TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10966 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IRJ

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] GRAND PARIS EST

Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [P] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SEVIN

Copie délivrée à :

Mme [Y]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – GRAND PARIS EST, EPIC, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de son fils, Monsieur [I] [Y]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 novembre 2014, l’OPH de [Localité 8] a donné à bail à Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 348,80 €.

La société Vilogia a par ailleurs donné à bail à Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] un emplacement de stationnement n°157 situé à la même adresse.

M. [I] [Y] est décédé le 9 avril 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH de [Localité 8] a fait signifier à Mme [P] [Y], par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 303,35 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, OPH de [Localité 8] a fait assigner Mme [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La société Vilogia, venant aux droits de l’OPH de [Localité 8], comparante, représentée, intervient volontairement à l’instance, actualise oralement le contenu de ses dernières conclusions, visées par le greffe, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;

o constater la résolution judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [P] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard du logement et de l’emplacement de stationnement ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [P] [Y] ;

o condamner Mme [P] [Y] à payer :

? la somme de 4 911,01 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de la notification du commandement à la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, que l’un d’entre eux contient une clause résolutoire, que Mme [P] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré et que le manquement au paiement des loyers de l’emplacement de stationnement constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [P] [Y], comparante, assistée de son fils M. [I] [Y], reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant mensuel de 100 euros, suspensifs de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 3 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la défenderesse perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 1 000 euros, que ses difficultés s’expliquent par la leur d’attribution d’une pension de réversion.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur l’intervention volontaire de Vilogia

Il ressort des articles 328 et suivants du code de procédure civile que l’intervention volontaire peut être formée à titre principal.

En l’espèce, Vilogia justifie venir aux droits de OPH [Localité 8].

En conséquence, il convient de recevoir son intervention volontaire.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 octobre 2014 que Mme [P] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 348,80 € hors charges, augmenté de charges récupérables.

Il ressort du bail verbal de l’emplacement de stationnement que Mme [P] [Y] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 9,55 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [P] [Y] restait devoir la somme de 4911,01 € euros à la date du 4 février 2025.

Mme [P] [Y], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] [Y] au paiement d’une somme de 4 911,01 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 289,29 euros à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement.

o Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire propose de régler 100 euros par mois pour régler sa dette, ce à quoi le demandeur ne s’oppose pas.

En conséquence, des délais seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2014 contient telle une clause résolutoire en son article 4.4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 2 303,35 €, arrêtée au 30 novembre 2023, terme de novembre inclus.

Or, par deux virements effectués le 12 janvier 2024, soit avant la signification du commandement de payer, Mme [P] [Y] a payé volontairement une somme de 2 770 euros.

Aussi, le bailleur était désintéressé de la somme de 2 303,35 et n’avait plus intérêt à signifier un commandement de payer cette somme.

Le commandement de payer, qui visait une dette inexistante, n’a produit aucun effet.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Mme [P] [Y] et la société Vilogia ayant pour objet l’emplacement de stationnement situé à l’adresse du logement, est démontrée.

La dette locative relative à cet emplacement de stationnement s’élève à la somme de 105,36 euros.

Si elle caractérise une inexécution par la locataire de ses obligations, elle n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront ni le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2024, ni celui de sa notification à la CCAPEX, ni la notification de l’assignation à la préfecture. Ces actes n’étaient pas nécessaires à l’obtention du paiement de l’arriéré locatif.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

RECOIT l’intervention volontaire de Vilogia, venant aux droits de OPH de [Localité 8] ;

REJETTE la demande de constat d’acquisition des effets la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2014 entre la société OPH [Localité 8] aux droits de laquelle vient la société Vilogia et Mme [P] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ayant pour objet l’emplacement de stationnement n°157 situé à la même adresse ;

CONDAMNE Mme [P] [Y] à verser à la société Vilogia la somme de 4 911,01 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 04 février 2025, terme de janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 289,29 euros à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [P] [Y] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 911,01 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE Vilogia de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront ni le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2024, ni celui de sa notification à la CCAPEX, ni la notification de l’assignation à la préfecture;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION