TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05428 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJDO

N° de MINUTE : 25/00619

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA BOETIE SISE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA COPRO 2 A, SARL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [S] [M] décédé le 30 mai 2007

[Adresse 6]

[Localité 8]

dispensée de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [M] a acquis la propriété du lot n°221 de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] (93). Il est décédé le 30 mai 2007 sans laisser d’héritier.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 16 juin 2023, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été nommée en qualité de curateur de la succession de Monsieur [M].

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COPRO 2A, a fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID), ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], a lui verser les sommes de :

1. 8690.11 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

2. 870.30 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

3. 2.000 euros a titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement a intervenir est de droit.

La condamner en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les charges se rapportant au lot de Monsieur [S] [M] ne sont pas réglées par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession du défunt, et ce, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 octobre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

la DNID a informé le juge de la mise en état par lettre du 10 décembre 2024 qu’elle s’en rapportait à la justice sur les mérites des prétentions du syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 novembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [M] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2019, 18 janvier 2021, 22 juillet 2021, 02 mai 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 22 juillet 2021 au 30 juin 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2024, les demandes formées au titre de cet exercice seront écartées, soit en l’espèce les appels de charges courantes des 2 premiers trimestres 2024 ainsi que les appels de cotisations fonds travaux des 1er et 2ème trimestres 2024.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2019 et le 10 avril 2024 dont il est justifié est de 17.730,22 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10.747,54 euros.

Ainsi, il convient de condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 6.982,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 870,30 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 17 octobre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la DNID des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de suivi de dossier du 23 décembre 2021 de 212,48 euros,les frais de suivi contentieux du 17 mai 2023 de 150 euros.

De surcroît, il convient également de déduire les frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » du 13 décembre 2024, d’un coût de 157,82 euros, ainsi que les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 10 avril 2024 à hauteur de 350 euros. Si ces frais sont en effet bien prévus par le contrat de syndic, ils ne peuvent être réclamés qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de telles diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi de la DNID, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], sera condamnée aux entiers dépens et à payer, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], à payer, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COPRO 2A, la somme de 6.982,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COPRO 2A,de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COPRO 2A, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], à payer, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COPRO 2A, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [S] [M], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 07 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT