Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 5 novembre 2025, n° 24/11278

TJ Bobigny 5 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SCI DG était effectivement redevable des charges de copropriété, ayant été régulièrement assignée et n'ayant pas contesté les montants dus.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à être remboursé des frais nécessaires au recouvrement, bien que certains frais aient été rejetés pour absence de justification.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le non-paiement des charges a effectivement causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que la SCI DG, étant la partie perdante, devait rembourser les dépens engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 5 nov. 2025, n° 24/11278
Numéro(s) :	24/11278
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 2 ] c/ S.C.I. DG

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11278 – N° Portalis DB3S-W-B7I-[Immatriculation 4]

N° de MINUTE : 25/01394

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

DEFENDEUR

S.C.I. DG

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DG est propriétaire des lots n°7 et 27 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Rivet-Lenoble, a fait assigner la SCI DG aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI DG à verser au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis à [Adresse 11], les sommes de :

1. 15.662,32€, correspondant aux charges de copropriété impayées au 14 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023

2. 976,01€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023

3. 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

CONDAMNER la SCI DG en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI DG, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI DG au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI DG n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI DG;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2022, 21 juin 2023 et 8 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 et dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 14 octobre 2024 a été de 21 846,33 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6 184,11 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI DG à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 662,22 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 31 mai 2023, date de la mise en demeure et du commandement de payer notifiés à la SCI DG, sur la somme de 8 292,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 976,01 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer et sa mise en demeure du 31 mai 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 10/09/2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure du 22/10/2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure du 26/11/2021 de 96 euros,les frais de mise en demeure du 21/01/2022 de 36 euros,les frais de mise en demeure du 02/03/2022 de 96 euros,les frais de mise en demeure du 10/08/2022 de 96 euros,

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 31 mars 2023 facturée 24 euros. Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à cette demande.

De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « constitution dossier transmis auxiliaire » du 28 avril 2023 à hauteur de 130 euros et de « dossier transmis à l’avocat » du 13 novembre 2023 à hauteur de 250 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date. Il sera au surplus relevé que lorsque de tels frais sont prévus c’est en principe uniquement en cas de diligences exceptionnelles, comme c’est le cas à l’égard des frais facturés depuis le 1er juillet 2024 en application du contrat de syndic versé aux débats.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 31 mai 2023, à hauteur de 170,35 euros, ainsi que des frais de recommandé appelés le 22 mai 2023 de 5,66 euros, dont il est justifié.

La SCI DG sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 176,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SCI DG n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété depuis le 1er juillet 2021, les sommes figurant au crédit de son compte constituant des remboursements de provisions ou des affectations de fonds travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI DG a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI DG, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DG sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI DG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Rivet-Lenoble, la somme de 15 662,22 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 8 292,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI DG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Rivet-Lenoble, la somme de 176,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 ;

CONDAMNE la SCI DG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Clichy-sous-Bois (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Rivet-Lenoble, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI DG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Rivet-Lenoble, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DG aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT