TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06720 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHO5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/04/2026

Société HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77

C/

Monsieur [Q] [D]

Madame [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Jeanine HALIMI

— [Q] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [W] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2017 avec prise d’effet le 14 novembre 2017, l’office public de l’Habitat de Seine-et-Marne a loué à M. [Q] [D] et Mme [W] [Y], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 5 du contrat, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 368,05 euros hors charges.

Suivant arrêté préfectoral daté du 31 juillet 2019, l’office public de l’Habitat de Seine-et-Marne a changé sa dénomination sociale pour Habitat 77, abandonnant également son sigle OPH 77.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2020 avec prise d’effet le 16 septembre 2020, la société Habitat 77 a loué à M. [Q] [D] uniquement un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] (garage n°4) – [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 12,00 euros.

Les impayés de loyer ont été signalés le 7 avril 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société Habitat 77 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 129,90 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société Habitat 77 a fait assigner M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,dire qu’à compter de la date de l’acquisition des clauses résolutoires ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif, les locataires devront mensuellement et solidairement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement et de l’emplacement de stationnement litigieux sans préjudice des charges, et, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la requérante, aux frais, risques et périls des locataires, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 921,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 360,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 octobre 2025.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de conciliation du 27 janvier 2026. La bailleresse a sollicité un renvoi en raison d’un doute quant au fait que Mme [W] [Y] soit liée par le contrat de bail relatif au logement.

Bien que les locataires aient été tous deux cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, seul M. [Q] [D] est présent. Il explique que Mme [W] [Y] ne vit plus dans le logement depuis cinq ans, donnant même sa nouvelle adresse, et que le contrat de bail produit au dossier est l’ancienne version ayant précédé la séparation des concubins. Par ailleurs, il informe le tribunal qu’elle avait donné congé à la bailleresse et que les dernières quittances de loyer ne comportent que son nom à lui.

L’affaire a été renvoyée et retenue lors de l’audience du 24 février 2026 afin que les parties puissent prouver le départ de Mme [W] [Y] des lieux.

A cette seconde audience, une tentative de conciliation a été menée mais n’a pu aboutir, faute de comparution de la défenderesse.

La société Habitat 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 469,04 euros, au titre des loyers et charges échus au 17 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement avec des mensualités à hauteur de 100,00 euros payées le 15 de chaque mois. Elle fait savoir qu’après vérification, elle n’est pas en possession d’un congé donné par la location.

M. [Q] [D], seul comparant, ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100,00 euros. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.[V] [U]Sans indication sur la note d’audience, j’ai considéré que c’était le locataire qui avait demandé la suspension de la clause résolutoire. Si tel n’est pas le cas, je pourrai reformuler le paragraphe sur les demandes de la bailleresse pour y inclure celle-ci

Il expose travailler en tant qu’intérimaire et percevoir son salaire le 15 de chaque mois. Il réaffirme également que Mme [W] [Y] ne réside plus dans le logement concerné par le bail d’habitation mais n’est pas en mesure d’en justifie.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 202

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Habitat 77 verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Toutefois, M. [Q] [D] étant le seul lié par le contrat de location de l’emplacement de stationnement en date du 15 septembre 2020 avec prise d’effet le 16 septembre 2020, il convient de séparer ces deux dettes locatives.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 17 février 2026, la dette locative de M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] concernant uniquement le local à usage d’habitation s’élève à la somme de 3 109,82 euros (soit la somme de 3 469,04 euros réclamée lors de l’audience, diminuée des sommes en lien avec l’emplacement de stationnement et d’un montant de 141,08 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus. En l’absence de preuve rapportée de la réalité du congé de la locataire, elle sera considérée comme toujours partie au contrat de bail. Par conséquent, il convient de condamner M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] solidairement au paiement de la dette locative.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Concernant la dette locative de M. [Q] [D] née du bail portant sur l’emplacement de stationnement, elle s’élève, au 17 février 2026, à la somme de 218,14 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M. [Q] [D] uniquement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] un échelonnement de la dette locative concernant le logement sur une durée de 31 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Quant à la dette locative née du contrat de location de l’emplacement de stationnement accessoire au contrat de bail du logement, il y a lieu d’accorder à M. [Q] [D] un échelonnement de la dette locative sur une durée de 5 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Ces délais sont octroyés sur le même fondement, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public et s’appliquant, selon son article 2, aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats en date des 10 novembre 2017 avec prise d’effet le 14 novembre 2017 et 15 septembre 2020 avec prise d’effet le 16 septembre 2020 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 5 et 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 26 septembre 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la demande du locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société Habitat 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.[V] [U]Si la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Habitat 77 et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de … euros en application de l’article précité. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] à verser à la société Habitat 77 la somme de 3 109,82 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre de la dette née de la location du local à usage d’habitation, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités de 100,00 euros chacune et une 31e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Q] [D] à verser à la société Habitat 77 la somme de 218,14 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre de la dette née de la location de l’emplacement de stationnement, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Q] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 4 mensualités de 50,00 euros chacune et une 5e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2017 avec prise d’effet le 14 novembre 2017 entre la société Habitat 77, d’une part, et M. [Q] [D] et Mme [W] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2020 avec prise d’effet le 16 septembre 2020 entre la société Habitat 77, d’une part, et M. [Q] [D], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] (garage n°4) – [Localité 1] sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] pour le logement, ou M. [Q] [D] seul pour l’emplacement de stationnement, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Habitat 77 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] solidairement pour le logement, ou M. [Q] [D] seul pour l’emplacement de stationnement, soient condamnés à verser à la société Habitat 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la société Habitat 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[V] [U]Si la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] in solidum à verser à la société Habitat 77 une somme de … euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [Q] [D] et Mme [W] [Y] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.