Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 21 février 2025, n° 24/06296

TJ Bobigny 21 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, les locataires n'ayant pas réglé les sommes dues dans le délai prévu.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils occupaient les locaux sans droit ni titre.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné les locataires au paiement des loyers et charges dus, considérant que la créance n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges, justifiant ainsi la demande du bailleur.
Rejeté
Préjudice subi par le bailleur
La cour a rejeté la demande de dommages et intérêts, considérant que le bailleur ne justifiait pas d'un préjudice spécifique.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 21 févr. 2025, n° 24/06296
Numéro(s) :	24/06296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand CAHNPasquale BALBO
Parties :	E

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06296 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZU2U

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2025

Monsieur [F] [E]

Madame [L] [E] née [U]

Monsieur [X] [D]

Madame [K] [D] née [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [L] [E] née [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [K] [D] née [S]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bertrand CAHN

M^e Pasquale BALBO

Expédition délivrée à :

Par exploit délivré le 22-05-24, M. [E] [F] et MME [E] [L] ont fait assigner M. [D] [X] et MME [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail ,

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique , sous astreinte de 75 euros par jour de retard ,

— la condamnation solidaire de M. [D] [X] et MME [D] [K] au paiement de la somme principale de 2989.43 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation,

— la condamnation de M. [D] [X] et MME [D] [K] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros et d’une indemnité de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de la société requérante indique que la dette s’établit à la somme de 3752.12 euros au 01-12-24. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

M. [D] [X] et MME [D] [K] , représentés par leur conseil , sollicitent des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire . M. [D] [X] et MME [D] [K] proposent de payer la somme de 100 euros.

Ils contestent les charges d’eau et soutiennent qu’il n’y a pas de relevé des index . La chasse d’eau a été fuyarde peu après leur entrée dans les lieux .

Le bailleur répond que l’entretien des joints est à la charge des locataires et qu’il leur appartenait de gérer la fuite d’eau .

MOTIFS:

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le bailleur produit le bail de mai 2017 et les relevés d’eau de 2018 à 2020 .

L’index initial est à zéro et aucune consommation antérieure à l’entrée dans les lieux n’est donc imputée aux locataires . En 2018 apparaît une surconsommation d’ eau froide de 182 m3 qui se poursuit en 2019 à 126 m3.

Les locataires n’apportent pas la preuve de l’information donnée au bailleur , de l’origine de cette consommation . Dès lors il n’y a pas lieu de déduire cette charge du décompte du bailleur .

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [D] [X] et MME [D] [K] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 01-12-24 la somme de 3352.70 € déduction faite des frais de procédure de 399.42 euros .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [D] [X] et MME [D] [K] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22-01-24, date du commandement .

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22-01-24, M. [E] [F] et MME [E] [L] ont fait délivrer à M. [D] [X] et MME [D] [K] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 2412.38 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22-03-24.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce M. [D] [X] et MME [D] [K] ont effectué une reprise du paiement du loyer courant . Mais ils n’apportent pas la preuve de leurs revenus et charges et de leur capacité à se libérer de la dette par versements de 100 euros.

De plus le compte des locataires est constamment débiteur depuis début 2020 . Ces retards de paiement constituent une faute et un préjudice pour le bailleur suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail . Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire .

Par suite , l’expulsion de M. [D] [X] et MME [D] [K] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Sur les demandes accessoires :

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui n’aurait pas été indemnisé , dès lors la demande à ce titre est rejetée .

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [F] et MME [E] [L] les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

M. [D] [X] et MME [D] [K] , qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22-03-24 ,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et MME [D] [K] à payer à M. [E] [F] et MME [E] [L] la somme de 3352.70 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-12-24, avec intérêts au taux légal à compter du 22-01-24, date du commandement, sur la somme de 2412.38 € , et à compter du 01-12-24 pour le solde,

AUTORISE M. [E] [F] et MME [E] [L] à procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et MME [D] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et MME [D] [K] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et MME [D] [K] à payer à M. [E] [F] et MME [E] [L] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et MME [D] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22-01-24 ,

RAPPELLE l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT