TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 20 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 23/01589 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EHUO

Prononcé le 20 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 19 Décembre 2025, prorogé au 20 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[X] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [J], demeurant [Adresse 1]

( aide juridictionnelle Totale numéro C654402024000591 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)

représentée par M^e Valerie CAILLEAUX, avocat au barreau de TARBES

[M] [J], demeurant [Adresse 1]

( aide juridictionnelle Totale numéro C654402024000592 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)

représenté par M^e Valerie CAILLEAUX, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 07 décembre 2020, ayant pris effet le 1er décembre précédent, Madame [C] [V], née [H], a donné à bail à usage d’habitation à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 560 € et aucune provision sur charges.

Par acte reçu le 15 novembre 2021 par Maître [O], notaire, Madame [C] [V], née [H], a vendu le logement donné à bail à Monsieur [X] [T].

Par acte en date du 1er janvier 2022, Monsieur [X] [T] a consenti un bail d’habitation pour une durée de un an sur ce bien immobilier à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E], au motif de « raisons familiales », moyennant un loyer mensuel de 560 € et aucune provision sur charges.

Par acte en date du 1er janvier 2023, Monsieur [X] [T] leur a consenti un nouveau bail d’habitation pour une durée de un an, aux mêmes conditions, au motif d’une « récupération appart fin d’année ».

Suite à des loyers impayés, Monsieur [X] [T] a fait délivrer le 17 mai 2023 à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 2 240 €, suivant décompte des loyers impayés arrêtés à mai 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Monsieur [X] [T] a fait assigner Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, principalement aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties avant d’être mis en délibéré au 09 juillet 2024.

Par note en délibéré reçue le 13 mai 2024, Maître Emmanuel TANDONNET, conseil de Monsieur [X] [T] a sollicité de voir écarter la pièce n°6 adverse au motif que cette dernière ne lui avait pas été communiquée préalablement à l’audience.

Par note en délibéré reçue le 15 mai 2024, Maître Valérie CAILLEAUX, conseil de Madame [N] [R] Épouse [E] et de Monsieur [M] [E] a expliqué la difficulté liée à la communication de ladite pièce par le fait d’avoir été contrainte de se faire substituer en dernière minute par un confrère et a indiqué s’en remettre à la décision du Tribunal sur la pertinence de la demande adverse.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée pour respect du contradictoire à l’audience du 24 septembre 2024 et les paries ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe.

A l’audience de réouverture des débats, Madame [N] [R] Épouse [E] et de Monsieur [M] [E] – représentés par Maître Valérie CAILLEAUX – sollicitent le bénéfice des plus larges délais de payement et la suspension de la clause résolutoire.

Par jugement en date du 22 octobre 2024, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats en faisant injonction à Monsieur [X] [T] de :

— signifier ses conclusions et pièces aux défendeurs avant l’audience de réouverture des débats,

— produire une attestation émanant de la CAF et retraçant les sommes reçues de cet organisme sur les années 2022, 2023 et 2024,

— préciser si les montants retenus au titre du commandement de payer ne sont pas eux mêmes entachés d’erreur de calcul.

* * *

Le dossier a été rappelé pour la première fois à l’audience du 17 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 21 octobre 2025, Maître Valérie CAILLEUX, conseil de Monsieur [M] [E] et de Madame [N] [R] Épouse [E], sollicite le renvoi pour production tardive d’une pièce adverse et instructions de son client. A défaut, elle demande à ce que cette pièce soit écartée des débats.

Maître Emmanuel TANDONNET, conseil de Monsieur [X] [T], s’oppose à cette demande de renvoi, indiquant avoir conclu au mois de juin 2025 et que seul un décompte actualisé et un décompte CAF ont été adressés récemment au défendeur. Afin de permettre au dossier d’être retenu, il retire spontanément les pièces litigieuses de son dossier de plaidoiries.

Compte tenu de l’ancienneté à la fois de l’affaire et des dernières conclusions du demandeur, le Juge des contentieux de la protection a refusé le renvoi et le dossier a été retenu.

Monsieur [X] [T] – représenté par Maître Emmanuel TANDONNET – sollicite du Juge des contentieux de la protection, selon conclusions déposées à l’audience auxquelles il se rapporte, qu’il :

— juge que les causes du commandement de payer du 17 mai 2023 n’ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 18 juillet 2023,

— prononce, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 1er janvier 2023 par Monsieur [X] [T] à Madame [N] [R] Épouse [E] et à Monsieur [M] [E],

— ordonne qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsés, s’il échet avec le concours de la force public et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamne solidairement Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 4 877 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 17 mai 2023 sur la somme de 2 180 €,

* une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges afférentes, indexée comme le loyer, à compter du 18 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit,

* 300 € à titre de dommages et intérêts en application des articles 1231-1 et suivants du Code civil,

* 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 mai 2023, de sa signification à la CCAPEX le 23 mai 2023 et de la signification de l’assignation à la Préfecture le 04 septembre 2023,

— déboute Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] de leur demande de délais de payement.

Le bailleur rappelle qu’un dégât des eaux est intervenu en décembre 2021 dans le logement du fait de carreaux cassés par les locataires au niveau de la baignoire et que malgré la déclaration de sinistre et la prise en charge par l’assurance, les locataires n’ont pas été réactifs pour faire réparer les désordres, laissant l’infiltration perdurer et s’aggraver au point d’entraîner un second sinistre.

Le bailleur fait valoir qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement à ses obligations puisque ce serait les locataires qui se seraient opposés, par leur inertie et leur absence de réponse, à la réalisation des travaux nécessaires à bref délai. Il estime avoir satisfait à toutes les obligations lui incombant en réalisant l’ensemble des travaux préconisés par le service santé environnement de la ville de [Localité 3]. Il conclut que cette situation illustrerait la mauvaise foi des locataires.

En réponse aux arguments adverses tendant à dire que les causes du commandement de payer auraient été au moins partiellement régularisées, Monsieur [X] [T] soutient que les locataires procèdent par simples allégations sans fournir de preuve de leurs payements, prétendument faits en espèces. Il conclut que les justificatifs de retraits d’espèces produits ne correspondent pas, au niveau des dates, à des versements réalisés sur le décompte locatif et qu’en conséquence, la preuve de payement n’est pas rapportée.

Concernant la reprise des payements courants depuis février 2024, le bailleur estime que les loyers sont réglés aléatoirement. Ainsi, Monsieur [X] [T] affirme qu’après une période au cours de laquelle le loyer courant a été payé (entre mai 2024 et avril 2025), aucun payement n’est intervenu en mai et juin 2025 puis depuis août 2025 en dehors des règlements de l’allocation logement.

En conséquence, il s’estime bien fondé à se prévaloir de la résiliation du bail et à solliciter l’expulsion de Madame [N] [R] épouse [E] et de Monsieur [M] [E], outre leur condamnation solidaire au payement des loyers et charges.

Le bailleur sollicite en outre, eu égard à leur résistance abusive à laisser réaliser les travaux de remise en état, la condamnation solidaire des locataires à payer 300 € à titre de dommages intérêts.

Le bailleur s’oppose aux demandes de délais de payement et de suspension de la clause résolutoire formulées à l’audience du 24 septembre 2024.

*

En défense, Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] – représentés par Maître Valérie CAILLEAUX – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles ils se rapportent, qu’il :

— déboute Monsieur [X] [T] de toutes ses demandes,

— constate la bonne foi et les capacités financières limitées de Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E],

— accorde des délais de payement à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] pour régler le montant des sommes restant dues, sous réserve de l’actualisation des sommes dues à Monsieur [X] [T],

— accorde à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] un délai de règlement des sommes restant dues de 24 mois à compter de la signification de la décision,

— déboute Monsieur [X] [T] de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande de condamnation de Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] aux dépens ou au minimum, réduise ces demandes à de plus justes proportions.

Concernant le contrat de bail, les défendeurs relèvent l’illégalité de la succession de contrats limités à une année que le bailleur leur a imposé, et rappellent que leur contrat de bail est soumis aux seules dispositions de la loi de 1989 avec une durée de 3 ans dès lors que la dérogation évoquée n’a jamais été justifiée.

Concernant l’arriéré de loyers, tout d’abord, les défendeurs reconnaissent avoir eu des difficultés financières ne leur permettant pas de régler l’ensemble des sommes dues et seraient prêts à reconnaître la dette, sous réserve de l’actualisation et de la justification des sommes dues par le bailleur.

Ensuite, ils font valoir que le conflit les opposant au bailleur trouve son origine dans la dégradation de leurs conditions de vie dans le logement suite au sinistre dégât des eaux pour lequel le bailleur se serait refusé à faire les travaux nécessaires, malgré l’indemnisation de l’assurance, et alors même que la situation avait de graves conséquences pour leur santé et celle de leurs enfants. Ils soutiennent qu’ils ont dû faire appel au service santé environnement de la ville de [Localité 3] pour mettre un terme à la situation. Les consorts [E] affirment que, depuis la résolution des désordres, la situation s’est apaisée et qu’ils ont repris le payement des loyers courants.

Enfin, les défendeurs expliquent que, selon eux, l’arriéré s’élève à 3 230 € et non 5 271 € et produisent leur propre décompte des sommes versées. Ils soutiennent avoir toujours réglé leur loyer en espèces et que cela n’a jamais posé de problème. Ils précisent avoir réglé intégralement les loyers jusqu’en mars 2023 et estiment que la réclamation par le bailleur de loyers antérieurs illustre la mauvaise foi de ce dernier.

Concernant leurs intentions pour l’avenir, les époux [E] expliquent avoir cherché à quitter le logement avant toute procédure judiciaire et avoir déposé une demande de logement social. Mais, compte tenu de l’apaisement du conflit et de la réalisation des travaux par le bailleur, les locataires souhaiteraient se maintenir dans le logement. Ils expliquent avoir repris le loyer courant depuis février 2024 et avoir sollicité l’aide des organismes sociaux pour compenser la diminution de leurs revenus.

Concernant la demande de dommages intérêts, Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] estiment que le bailleur est mal fondé à se prévaloir d’un préjudice dont il est seul responsable en raison de son inertie. Ils ajoutent que ce denier ne peut pas, non plus, légitimement solliciter la condamnation des locataires au titre de l’article 700 et des dépens, pour être lui-même à l’origine de la présente procédure.

*

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 29 septembre 2023 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, prorogé au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 06 juillet 1989, « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ».

L’article suivant prévoit cependant une exception : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ».

De jurisprudence constante, la loi impose impérativement l’indication précise des raisons professionnelles ou familiales. Ainsi, est insuffisante la seule mention de la nécessité, pour l’un des propriétaires, de s’installer dans une ville pour des raisons professionnelles ou familiales, alors que le contrat ne précise ni l’événement, ni la raison justifiant la nécessité de la reprise (voir notamment Cass 3ème civ. 14 décembre 1994).

En l’espèce, force est de constater, tout d’abord, que le contrat de bail initial, conclu entre Madame [C] [H] Épouse [V] et les époux [E] le 07 décembre 2020, ayant pris effet le 1er décembre précédent (pièce 2 demandeur), portait déjà sur une durée de un an et ne mentionnait aucun motif à cette dérogation.

Ensuite, le contrat de bail en date du 1er janvier 2022 mentionne, au titre du motif de la dérogation, « raisons familiales », ce qui ne saurait en aucune façon constituer un événement suffisamment précis au sens de l’article 11 de la loi du 06 juillet 1989 et de la jurisprudence sus-mentionnée.

Enfin, le contrat de bail en date du 1er janvier 2023 mentionne, au titre du motif de la dérogation, « récupération appart fin d’année », ce qui ne constitue même pas un événement.

Surabondamment, le bailleur reconnaît que le contrat de bail litigieux n’a jamais répondu aux conditions nécessaires pour bénéficier d’une durée dérogatoire.

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] bénéficient donc d’un contrat de bail d’habitation non meublé ayant débuté le 1er décembre 2020 pour une durée de 3 ans. Le contrat de bail a donc été tacitement renouvelé le 1er décembre 2023 pour la même durée.

II. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 04 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [T] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 07 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2023, pour la somme en principal de 2 240 €.

Le bailleur reconnaît que le commandement de payer est affecté d’une erreur dans le montant de l’arriéré locatif. Il estime désormais ce montant, selon le dernier décompte produit, à la somme de 2 180 € (pièce 39 demandeur).

En dépit de cette erreur, il n’est pas contesté par les défendeurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, aucun payement n’étant intervenu pendant cette période en dehors des versements CAF (pièce 11 défendeurs), insuffisants à couvrir le montant total du loyer et donc nécessairement à résorber l’arriéré locatif.

Dès lors, force est de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Monsieur [X] [T] affirme qu’après une période au cours de laquelle le loyer courant a été payé (entre mai 2024 et avril 2025), aucun payement n’est intervenu en mai et juin 2025 puis depuis août 2025 en dehors des règlements de l’allocation logement.

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E], sur lesquels repose la charge de la preuve des règlements réalisés, ne justifient d’aucun payement supplémentaire et ne justifient donc pas de la reprise du payement du loyer courant avant l’audience de plaidoiries.

Dans ces conditions, la loi ne permet pas au Juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire. Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] seront donc déboutés de cette demande.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Monsieur [X] [T] produit un décompte estimant que Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 877 € à la date du 30 juin 2025 (pièce 39 demandeur).

Force est cependant de constater, à la comparaison des pièces produites par les parties, que ce décompte est affecté d’un certain nombre d’erreurs et qu’il convient de le rectifier comme suit :

Mon décompte

Loyer

Locataire

CAF

Reste

01/23

560

397

63

100

02/23

560

0

63

497

03/23

560

0

19

541

04/23

560

0

19

541

05/23

560

0

19

541

06/23

560

0

0

560

07/23

560

0

0

560

08/23

560

0

0

560

09/23

560

0

0

560

10/23

560

0

0

560

11/23

560

0

0

560

12/23

560

0

0

560

01/24

560

0

0

560

02/24

560

0

1472

-912

03/24

560

560

685 (pièce 3 défendeurs)

-685

04/24

560

496

164

-100

05/24

560

396

164

0

06/24

560

349

211 (pièce 3 défendeurs)

0

07/24

560

349

211

0

08/24

560

349

211

0

09/24

560

349

219 (pièce 9 défendeurs)

-8

10/24

560

326

1151 (pièces 37 demandeur et 9 défendeurs)

-917

11/24

560

326

234

0

12/24

560

324

236 (pièce 37 demandeur et 9 défendeurs)

0

01/25

560

321

239 (pièce 37 demandeur)

0

02/25

560

298

239

23

03/25

560

321

239

0

04/25

560

298

262

0

05/25

560

0

262

298

06/25

560

0

262

298

4 697,00 €

En effet, d’une part, les retraits d’argent liquide, dont il est, certes, justifié par les défendeurs (pièce 6 défendeurs), ne sauraient suffire à rapporter la preuve que ces sommes ont été utilisées pour payer le loyer.

D’autre part, certaines sommes versées par la CAF divergeaient entre le décompte du demandeur et celui des défendeurs. Suite à l’examen attentif et à la comparaison des différentes pièces produites par les parties, les sommes retenues seront celles mentionnées dans le tableau précédent.

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] seront donc solidairement (clause XII.- SOLIDARITE – ELECTION DE DOMICILE) condamnés à verser à Monsieur [X] [T] cette somme de 4 697 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 180 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (17 mai 2023) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Monsieur [X] [T] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 560 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] sollicitent des délais de payement pendant une durée de 24 mois.

D’une part, ils exposent avoir rencontré des difficultés financières ne leur permettant pas de régler l’ensemble des sommes dues.

D’autre part, ils font valoir que le conflit les opposant au bailleur trouve son origine dans la dégradation de leurs conditions de vie dans le logement suite au sinistre dégât des eaux pour lequel le bailleur se serait refusé à faire les travaux nécessaires, malgré l’indemnisation de l’assurance, et alors même que la situation avait de graves conséquences pour leur santé et celle de leurs enfants. Ils soutiennent qu’ils ont dû faire appel au service santé environnement de la ville de [Localité 3] pour mettre un terme à la situation. Les consorts [E] affirment que, depuis la résolution des désordres, la situation s’est apaisée et qu’ils ont repris le payement des loyers courants.

Monsieur [X] [T] s’oppose à la demande de délais de payement ainsi formulée compte tenu du défaut persistant de règlement du loyer courant.

En l’espèce, force est de constater que, tout d’abord, les défendeurs ne justifient pas avoir repris le payement du loyer courant avant l’audience.

Ensuite, si le loyer courant a été réglé en totalité 14 mois sur 30 entre janvier 2023 et juin 2025 et qu’un effort soutenu de règlement du loyer courant a été réalisé entre février 2024 et avril 2025, aucun loyer n’a été payé en mai et juin 2025 puis entre août 2025 et l’audience.

Enfin, les efforts de règlement supplémentaire de la part des locataires afin de permettre l’apurement de leur dette n’ont été qu’exceptionnels (mars et avril 2024), la diminution de la dette provenant principalement des rappels d’allocation logement.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas réaliste que Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] parviennent à affecter une somme suffisante, en sus du règlement du loyer courant, pour permettre l’apurement de leur dette locatif dans le délai de 2 ans légalement imparti. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d’un dossier de surendettement, sera en mesure d’octroyer des délais de payement plus importants et de permettre un sursis à la mesure d’expulsion.

*

Surabondamment, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] fondent exclusivement leur demande de délais de payement sur l’article 1343-5 du Code civil.

Quand bien même ils auraient fondé leur demande sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dérogatoire au droit commun, le Juge des contentieux de la protection n’aurait pas pu leur octroyer de délais de payement sur ce fondement dans la mesure où il n’est pas justifié que le payement du loyer courant ait été repris avant l’audience.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Monsieur [X] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en ce que ces derniers ne lui auraient pas laissé réaliser les travaux nécessaires dans le logement loué.

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] s’opposent à cette demande, estimant que la carence dans la réalisation des travaux nécessaires suite à la survenue d’un dégât des eaux incombe au bailleur.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [T] produit :

— un récapitulatif de la GMF en date du 28 novembre 2023 (pièce 8 demandeur) concernant le dégât des eaux,

— des échanges de textos avec Monsieur [M] [E] au mois de janvier 2023 concernant le dégât des eaux (pièce 7 demandeur),

— un devis établi par la société MULTI SERVICES DU BT [Z] [A] le 27 mars 2023 (pièce 9 demandeur),

— des échanges de textos avec Monsieur [M] [E] entre janvier et août 2023 (pièce 10 demandeur),

— un premier recommandé avec accusé de réception en date du 29 septembre 2023, distribué le 04 octobre 2023 (pièce 12 demandeur), par lequel il sollicite de ses locataires la communication de leurs disponibilités afin de faire réaliser les travaux suite au dégât des eaux,

— un second recommandé en date du 20 novembre 2023 (pièce 13 demandeur), par lequel il rappelle que le dégât des eaux est survenu le 22 décembre 2021 et sollicite la communication par les locataires de leurs disponibilités pour débuter les travaux,

— un courrier adressé par la Direction de la Qualité de vie urbaine à Monsieur [X] [T] le 15 décembre 2023 (pièce 17 demandeur).

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces produites que Monsieur [M] [E] a déclaré le 22 décembre 2021 un dégât des eaux survenu dans son logement. Une entreprise a été mandatée par l’assurance le 15 mars 2023 pour prendre en charge les dégâts constatés suite à la fuite (pièce 8 demandeur).

S’il n’est pas contestable que Monsieur [M] [E] a manqué de diligences au cours de l’année 2023 en ne répondant que ponctuellement aux messages de son bailleur (pièces 7 et 10 demandeur) et en annulant la mission de l’entreprise mandatée pour réaliser les travaux en raison des délais nécessaires (pièce 8 demandeur), force est de constater que Monsieur [X] [T] n’explique ni ne justifie la raison pour laquelle un sinistre déclaré en fin d’année 2021 n’a trouvé réponse qu’au début de l’année 2023 alors même que les locataires occupaient le logement avec deux jeunes enfants.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2023, de sa notification à la CCAPEX le 23 mai 2023, de l’assignation du 31 août 2023 et de sa notification à la Préfecture le 04 septembre 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [T], Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 décembre 2020 entre Madame [C] [H] Épouse [V], aux droits de laquelle vient Monsieur [X] [T], Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 18 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] à verser en deniers ou quittances à Monsieur [X] [T] la somme de 4 697 € (quatre mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant un dernier appel de 560 € pour le mois de juin 2025 et un dernier versement CAF de 262 € pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 sur la somme de 2 180 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] à payer à Monsieur [X] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 560 € (cinq cent soixante euros) ;

DEBOUTE Monsieur [X] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2023, de sa notification à la CCAPEX le 23 mai 2023, de l’assignation du 31 août 2023 et de sa notification à la Préfecture le 04 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [R] Épouse [E] et Monsieur [M] [E] à verser à Monsieur [X] [T] une somme de 800 € (huit cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge