TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/01582 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3M2A

Minute : 25/93

Monsieur [I], [T], [B] [X]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Monsieur [G], [P], [N] [X]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [J] [L]

Madame [D] [V]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Laure BELMONT

Copies certifiées conformes délivrées à :

— M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [I], [T], [B] [X]

Demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G], [P], [N] [X]

Demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [L]

Demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [V]

Demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2023, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] ont donné à bail à Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking (n°38), situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] ont fait signifier par acte d’huissier en date du 26 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 8.539,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 1er novembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2025, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] ont fait assigner en référé Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relative au paiement des loyers et charges, en conséquence, résilier le bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] et celle de tous les occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 4] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :La somme provisionnelle de 14.657,75 euros, au titre des loyers et charges dus au 14 mai 2025, terme de mai inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 8.539,03 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus,Les loyers et accessoires impayés et échus à compter du 14 mai 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X], représentés par leur avocat, sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et actualisent la dette locative à la somme de 15.359,11 euros, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, selon le décompte en date du 6 octobre 2025.

Madame [D] [V], représentée par son avocat, soutient oralement des écritures aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire, et le débouté des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande à ce que les dépens soient mis à la charge de Monsieur [L], et à titre subsidiaire, à la charge de l’Etat. Elle explique, qu’après des violences conjugales et un contrôle judiciaire de Monsieur [J] [L], ce dernier a quitté le domicile conjugal le 29 janvier 2025. Elle propose de verser la somme de 100 euros par mois, puis 500 euros par mois.

Monsieur [J] [L], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] et Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 8.539,03 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu à compter du 27 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 8 novembre 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces que Madame [V] a repris le paiement du loyer courant. Elle justifie percevoir des revenus de l’ordre de 2.100 euros par mois et travaille à la mairie de [Localité 8]. Elle perçoit également des prestations familiales et allocations logement d’un montant de 2.420 euros par mois. A cet égard, l’allocation logement d’un montant de 758 euros par mois perçue par Madame [V] devra être directement versée au bailleur. Dès lors, les ressources mensuelles de Madame [V] s’élèvent à la somme de 4.520 euros par mois. Dès lors, Madame [V] a la possibilité de régler l’importante dette locative dans des délais raisonnables.

Compte tenu de ces éléments, Madame [D] [V] et Monsieur [J] [L], solidairement responsable de la dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et justifiera la condamnation de Madame [D] [V] et Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] lui doivent la somme de 15.359,11 euros, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, selon le décompte en date du 6 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.359,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V], parties perdantes, seront condamés in solidum à verser à Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] la somme de 600 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputé contradictoire rendue en en premier ressort mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] et Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] concernant l’appartement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] à verser à Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] la somme de 15.359,11 euros (décompte incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 6 octobre 2025, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 600 euros chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREP, SOCIETE D’HLM puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] soient condamnés solidairement à verser à la SA LOGIREP, SOCIETE D’HLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA LOGIREP, SOCIETE D’HLM ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] à verser à Monsieur [I] [X] et Madame [G] [X] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier

Le greffier, La juge des contentieux de la protection