AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00557 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LS3B

Minute JCP n° 240/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Z] [J]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [T]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 2] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [T]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juin 2016 ayant pris effet le 5 juillet 2016, Madame [Z] [J] representée par le mandataire S.A.S. JACQUES LAVEINE IMMOBILIER a consenti à Monsieur [G] [A] [Q] et Monsieur [I] [T] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 370 euros ainsi que 50 euros de provisions sur charges.

Monsieur [G] [A] [Q] est décédé en 2020; Monsieur [I] [T] est devenu le seul titulaire du bail.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [Z] [J] a fait signifier à Monsieur [I] [T] le 12 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 258,84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025 remis à étude, Madame [Z] [J] a fait assigner Monsieur [I] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tout occupant de leur chef dans les délais, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1287,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 479,70 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ; Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention initiale (indice INSEE du coût de la construction) ;Le condamner à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, Madame [Z] [J], représentée par son conseil, a indiqué s’en rapporter à la juridiction de céans, et actualisé sa dette locative selon décompte du 18 février 2026 à la somme de 1212,10 euros.

En défense, Monsieur [I] [T], présent à l’audience, reconnaît la dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 230 euros incluant le loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement. Il précise que son compagnon avait fait une demande de prise en charge au fonds de solidarité logement, laquelle lui a été refusée.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 12 mai 2025, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 12 septembre 2025.

Une copie du commandement de payer a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mai 2025.

L’assignation a été notifiée le 12 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement ; le commandement de payer signifié au locataire le 12 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 258,84 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [Z] [J] produit un décompte actualisé au 18 février 2026 aux termes duquel Monsieur [I] [T] lui doit la somme de 1212,10 euros.

Monsieur [I] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [Z] [J] cette somme de 1212,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [I] [T], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet en cas de respect de l’échéancier, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [I] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [I] [T] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [Z] [J] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Sur l’exécution provisoire:

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 20 juin 2016 ayant pris effet le 5 juillet 2016 entre Madame [Z] [J] representée par son mandataire la S.A.S. JACQUES LAVEINE IMMOBILIER et d’une part Monsieur [G] [A] [Q] et d’autre part Monsieur [I] [T] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 13 juillet 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [I] [T] à payer à Madame [Z] [J] la somme de 1 212,10 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au 18 février 2026, incluant l’échéance de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [I] [T] à régler cette dette en 14 mensualités de 80 euros, et une 15ème mensualité représentant le solde dû, M. [T] devant en outre s’acquitter du montant des loyers et charges courants;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [I] [T] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [Z] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de Madame [Z] [J] tendant à l’expulsion de Monsieur [I] [T] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [I] [T] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] à payer à Madame [Z] [J] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 12 mai 2025, de l’assignation en référé du 12 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 septembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

Le greffier La Vice Présidente