Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02819 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WW

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[A] [W]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [A] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2022, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [A] [W] un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 489,67 euros et 30,07 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Madame [A] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2418,58 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de juillet à décembre 2023.

Par notification électronique du 18 janvier 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025 signifié à personne, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [A] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [A] [W] au paiement des sommes suivantes:

—  5480,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  350 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 15 octobre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025 .

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Madame [A] [W] a procédé à deux versements de 500 euros les 4 décembre et 5 novembre 2025 alors que son loyer s’élève à 700 euros. La SA PLURIAL NOVILIA a formé une demande additionnelle de condamnation de Madame [A] [W] à lui verser une somme de 321,55 en réparation de son préjudice matériel découlant de réparations locatives, plus particulièrement de la réalisation d’une désinsectisation. Elle a actualisé sa créance à la somme de 5331,08 euros. La SA PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [A] [W] a comparu en personne, a contesté la dette relative aux réparations locatives mais reconnaît celle relative aux impayés locatifs. Elle mentionne que ses APL sont suspendues depuis le mois de juillet, que si ses APL sont reversées elle serait en mesure de payer 450 euros par mois, ce qui impliquerait le versement du loyer courant outre 50 euros pour s’acquitter de sa dette. Elle est salariée en contrat à durée indéterminée, perçoit 1100 euros de revenus, est mère de deux enfants à charge et perçoit 900 euros de la CAF.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 15 octobre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025 .

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié à la locataire le 16 janvier 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Toutefois, le bail prévoyant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il conviendra de retenir un délai de deux mois et non de six semaines comme stipulé dans le commandement de payer.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 18 mars 2024 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 décembre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5331,08 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [A] [W] sera condamnée à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 5331,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 octobre 2025 sur la somme de 5480,03 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Sur les impayés locatifs :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [A] [W] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris partiellement le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer sa dette locative. En effet, son loyer s’élève à environ 700 euros et Madame [A] [W] justifie du versement de deux virements de 500 euros les 5 novembres et 5 décembre 2025. En outre la SA PLURIAL NOVILIA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [A] [W] doit être sensibilisé qu’elle doit justifier de la reprise intégrale du paiement du loyer pour que les APL versées par la CAF puissent reprendre et qu’elle puisse de nouveau s’acquitter que du loyer résiduel.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [A] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Madame [A] [W] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Madame [A] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Madame [A] [W] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

Sur les réparations locatives :

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée, le bailleur est obligé c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

La mise en œuvre d’un traitement de désinsectisation ne figure pas à la liste des travaux d’entretien courant et de menues réparations incombant aux locataires, telle que figurant en annexe au décret numéro 87-712 du 26 août 1987. Au demeurant, la SA PLURIAL NOVILIA ne démontre pas que Madame [A] [W] serait à l’origine de présence de nuisibles au sein de son logement.

Par conséquent, la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à condamner Madame [A] [W] à des dommages et intérêts découlant des frais de désinsectisation du logement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [A] [W], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [A] [W] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 décembre 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Madame [A] [W] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que le bail de location d’un parking n°028 sis [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 mars 2024  ;

CONDAMNE Madame [A] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 5331,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 octobre 2025 sur la somme de 5480,03 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 12 décembre 2025 ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA;

AUTORISE Madame [A] [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [A] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [A] [W] à la SA PLURIAL NOVILIA à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [A] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l’indemnité d’occupation due, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA PLURIAL NOVILIA en réparation de son préjudice subi découlant des frais de désinsectisation ;

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA PLURIAL NOVILIA en réparation de son préjudice subi découlant de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [A] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION