TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06535 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV6I

Minute :

25/00075

ok

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [U] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

Copie délivrée à :

Mme [U] [D]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 27 janvier 2023, prenant effet le 1er mars 2023, Madame [I] [T], représentée par RENTAL EXPERT IMMOBILIER a donné à bail à Madame [U] [D] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 065 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 135 euros.

Par contrat en date du 24 février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution de Madame [U] [D] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE.

A la suite de plusieurs incidents de paiement, Madame [I] [T], représentée par RENTAL EXPERT IMMONILIER a sollicité l’engagement de la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICE.

Par courrier en date du 20 octobre 2023 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé la locataire de la procédure de recouvrement des impayés de loyers VISALE.

Le 26 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 500 euros, au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 19 mars 2024, une quittance subrogative a été émise, attestant que le bailleur a reçu de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 8 437,24 euros au titre des loyers et charges impayées par la locataire, échéance de mars 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

o ordonner l’expulsion de Madame [U] [D] et de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

o condamner la locataire au paiement de la somme de 5 361,12 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 sur la somme de 3 500 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

o fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

o condamner Madame [U] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation ;

o condamner Madame [U] [D] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Lors de l’audience du 14 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 13 919,04 euros, échéance de novembre 2024 incluse. Elle ajoute qu’un virement de 100 euros a été effectué par la locataire en août 2024 mais s’oppose à des délais de paiement au regard du montant de la créance.

Madame [U] [D], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois. Elle a reconnu l’existence de la dette, expliquant avoir été sans emploi pendant quelques mois. Elle a indiqué qu’elle vivait depuis la fin du mois d’octobre 2024 avec son frère et que ce dernier est en capacité de payer la moitié du loyer. Elle a ajouté que, depuis le mois de novembre 2024, elle a retrouvé un travail rémunéré à hauteur de 2 000 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (partie VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 3 500 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date.

Au vu de la quittance subrogative actualisée produite, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie que lui est due la somme de 13 919,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, échéance de novembre incluse.

Dès lors, il convient de condamner la locataire à verser à la caution subrogée dans les droits du bailleur la somme de 13 919,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 sur la somme de 3 500, à compter de l’assignation du 27 mars 2024 sur la somme de 1 861,12 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement en raison de l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par la locataire avant la date de l’audience.

L’expulsion sera dès lors ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [U] [D] aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE à la date du 27 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Madame [I] [T], représentée par RENTAL EXPERT IMMOBILIER d’une part, bailleur, et Madame [U] [D] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] (93) ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [U] [D] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [D] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame [U] [D], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13 919, 04 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 3 500 euros, à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 1 861,12 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [D], à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, à payer à son bailleur une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé le 9 janvier 2025 ;

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION