TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00102 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4ZZ

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître LEMONNIER

Copie à Madame [Z]

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparant représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître TAINMONT

DÉFENDEURS

M. [E] [C]

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, non représenté

Mme [O] [Z]

demeurant [Adresse 7]

Comparante en personne

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protectionassistée de Laurie BALDINI, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 2024, la SCI MAJ IMMOBILIER a consenti à Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 435 €, outre une provision mensuelle de 15 € sur charges récupérables.

Par acte du 5 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z], selon le dispositif étatique « VISALE ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 17 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 242 € en principal.

Par exploits du 27 février 2025 délivrés à personne à Monsieur [E] [C] et à domicile à Madame [O] [Z] entre les mains de sa mère Madame [N] [Z], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 6 juin 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1247,56 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 27 février 2025 et quittances subrogatives de la caution, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 928,73 €. Elle s’en rapporte à justice sur les demandes formulées par Madame [O] [Z] et notamment quant à l’octroi de délais de paiement la concernant. Elle souligne que malgré son départ du logement, elle reste solidairement tenue par l’obligation de paiement.

En défense, Monsieur [E] [C] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Madame [O] [Z], comparante en personne, fait valoir qu’elle n’est plus dans le logement mais que Monsieur [E] [C] s’y trouve toujours et y héberge sa sœur. Elle ne conteste pas le principe de la dette mais fait valoir que son obligation solidaire s’arrête au mois de décembre 2024 dès lors qu’elle a averti le bailleur qu’elle quittait le logement. Elle sollicite des délais de paiement à raison de 100 € par mois et sollicite la condamnation de Monsieur [E] [C] à lui rembourser la somme de 121 € qu’elle lui a donnée en juin 2024 pour régler le loyer et qu’il n’a manifestement pas utilisé pour cela.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 février 2025 a été dénoncée le 3 mars 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 mars 2025, les quittances subrogatives correspondant aux montants versés au bailleur en sa qualité de caution et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

S’agissant des sommes dues, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi qu’elle a réglé la somme totale de 1 928,73 € entre les mois de juin 2024 et mai 2025, somme qui lui est due et à laquelle Monsieur [E] [C] sera donc condamné en paiement.

Il est constant et non contesté que Madame [O] [Z] a quitté le logement, ce qui est justifié par son préavis déposé le 11 juin 2024 entre les mains de l’agence immobilière mandatée par le bailleur. En application du bail et de sa clause de solidarité, qui respecte les prescriptions légales de l’article 8-1, VI, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, elle demeure tenue aux obligations du contrat pendant un délai de 6 mois postérieurement à son départ, soit jusqu’au 11 décembre 2024.

En conséquence elle sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 080,56 €, la part de cette condamnation étant solidaire avec Monsieur [E] [C].

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 mars 2025 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 17 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 242 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 octobre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [E] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à la caution, laquelle règle les indemnités d’occupation dues depuis cette date. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de cette date et sur présentation de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur la dette entre locataires :

Vu tout ce qui précède, en application de l’article 1303-1 du code civil,

Madame [O] [Z] justifie avoir viré la somme de 121 € à Monsieur [E] [C] le 11 juin 2024, correspondant à sa part de loyer, qu’il n’a manifestement pas utilisé pour régler les sommes dues au bailleur. Il conviendra donc de le condamner à rembourser ladite somme à Madame [O] [Z].

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Madame [O] [Z] justifie qu’elle n’est plus présente dans le logement, qu’elle a fait preuve de bonne foi en versant à Monsieur [E] [C] sa part du loyer en juin 2024, qu’il n’a pas transmise au bailleur, qu’elle perçoit l’allocation de retour à l’emploi à raison de 753 € par mois et qu’elle est hébergée chez ses parents, sans enfant à charge.

Sa situation économique justifie ainsi qu’il soit fait droit à sa demande, et il lui sera octroyé des délais de paiement.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 250 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 30 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [E] [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Adresse 9] ([Adresse 2]), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONSTATE que Madame [O] [Z] a quitté le logement le 11 juin 2024 et que son obligation de paiement solidaire à l’égard du bailleur et de la caution, subrogée dans les droits du bailleur, s’arrête le 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] à payer en deniers ou quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 080,56 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE en outre Monsieur [E] [C] à payer en deniers ou quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 848,17 €, représentant les indemnités d’occupation impayées entre le 12 décembre 2024 et le 30 mai 2025 ;

CONDAMNE en outre Monsieur [E] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur présentation de quittances subrogatives postérieures, à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites en ce qui concerne uniquement Madame [O] [Z] ;

AUTORISE Madame [O] [Z] à se libérer de sa dette auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en 10 mensualités de 100 € chacune, la 11ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les mesures d’exécution forcée à son encontre pendant la durée de cet échelonnement et tant que les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et Madame [O] [Z] pourra faire l’objet de mesures d’exécution forcée pour le recouvrement de la somme ;

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Madame [O] [Z] la somme de 121 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [O] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION