TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/01721 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QAS

Minute : 25/00142

Monsieur [W] [S]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [Z]

Madame [X] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M. [S]

Copie certifiée conforme : Mme et M. [Z]

Le 07/10/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 février 2018, Monsieur [W] [S] a donné à bail à Madame [X] [Z] et Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 819,81 € et 200 € de provision sur charges.

Monsieur [W] [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 avril 2025.

Il a ensuite fait assigner Madame [X] [Z] et Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 11 juillet 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [W] [S] – représenté par Maître Laure BELMONT – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] et Monsieur [N] [Z] ; d’ordonner que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 3.232,99 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges en cours, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités, à titre subsidiaire, en défense.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [W] [S] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 3.232,99 € et que la régularisation des charges dues pour les années 2022 et 2023 et appelée à hauteur de 2.056,08 € le 9 avril 2025 est justifiée par les pièces versées aux débats. Il souligne que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Monsieur [N] [Z] comparaît en personne pour contester le montant de la dette locative et solliciter le rejet des demandes de Monsieur [W] [S]. Il affirme que le montant de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 qui lui a été facturé intègre les charges des deux appartements dont est propriétaire le demandeur au [Adresse 2].

Subsidiairement, il demande à rester dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre une mensualité de 200 € en règlement de l’arriéré.

Bien que convoquée par un acte déposé à l’étude du commissaire de justice le 11 juillet 2025, Madame [X] [Z] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [W] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 26 février 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 avril 2025, pour la somme en principal de 2.280,31 €.

Néanmoins il ressort du décompte locatif versé aux débats qu’une somme globale de 2.500 € a été payée par les locataires dès le 9 avril 2025, couvrant ainsi les causes du commandement de payer dans le délai requis.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [S] produit un décompte selon lequel Madame [X] [Z] et Monsieur [N] [Z] resteraient devoir la somme de 3.232,99 € à la date du 2 septembre 2025.

L’analyse de ce décompte établit qu’ont été inscrites au débit du compte des locataires : la somme de 2.056,08 € au titre de la régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 et la somme de 259 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024.

Or, ainsi que le soutient Monsieur [N] [Z], il ressort de la comparaison entre le courrier de régularisation de charges qui lui a été adressé pour justifier la régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 à hauteur de 2.056,08 € et les deux décomptes de charges adressés au demandeur par le syndic de l’immeuble pour les années 2022 et 2023 que le montant sollicité au titre de la régularisation de charges pour l’année 2022 a été calculé à partir des charges afférentes à deux appartements de 3 pièces dont est propriétaire Monsieur [W] [S] (lots n° 129 et 131), sans que ce dernier ne justifie, du reste, que l’appartement loué aux défendeurs constitue le lot n° 131.

En outre, l’analyse de l’avis d’imposition versé aux débats par le demandeur afin de justifier du montant de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 ne permet pas de savoir si le montant concerne tous les lots dont est propriétaire le demandeur à l’adresse du bien loué aux défendeurs ou s’il ne concerne que le lot loué aux défendeurs, étant au surplus relevé que le montant mentionné dans l’avis d’imposition est de 248 € et non de 259 €.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par Monsieur [W] [S].

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de ce qui précède, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur les demandes principales de Monsieur [W] [S] ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,