TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11410 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K6P

Minute : 25/833

S.A. D’HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [H] [V] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [V] [Y],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2024, la SA D’HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [H] [V] [Y] un logement situé [Adresse 4], logement n°342672, 1er étage, porte n°313, pour un loyer mensuel de 340,47 euros, et 127,42 euros de provisions sur charges, soit un loyer total mensuel de 467,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [H] [V] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1344,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 26 septembre 2024, reçue le 3 octobre 2024, la SA D’HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [H] [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [V] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner Monsieur [H] [V] [Y] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 26 septembre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 2145,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 décembre 2024.

À l’audience du 28 avril 2025, la SA D’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8026,06 euros arrêtée au 18 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D’HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [V] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [V] [Y], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à titre principal, et la résiliation judiciaire à titre subsidiaire sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2024 à compter du 26 septembre 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [H] [V] [Y] à son paiement à compter de 26 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 avril 2025 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il est imputé un supplément de loyer forfaitaire pour l’année 2025, après mise en œuvre de la procédure prévue par les articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 343,82 euros (123,90 euros ; 13,00 euros ; 181,92 euros et 25,00 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [V] [Y] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 7682,24 euros, au titre des sommes dues au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [V] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [V] [Y] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 janvier 2024 entre la SA D’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [H] [V] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [H] [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [V] [Y] à compter du 26 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] [Y] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 7682,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] [Y] à payer à la SA D’HLM SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 avril 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] [Y] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE JUGE