Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

N°

Du 13 Mars 2026

N° RG 26/00292

N° Portalis DBYC-W-B7K-L22O

72A

c par le RPVA

le

à

Expédition et grosse délivrée le:

à

M^e Vincent BOUR,

M^e Olivier DERSOIR,

M^e Matthieu GUERIN

J U G E M E N T

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriété du [Adresse 2], dont le siège social est sis Pris en la personne de M [V] [T] – [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent BOUR, avocat au barreau de NANTES,

M^e Matthieu GUERIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier DERSOIR, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT : Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER : Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé, qui a signé la présente décision,

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026, en présence de [B] [N], greffier stagiaire,

DECISION : contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] (35) est soumis au statut de la copropriété fixé par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, la collectivité de ses copropriétaires formant ensemble le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] (SDC).

Monsieur [L] [I] est propriétaire d’un appartement et d’une cave, constituant respectivement les lots n° 24 dans le bâtiment D et 25 dans le bâtiment E, et détient à ce titre les 79/1 000ème de charges générales du lot 24 et les 12/1 000ème de charges générales du lot 25 (pièce n°1 défendeur).

Suite à une décision prise en assemblée générale du 14 novembre 2024 (résolution n° 6), Monsieur [T] [V] a été désigné président du conseil syndical et exerce à ce titre les fonctions de syndic de la copropriété.

Monsieur [I] ne règle pas les charges de copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 mai 2025, le SDC a mis en demeure Monsieur [I] de régler l’ensemble des charges de copropriété, frais de relance inclus, soit la somme de 7 450,64 euros au 22 avril 2025 (pièce n°6).

Le compte de Monsieur [I] est débiteur de la somme de 11 124,9 euros au 19 octobre 2025 (pièce n°7).

Cette mise en demeure est restée sans effet.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 03 décembre 2025, le SDC a fait assigner Monsieur [I] devant la présidente du Tribunal judiciaire de Rennes, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— juger le SDC pris en la personne de son syndic coopératif, recevable et bien fondé en son action,

— juger que Monsieur [I] a manqué à ses obligations de copropriétaire et que ces manquements ont causé un préjudice au SDC,

— condamner Monsieur [I] à payer au SDC la somme de 9 441,72 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées jusqu’au 19 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2025, avec capitalisation jusqu’à parfait paiement,

— condamner Monsieur [I] à payer au SDC la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice,

— condamner Monsieur [I] à payer au SDC une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— condamner Monsieur [I] à payer au SDC l’intégralité des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 04 février 2026, le SDC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [I] ne règle plus aucun appel de charges depuis plusieurs années, plaçant la copropriété dans une situation financière dommageable.

Le SDC rappelle que le paiement des charges est une obligation légale au sens des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 04 février 2026, Monsieur [I], représenté par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— dire tant irrecevable que mal fondée l’action du SDC,

— dire et juger que le SDC sera condamné à verser à Monsieur [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le SDC au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le SDC aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il ressort du règlement de copropriété que le bâtiment D, dans lequel est le lot 24, est exempt de charges communes, et explique que le bâtiment D est éloigné des bâtiments principaux A et B, et qu’il n’est relié au bâtiment C que par un mur mitoyen, ce qui ne suppose aucun entretien quotidien. Il ajoute que le lot 25 ne partage de charges communes qu’avec le lot 26.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « I. Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

Selon l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. »

En l’espèce, Monsieur [I] se fonde sur les pages 55 et 56 du règlement de copropriété pour considérer qu’il est exempt de versement des charges communes de copropriété, lesquelles ne font apparaître aucune répartition des charges pour le bâtiment D.

Or, si la répartition des charges s’agissant du bâtiment D n’est pas mentionnée c’est uniquement car Monsieur [I] est propriétaire du seul lot composant le bâtiment D, de sorte qu’aucune répartition des charges n’est nécessaire. Au surplus, le règlement de copropriété renvoie explicitement aux parts de copropriété indiquées dans le tableau récapitulatif pour déterminer la répartition des charges de la copropriété.

A ce titre, le tableau récapitulatif indique que Monsieur [I] détient le lot 24, soit la totalité du bâtiment D, et représentant 79/1 000ème du sol et des charges générales.

En outre, il est constant que Monsieur [I] détient le lot 25, représentant 500/1 000ème du bâtiment E, soit 12/1 000ème du sol et des charges générales.

Dès lors, l’obligation de paiement de Monsieur [I] au titre des charges courantes et du fonds de travaux est établie, étant au surplus relevé qu’il ne conteste pas la régularité des votes pour le budget prévisionnel.

Enfin, Monsieur [I] ne s’explique pas sur son refus de verser les provisions pour travaux et ne conteste pas la régularité des votes des travaux, de sorte que son obligation de paiement au titre des travaux est également établie.

Monsieur [I] ne conteste pas les sommes retenues par le SDC au titre des charges courantes, du fonds de travaux, et des provisions pour travaux.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 9 441.72 euros au titre des charges et provisions impayées jusqu’au 19 octobre 2025, selon le décompte effectué par le SDC, qu’il convient de retenir (pièces n°7-11).

Ce paiement sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de la mise en demeure, avec capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil (pièce n°6).

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Selon l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est de jurisprudence constante que le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre son débiteur des règles de la responsabilité délictuelle.

Il est constant que le règlement de copropriété est une convention qui lie l’ensemble des copropriétaires, et que le SDC a intenté son action pour non-respect des dispositions du règlement de copropriété, mais mobilise les règles de la responsabilité délictuelle au soutien de sa demande de dommages et intérêts.

Par conséquent, mal-fondée, le SDC sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Succombant en ses demandes, Monsieur [I] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Succombant en ses demandes, Monsieur [I] sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux entiers frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Succombant, Monsieur [I] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner Monsieur [I] à verser au SDC la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamnons Monsieur [I] au paiement de la somme de 9 441.72 euros au titre des charges et provisions impayées jusqu’au 19 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2025, avec capitalisation ;

Déboutons le SDC de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboutons Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboutons Monsieur [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [I] à verser au SDC la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [I] aux entiers frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamnons Monsieur [I] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit et par provision ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La présidente,