TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/06525 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV5O

Minute :

25/00069

ok

S.D.C. [Adresse 9] – [Localité 11] repeéésentée par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

C/

S.C.I. N ET F AVENIR

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie délivrée à :

S.C.I. N ET F AVENIR

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 7] – [Adresse 6]- [Adresse 10] [Localité 11], représenté par son syndic, la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. N ET F AVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Adresse 7] – Esc 4 – [Localité 11]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic, la SAS SEGINE, a fait assigner la SCI N et F AVENIR devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  3 790,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré oralement ses demandes, précisant que sa demande principale se décomposait comme suit : 2 957,28 euros au titre des charges impayées et 833,60 euros au titre des frais.

Cité par remise de l’acte à l’étude, la SCI N et F AVENIR n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI N et F AVENIR est propriétaire indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 12201,

— le décompte des charges arrêté au 1er avril 2024 ainsi que celui actualisé au 12 novembre 2024,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 17 mai 2022, 12 juillet 2023, 12 septembre 2023, 28 mai 2024 et 4 juillet 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non recours,

— le contrat de syndic signé avec la SAS SEGINE, prenant effet le 12 septembre 2023 pour prendre fin le 30 septembre 2024, ainsi que celui prenant effet entre le 4 juillet 2024 et le 3 juillet 2027.

Sur le montant des charges

Il ressort des pièces du dossier que la SCI N et F AVENIR est redevable de la somme de 2 957,28 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, décompte arrêté au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

La SCI N et F AVENIR, qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, sera condamnée au paiement de la somme de 2 957,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024, date du cachet de la poste présent sur le courrier de mise en demeure.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 500 euros au titre des honoraires relatifs à la transmission du dossier à l’avocat. Cependant, les frais de transmission du dossier à l’avocat relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat demandeur réclame en outre des frais de relance et d’affranchissement daté au 24 novembre 2022. Cependant, il ne produit ni courrier ni aucun avis de réception à cette date, le seul courrier de mise en demeure produit étant daté au 16 février 2024. La demande formée à ce titre sera dès lors rejetée.

En revanche, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 285,60 euros au titre de la prise d’hypothèque. Ces frais, directement visés par l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Ainsi, la SCI N et F AVENIR sera condamné à payer la somme de 285,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat de copropriétaires que la SCI N et F AVENIR A été condamnée à trois reprises à payer ses charges de copropriété (21 janvier 2020, 18 mars 2021 et 13 janvier 2023). Or, d’après le décompte du 12 novembre 2024, la SCI n’a effectué aucun règlement depuis le 1er janvier 2023. Il s’en déduit que, malgré les condamnations judiciaires, la société défenderesse persiste à ne pas régler les sommes dont elle est redevable.

Ainsi, la carence réitérée de la SCI, caractérisant sa mauvaise foi, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard de l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestions.

Ce préjudice sera valablement indemnisé par sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI N et F AVENIR succombe à l’instance et supportera les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de la condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI N et F AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 2 957,28 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à du 19 février 2024 ;

Condamne la SCI N et F AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 285,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la SCI N et F AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI N et F AVENIR aux dépens ;

Condamne la SCI N et F AVENIR au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE