MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

DOSSIER : N° RG 20/00203 – N° Portalis DBX4-W-B7E-O3ER

NAC: 72C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 13 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Madame SEVELY, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 05 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame GABINAUD.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Synd. de copropriétaires DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL AUBUISSON IMMOBILIER, RCS [Localité 5] 410 586 879, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Marie TABARDEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 243

DEFENDEURS

M. [V] [G], demeurant [Adresse 3]

Mme [P] [U] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 388

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] sont propriétaires du lot n°63 d’un immeuble soumis au statut des copropriétés sis [Adresse 4].

L’immeuble est composé de cinq corps de bâtiments nommés de A à E, et le lot n°63 est situé dans le bâtiment C, lui-même composé de trois niveaux, un rez-de-chaussée, un étage et des combles.

Les époux [G] ont entrepris des travaux dans leur lot.

Suivant ordonnance du 24 octobre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a enjoint aux époux [G] de communiquer sous astreinte le descriptif complet des travaux envisagés, les déclarations ou autorisations administratives requises, et les pièces afférentes à l’identité et aux assurances des entrepreneurs mandatés et du maître d’œuvre.

Suivant acte d’huissier signifié le 23 février 2015, les époux [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires à jour fixe devant le tribunal judiciaire pour qu’il soit constaté que leur lot était à usage d’habitation et commercial, sur le fondement de la prescription acquisitive, de sorte qu’ils n’avaient pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour cet usage.

Suite à une assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015 les époux [G] ont renoncé à leurs demandes devant le tribunal judiciaire.

Suivant acte d’huissier signifié le 28 mars 2017, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés aux fins de communication de pièces par les époux [G] et aux fins d’obtenir l’arrêt des travaux.

Le juge des référés a fait droit à ces demandes par ordonnance du 16 mai 2017, avant de constater, par une nouvelle ordonnance du 1er août 2017, rendue aux fins d’interprétation de la première, que les pièces avaient été communiquées de sorte que les travaux pouvaient reprendre.

Les époux [G] ont emménagé dans le lot n°63 en août 2017.

Suivant acte d’huissier signifié le 5 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SARL Aubuisson Immobilier, a fait assigner les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir leur ordonner de cesser l’usage d’habitation du lot n°63 et de réaliser des travaux de remise en état.

Suivant ordonnance du 3 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire et son retrait du rôle, faute de signification d’écritures au fond par le syndicat des copropriétaires.

Par des écritures notifiées le 2 janvier 2020, les époux [G] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

La clôture, intervenue une première fois le 4 février 2021 a été révoquée suivant ordonnance du 21 mai 2021 au motif que le syndicat des copropriétaires avait transmis sa pièce n°10 postérieurement à la clôture. Elle est à nouveau intervenue le 6 mai 2021.

Suivant jugement du 10 septembre 2021, le tribunal a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de :

— dire que le lot 63 est désigné comme étant à usage de comble et que la modification de destination du lot en usage d’habitation l’a été en violation du règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— ordonner à Monsieur et Madame [G], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de cesser l’usage du lot n°63 en habitation,

— dire et juger que le changement d’affectation du lot 63 porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Il a en outre ordonné une expertise avant dire droit aux frais avancés des époux [G], confiée à Monsieur [X], avec mission notamment de dire si les travaux réalisés nécessitaient des autorisations administratives, si celles obtenues par les époux [G] leur correspondent, et si les travaux entrepris sont conformes à celles-ci, outre diverses questions relatives aux modalités de la construction entreprise.

Monsieur [N], désigné en remplacement de Monsieur [X], a déposé son rapport le 28 novembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, des articles 8, 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et des articles R.421-14 a) et R.421-17 b) du code de l’urbanisme, de bien vouloir :

— Dire et juger que les travaux réalisés par Monsieur et Madame [G] 1'ont été en violation des règles d’urbanisme et au mépris des règles relatives à la protection contre l’incendie dans les bâtiments d’habitation ;

— Dire et juger que les travaux réalisés par Monsieur et Madame [G] ont porté atteinte à la structure de l’immeuble sis [Adresse 2], la charpente partie commune ayant été en grande partie remaniée et modifiée sans suivi des travaux par le syndicat des copropriétaires et a fortiori sans que ce dernier, par le biais de son syndic en exercice, n’ait pu réceptionner ces nouveaux ouvrages conformément aux règles applicables ;

— Dire et juger que les travaux réalisés par Monsieur et Madame [G] ont porté atteinte à la structure de l’immeuble sis [Adresse 2], lesquels ont contrevenu au règlement de copropriété, fixant sur une partie commune le groupe compresseur chauffage/climatisation sur la toiture de l’immeuble et/ou, a fortiori, sur des « maçonneries extérieures » parties communes ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du lot n°63 concernant les travaux réalisés sur les parties communes et à retirer l’unité de climatisation en toiture, sous astreinte de 200 € par jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Débouter Monsieur et Madame [G] de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Condamner les mêmes à régler les entiers dépens dont distraction au profit de Maître TABARDEL sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires affirme qu’il s’évince du jugement du 10 septembre 2021 qu’il y a lieu de considérer que :

— l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais donné aux époux [G] l’autorisation de procéder à leurs travaux, les devis relatifs à la charpente n’ayant pas été soumis à cette assemblée, ni les travaux projetés sur la plomberie et les sanitaires,

— les autorisations administratives dont se prévalent les époux [G] ne sont pas pertinentes,

— il n’était pas certain, au jour du jugement, que d’autres autorisations administratives n’étaient pas nécessaires,

— il convenait de vérifier que les travaux réalisés n’avaient pas eu pour effet d’aggraver les charges pesant sur le plancher du logement des époux [G].

Or, le syndicat des copropriétaires estime que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas de répondre à ces questions, faute d’analyse technique suffisante, notamment au sujet du report de charges, pour lequel il ne précise pas, au surplus, si les préconisations de reprise établies par le cabinet OTCE ont été réalisées. Il en déduit qu’il n’est toujours pas parfaitement renseigné sur la sauvegarde de la structure de l’immeuble, et demeure fondé à émettre toutes réserves à ce sujet.

En outre, le syndicat des copropriétaires déplore l’absence de précision de l’expert quant au nombre de postes sanitaires, quant au schéma d’évacuation des eaux, ou encore quant à la localisation exacte des groupes compresseurs extérieurs de climatisation, dont il rappelle qu’il n’a pas accordé d’autorisation pour leur installation dans les parties communes de l’immeuble.

Il considère que l’expert n’a pas répondu à son chef de mission relatif aux autorisations administratives nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires déduit de ces éléments que les travaux réalisés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, ce qui justifie ses demandes.

Enfin, en réponse à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par les époux [G], le syndicat des copropriétaires retient qu’il n’est démontré aucune faute à son encontre, ni aucun préjudice supporté par les époux [G], ajoutant que ceux-ci n’ont jamais payé leurs charges de copropriété.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, Monsieur et Madame [G] demandent au tribunal, au visa des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1355 et 1240 du code civil, de bien vouloir :

— Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer aux époux [G] une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer aux époux [G] une somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que les époux [G] sont dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [G] font valoir que les demandes du syndicat des copropriétaires sont incompatibles avec l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 10 septembre 2021, devenu définitif, lequel a refusé de faire cesser l’usage d’habitation du lot n°63 et de faire application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, rejetant toute atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ils estiment donc que le changement de destination du lot n°63 ne peut plus être remis en cause, seules les conditions de réalisation des travaux demeurant dans le débat.

Ils considèrent à ce sujet que l’expert a rempli sa mission, soulignant que le syndicat des copropriétaires n’a soulevé aucune contestation pendant les opérations d’expertise, ni n’a formulé aucune demande de précision.

Ils se réfèrent au rapport d’expertise pour retenir que les autorisations administratives obtenues correspondent aux réglementations en vigueur, et que les travaux réalisés correspondent aux autorisations obtenues.

Ils affirment n’avoir créé aucune surface de plancher, n’avoir méconnu aucune servitude d’urbanisme, et n’avoir causé aucun préjudice au syndicat des copropriétaires.

Ils observent que le syndicat des copropriétaires n’a soulevé aucune question auprès de l’expert judiciaire concernant la réglementation incendie, et ne rapporte pas la preuve des manquements invoqués à ce titre.

Sur l’atteinte alléguée à la structure de l’immeuble, les époux [G] renvoient au rapport d’expertise judiciaire pour dire qu’il se fonde sur l’ensemble des éléments techniques existant et permettant une analyse éclairée.

Concernant les travaux en charpente, les époux [G] affirment qu’ils ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015 pour les réaliser, et concernant les branchements réalisés sur les réseaux d’alimentation en eau et d’évacuation, ils rappellent que l’expert judiciaire n’a relevé aucune difficulté.

Enfin, concernant l’unité extérieure de climatisation, ils reconnaissent qu’elle est fixée sur une partie commune, mais affirment qu’elle était déjà présente depuis de nombreuses années, de sorte que toute demande à ce titre serait prescrite, et ils observent qu’elle prend place parmi d’autres équipements similaires.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, les époux [G] font valoir que le syndic de copropriété maintient une position qui tient à l’avis d’un seul copropriétaire, contre lequel ils ont déposé une plainte, et qui va à l’encontre des décisions prises par le conseil syndical.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires évoque à plusieurs reprises dans ses écritures (pages 10 et 14) que les travaux réalisés en charpente par les époux [G] n’auraient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, il n’en tire aucune conséquence, que ce soit dans ses développements ou dans le dispositif de ses écritures.

De fait, ses demandes ne tendent plus à la remise des lieux dans leur état antérieur, ce qui serait la conséquence logique à tirer de l’absence d’autorisation quant aux travaux réalisés, mais à « la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du lot n°63 concernant les travaux réalisés sur les parties communes ».

De même, le syndicat des copropriétaires consacre un paragraphe de ses développements au fait que l’expert judiciaire et les époux [G] ne précisent pas le nombre de postes sanitaires créés dans l’appartement ni ne détaillent de schéma d’évacuation des eaux usées. Il n’en tire toutefois aucune conséquence, étant observé que de telles informations ne présentent, sauf précisions expresses, aucun intérêt particulier dès lors que l’expert a indiqué par ailleurs qu’il n’a été créé aucun nouveau branchement pour ces réseaux, les piquages ayant été faits sur l’existant, tant pour l’alimentation en eau que pour l’évacuation des eaux usées.

Aussi, au regard des développements exposés par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, lesquels consistent principalement en un rappel de la décision du tribunal du 10 septembre 2021, puis en une critique du rapport d’expertise de Monsieur [N], il y a lieu de constater que les moyens qu’il fait valoir au soutien de sa demande principale sont ceux qui sont énoncés sous forme de liste au début du dispositif de ses écritures. Ces moyens seront donc examinés successivement, et il sera recherché, pour chacun, s’ils justifient que soient ordonnés des travaux de mise en conformité, si toutefois les termes de cette mise en conformité sont définis par les parties ou par l’expert.

I / Sur le respect des règles d’urbanisme

Il convient de rappeler qu’il a été jugé, le 10 septembre 2021 :

« Pour soutenir que les travaux qu’ils ont réalisés ont reçu les agréments administratifs nécessaires, les époux [G] produisent :

— un arrêté de non opposition pris par la mairie de [Localité 5] le 14 septembre 2015 qui mentionne qu’il n’est pas fait opposition à la déclaration préalable de travaux portant sur le remplacement des verrières existantes vétustes par des châssis métalliques, sous réserve du respect des instruction de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF),

— un accord de l’ABF daté du 31 août 2015 prescrivant que “Les profilés des nouveaux châssis seront de teinte canon de fusil”, lequel apparaît avoir été sollicité conformément aux dispositions de et R. 421-17 c).

Il n’est toutefois produit aucune photographie ou constat démontrant que cette prescription émise par l’ABF a été respectée.

L’avis émis le 11 janvier 2018 par M. [O] [L], architecte de la copropriété, est à cet égard insuffisamment probant en l’absence de visite des lieux et les deux parties admettant de surcroît que MM. [L] et [G] ont connu un conflit d’ordre professionnel.

Il n’est enfin en l’état actuel de la procédure, pas certain que les travaux réalisés par les époux [G] auraient nécessité une ou plusieurs autres autorisations administratives, exigées par l’article R. 421-14 a) du code de l’urbanisme, en l’absence de certitude sur le fait qu’ils aient ou non créé une surface de plancher supérieure à 20 m² ».

A ce titre, le tribunal a confié à l’expert judiciaire la mission de :

« -dire si les travaux réalisés nécessitaient une ou plusieurs autorisations administratives, dans l’affirmative, dire si ces autorisations correspondent à celles produites par les époux [G] (arrêté de non opposition pris par la mairie de [Localité 5] le 14 septembre 2015 et accord de l’ABF daté du 31 août 2015),

— dire si les travaux de remplacement des verrières sont conformes à la déclaration préalable ayant fait l’objet d’un arrêté de non opposition pris par la mairie de [Localité 5] le 14 septembre 2015 et aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France émises en date du 30 août 2015 ».

En l’occurrence, l’expert judiciaire indique, en réponse au premier point : « il était nécessaire d’obtenir les autorisations mairie et ABF avant la réalisation des travaux. Les documents d’autorisation des travaux correspondent aux ouvrages réalisés et constatés ce jour. »

En réponse au deuxième point, il affirme : « Les travaux sont conformes aux prescriptions de l’accord ABF. Le défendeur indique avoir procédé à des demandes d’autorisations préalables auprès d’ABF et montre un document de conformité établi par le service. »

Le syndicat des copropriétaires estime que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment approfondi sa mission en ne précisant pas si les travaux réalisés nécessitaient d’autres autorisations administratives, notamment celle de l’article R.421-14 a) du code de l’urbanisme applicable lorsqu’il est créé une surface de plancher supérieure à 20 m², à savoir l’obtention d’un permis de construire.

Toutefois, l’expert a aussi eu à examiner et décrire les travaux réalisés par les époux [G], et n’a pas retenu qu’une quelconque surface de plancher aurait été créée.

Il expose au contraire notamment que : « les structures des murs, de charpente et de couverture nous paraissent être de la même époque que le bâtiment existant. »

De même, il n’évoque que des travaux de rénovation, sans jamais mentionner d’extension, alors qu’il rapporte une description complète desdits travaux.

Dans ces conditions, la critique formulée par le syndicat des copropriétaires selon laquelle l’expert n’aurait pas répondu à sa mission est infondée, d’autant que les opérations de constat menées par l’expert au cours de la première réunion d’expertise se sont déroulées alors que le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil, et en présence du président du conseil syndical, et qu’aucun dire n’a par la suite été adressé à l’expert pour lui rappeler qu’il aurait omis de remarquer ou de rendre compte de la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m². L’expert relève en effet avoir reçu le 28 novembre 2022 un dire du syndicat des copropriétaires l’informant de l’absence de dire et de la bonne réception du projet de rapport.

A défaut de faire état d’autres règles d’urbanisme que l’expert aurait omis de signaler, et qui seraient susceptibles d’être applicables aux travaux menés par Monsieur et Madame [G], le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de mise en conformité de leur lot au motif du non respect des règles d’urbanisme.

II / Sur le respect des règles de protection contre l’incendie

Le syndicat des copropriétaires affirme qu’un état réglementaire de la cage d’escalier desservant le lot n°63 aurait dû être réalisé, ainsi qu’un audit sur la nécessité de mettre en place un système de désenfumage en application des arrêtés du 10 septembre 1970 et du 31 janvier 1986 modifié fixant la réglementation relative à la protection contre les incendies dans les immeubles d’habitation.

Les époux [G] répondent que cette question n’a pas été soulevée pendant les opérations d’expertise judiciaire, et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la violation d’une quelconque réglementation applicable à ce sujet.

*

L’arrêté du 31 janvier 1986 cité par le syndicat des copropriétaires est relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.

Il est applicable aux bâtiments d’habitation y compris les logements-foyers dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au plus à 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie. Il prévoit des modalités constructives pour ces immeubles, qu’il s’agisse par exemple de leur structure ou des conduits et gaines, ainsi que des règles concernant la ventilation de l’immeuble, ses ascenseurs, ou encore les affichages des consignes d’évacuation.

Il indique, en son article 106, qu’il est applicable, selon ses dispositions, aux projets de construction ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée après sa date de publication au journal officiel, ou un an après, ainsi qu’aux constructions ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier postérieurement au 1er octobre 1988, quelle que soit la date du dépôt du permis de construire.

En l’espèce, les travaux réalisés par les époux [G] n’ont pas modifié la structure de l’immeuble ni son affectation à usage d’habitation, et n’ont créé aucun espace supplémentaire, de sorte qu’ils n’étaient pas soumis à l’obligation de solliciter un permis de construire. Il a été jugé qu’ils n’ont pas davantage modifié l’affectation de leur lot, lequel pouvait être utilisé comme une habitation au regard du règlement de copropriété, daté de mai 1965.

Dans ces conditions, rien n’indique que leur réalisation devait engendrer une modification des mesures déjà prises dans l’immeuble au regard des normes incendie, étant observé qu’il s’évince du rapport d’expertise judiciaire qu’il n’a pas été apporté de quelconque modification aux structures (murs, charpente et couverture), et que les ouvertures ont été remplacées à l’identique, par des matériaux plus performants.

Le syndicat des copropriétaires procède donc ici par voie de simple supposition, laquelle n’est appuyée sur aucun élément tangible. Il n’a en outre aucunement interrogé l’expert judiciaire sur cette question, lequel n’était, au demeurant, pas saisi d’une mission à ce titre, cette éventuelle problématique n’ayant pas été soulevée devant le tribunal avant le jugement le désignant.

Or, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne précise pas quels travaux de mise en conformité seraient nécessaires au regard des normes incendies, de sorte que sa demande est en tout état de cause indéterminée et ne permet aucune condamnation exécutable.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de mise en conformité du lot des époux [G] au motif du non respect des règles de protection contre l’incendie.

III / Sur l’atteinte portée à la structure de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires affirme qu’il ressort du rapport d’expertise que le changement des verrières en toiture a créé des charges supplémentaires, et que l’expert judiciaire n’a pas procédé aux vérifications idoines, se limitant à reprendre les conclusions du rapport du bureau OTCE validées par la société Véritas, sans procéder à des vérifications ni à des analyses, alors que le tribunal a estimé qu’ils étaient trop imprécis. Il déplore que l’expert n’aborde pas la question de la qualité technique des travaux réalisés, estimant que dans ces conditions, les copropriétaires ne sont pas parfaitement renseignés sur la sauvegarde de la structure de l’immeuble.

Les époux [G] répondent que l’expert produit une analyse éclairée des charges résultant de leurs travaux, et qu’il n’est relevé aucune difficulté à cet endroit.

*

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a visité les lieux, et qu’il a pris connaissance du rapport du bureau d’étude OTCE relatif au dimensionnement des descentes de charges, et du rapport de vérification et de validation des travaux réalisés par le bureau de contrôle Veritas. Il a de même eu communication de l’ensemble des pièces relatives à la réalisation des travaux, transmises dans le cadre des instances de référé (devis, plans, cahier des clauses techniques particulières, attestations d’assurance).

A l’issue du recueil de ces diverses informations, il a relevé que les travaux réalisés en charpente sont la conséquence directe du remplacement des anciennes verrières par de nouvelles, à double vitrage, ce qui a nécessité d’appréhender des charges supplémentaires. L’expert judiciaire explique dans son rapport qu’à ce titre, les époux [G] ont fait appel à un bureau d’étude structure OTCE et ont fait valider l’ouvrage, une fois réalisé, par le bureau de contrôle Veritas.

Il ajoute qu’à la lecture des éléments relevés par ces professionnels, laquelle a nécessairement été éclairée par ses propres constatations, il n’a pas relevé de défaillance dans la procédure de construction mise en œuvre.

Il précise d’une part qu’il n’y a pas lieu de penser que la rénovation a augmenté les charges de l’immeuble car les anciens faux plafonds à base de plâtre ont été purgés et remplacés par des aménagements isolants performants mais de poids équivalents sur l’ensemble du lot, et d’autre part qu’il n’a pas relevé de signe d’affaissement des structures laissant craindre que les travaux ont généré des charges excessives, puisqu’il n’a constaté qu’une micro-fissure dans la cloison de doublage d’un mur de l’appartement, selon lui liée à un léger mouvement pouvant être expliqué par la hauteur de la cloison supportant ce doublage.

Il conclut sans ambiguïté : « nous pouvons conclure que les travaux réalisés dans le lot n°63 n’ont pas généré de charges excessives pour le plancher et ne compromettent pas à ce jour la stabilité ou la solidité du lot n°63 et de l’appartement inférieur. »

Ces éléments apparaissent précis et étayés, et le syndicat des copropriétaires, s’il les juge insuffisants, se garde de définir quelles investigations supplémentaires ou quelles analyses approfondies manqueraient au raisonnement de l’expert, auquel il n’a d’ailleurs adressé aucune critique, suggestion, ou contre-analyse, pendant les opérations d’expertise. Il ne produit pas davantage devant le tribunal de pièce susceptible d’infirmer, sur le plan technique, les conclusions de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, il sera retenu qu’il n’apparaît pas que les travaux réalisés par les époux [G] ont porté atteinte à la structure de l’immeuble au regard des modifications apportées en charpente.

Les circonstances selon lesquelles le syndicat des copropriétaires n’a pas pu assurer le suivi des travaux menés sur les parties communes de l’immeuble, et que ceux-ci n’ont pas fait l’objet d’une réception par le syndic en exercice, ne sont pas de nature à justifier des travaux de mise en conformité du lot n°63, seule demande formulée par le syndicat des copropriétaires à l’issue de ses développements.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de mise en conformité du lot des époux [G] au motif d’une atteinte à la structure de l’immeuble.

IV / Sur la fixation des groupes de chauffage / climatisation sur les parties communes

Le syndicat des copropriétaires indique n’avoir accordé aucune autorisation d’installation d’un groupe compresseur de chauffage / climatisation sur les parties communes, et déduit du rapport d’expertise, dont il déplore l’imprécision à cet égard, que celui des époux [G] a été installé sur une partie commune. Il considère que cette installation modifie nécessairement l’aspect extérieur du bâtiment.

Les époux [G] répondent que leur compresseur est effectivement fixé sur une partie commune de l’immeuble, mais qu’il s’y trouvait déjà avant leur acquisition du lot, de sorte que toute demande à cet égard est prescrite. Compte tenu des motifs du jugement du 10 septembre 2021, qui retenait qu’ils « ne pouvaient sérieusement faire plaider contre l’évidence qu’il s’agirait d’un groupe antérieurement installé par leur vendeur ou un autre tiers », ils produisent une lettre du 16 mars 2015 dans laquelle leur vendeur indique que l’installation du système de climatisation a eu lieu dans les années 80.

*

L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

En l’espèce, malgré la production de la lettre signée de leur vendeur, et datée du 16 mars 2015, les époux [G] ne justifient pas de ce que le compresseur litigieux existait avant leur installation dans les lieux. En effet, cette lettre ne précise pas à quel type d’installation de climatisation son auteur fait référence, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il existait déjà un groupe extérieur fixé sur les parties communes avant les travaux des époux [G], étant observé que l’expert judiciaire rapporte qu’ils ont entièrement rénové les systèmes de distribution des énergies électriques, chauffage et rafraîchissement.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a constaté que les groupes compresseurs extérieurs de l’installation chauffage / climatisation de l’appartement du lot n°63 sont fixés sur des maçonneries extérieures à proximité, à côté de groupes de climatisation d’autres lots de l’immeuble. Une photographie figure en page 16 du rapport, sur laquelle trois groupes sont visibles à travers une des verrières de l’appartement, fixés à un mur extérieur en brique de l’immeuble qui la surplombe.

Si la présence des autres groupes de climatisation / chauffage, et leur localisation à un endroit peu visible excluent qu’il soit considéré que l’installation de Monsieur et Madame [G] affecte l’aspect extérieur de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que leur fixation sur un mur extérieur affecte, par nature, une partie commune, de sorte qu’elle devait être soumise à l’autorisation de l’assemblée générale.

En l’occurrence, il est constant que les époux [G] n’ont pas sollicité, ni, a fortiori, obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour procéder à cette installation.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner les époux [G] à retirer le compresseur chauffage / climatisation des parties communes sera accueillie.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les éléments produits aux débats ne permettant pas de caractériser une quelconque urgence faute de préjudice subi par les autres copropriétaires ni par le syndicat des copropriétaires lui-même à raison de la présence de cette installation.

V / Sur la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame [G]

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice du droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui est le cas lorsque sont caractérisées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol.

Comme toute faute, il appartient à celui qui demande réparation d’en rapporter la preuve, ainsi que la preuve du préjudice qui en a résulté pour lui, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort de l’exposé du litige et de son issue qu’alors que les époux [G] n’ont pas outrepassé leurs droits quant à l’usage du bien qu’ils ont acquis, et ont réalisé des travaux en prenant un certain nombre de précautions, le syndicat des copropriétaires a eu recours à tous les moyens juridiques à sa disposition pour faire obstacle à ceux-ci, en vain.

En effet, force est de constater que l’unique condamnation prononcée contre les époux [G] à l’issue de plus de dix années de procédures judiciaires consiste à retirer le compresseur de chauffage / climatisation pour un défaut d’autorisation, celui-ci étant par ailleurs installé parmi d’autres équipements du même type.

Le fait que les parties s’opposent par ailleurs au sujet du paiement des charges de copropriété par les époux [G] est indifférent à la présente procédure, et ne saurait justifier la mauvaise foi qui transparaît dans l’argumentation du syndicat des copropriétaires et dans son comportement procédural. En effet, le fait de rester taisant pendant les opérations d’expertise judiciaire auxquelles il a participé pour, postérieurement, et sans aucun élément probant, soulever de nouveaux griefs et de multiples critiques à l’égard de l’avis de l’expert, indique qu’il n’a pas fait preuve de la loyauté attendue d’une partie à un procès qui défend légitimement ses intérêts.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que les époux [G] se prévalent d’une faute de la part du syndicat des copropriétaires dans l’exercice de son droit d’ester en justice.

Au regard de la longueur de la procédure que cette attitude fautive a engendrée et du retard qu’elle a suscité dans leurs travaux au cours des premières années, ils sont fondés à se prévaloir d’un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

VI / Sur les demandes accessoires

L’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, bien que les époux [G] soient condamnés à retirer leur compresseur chauffage / climatisation des parties communes, une attitude fautive a été retenue contre le syndicat des copropriétaires à leur égard, ouvrant droit à réparation, et il doit être constaté que la condamnation des défendeurs est très limitée par rapport à l’ampleur des prétentions initiales du demandeur. En réalité, les époux [G] ont gagné l’instance en ce qu’ils ont vu reconnaître leur droit à habiter leur lot, et à réaliser la partie la plus importante des travaux qu’ils ont entrepris.

Par conséquent, les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La solution du litige conduit à accorder à Monsieur et Madame [G] une indemnité pour frais de procès à la charge du syndicat des copropriétaires qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe, de sorte que les époux [G] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du lot n°63 de la copropriété au regard des règles d’urbanisme ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du lot n°63 de la copropriété au regard des règles de protection contre l’incendie ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du lot n°63 de la copropriété au motif d’une atteinte à la structure et/ou de la charpente de l’immeuble ;

Condamne Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] à retirer à leur frais le compresseur chauffage / climatisation installé sur un mur extérieur de l’immeuble au profit du lot n°63 de la copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande d’astreinte ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à payer à Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à payer à Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ;

Dispense Madame [P] [U] épouse [G] et Monsieur [V] [G] de participer à la dépense commune des frais de procédure ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier, La Présidente,