [F] [E] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 8 343,02 euros avec les intérêts au taux légal à compter sur la somme de 2 502 à compter du commandement de payer (21 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

L’article 24 VI. prévoit que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

En l’espèce, M. [F] [E] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Cependant, il est établi par les éléments versés aux débats qu’au jour de l’audience, il n’a pas repris le paiement du loyer intégral. Les loyers sont impayés depuis le mois de mai 2023 et seuls deux versements bancaires ont été effectués en février 2024, d’un montant total de 226 euros.

Dans ces conditions, le locataire ne remplit pas les conditions exigées par la loi pour prétendre à des délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire et ne peut donc éviter l’expulsion.

Par conséquent, sa demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation

Compte tenu de l’impossibilité pour M. [E] de bénéficier de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, il y a lieu de constater qu’il est devenu occupant sans droit ni titre et il sera donc expulsé du logement du présent litige.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [F] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [F] [E] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du propriétaire, la somme de 8 343,02 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 janvier 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (21 novembre 2023) sur la somme de 2 502 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [F] [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, La Présidente,