TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 25/05940 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HJY

Minute : 26/00080

JUGEMENT

Du 10 Février 2026

Madame [O] [X]

C/

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

copie exécutoire :

Madame [O] [X]

Copie certifiée conforme :

Maître Gaelle LE DEUN

Le 10 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors des débats et de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparante en personne,

ET DEFENDEUR(S) :

Société CDC HABITAT

Agence de SARVILEP

[Adresse 3]

Représentée par Maître Gaelle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

Le 7 mai 2025, M. [M], conciliateur de justice au tribunal de Saint Ouen, a dressé un constat de carence de la tentative de conciliation entre Mme [X], locataire, et la société CDC HABITAT, gestionnaire, au sujet d’un conflit de voisinage entre loca-taires,

Par requête aux fins de saisine enregistrée le 15 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen a été saisi d’une demande de Mme [O] [X], [Adresse 2] à l’encontre de la société CDC HABITAT, agence de SARVILEP, [Adresse 3], pour la condamner à :

—  3 000 € au principal,

—  2 000 € de dommages et intérêts,

Mme [X] subit des nuisances sonores, de jour comme de nuit, de la part de ses voisins du dessus et demande à être dédommagée par le gestionnaire des lieux, CDC HABITAT,

Par courrier du greffe en date du 26 mai 2025, les parties sont convoquées à comparaitre le 9 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen,

L’accusé de réception de la convocation destinée à CDC HABITAT a été retourné signé au tribunal le 30 juin 2025,

A l’audience du 9 octobre 2025, Mme [O] [X] comparait,

La société CDC HABITAT est représentée,

Le conseil de CDC HABITAT, qui vient d’être désigné, demande le renvoi de l’affaire,

L’affaire est renvoyée au 4 novembre 2025,

A l’audience du 4 novembre 2025, Mme [O] [X] comparait,

La société CDC HABITAT est représentée,

Mme [O] [X] rappelle qu’elle habite ce logement depuis le 1er février 2016. Cela fait 9 ans que la famille qui habite au-dessus de son appartement fait continuellement du bruit : meubles qui tombent, portes qui claquent. Mme [X] a signalé les faits dès 2017 au bailleur par des appels téléphoniques, une trentaine de courriers RAR, environ 200 mails sur son compte locataire, des photos ont aussi été envoyées. Le 15 décembre 2023, une réunion a réuni les anciens gardiens, les deux familles. Mme [X] dénonce des souffles au cœur chez elle-même et ses enfants. En octobre 2022, un dégât des eaux est survenu à cause des voisins, il y a eu des trous dans les murs, des rongeurs sont apparus. Mme [X] modifie sa demande : 5 000 € de dommages et intérêts,

L’affaire est renvoyée d’une part en audience de conciliation le 10 novembre 2025, et en cas d’échec, à l’audience de jugement du 6 janvier 2026,

L’audience de conciliation du 10 novembre 2025 n’a pas abouti et le conciliateur de justice

en a dressé un procès-verbal d’échec,

A l’audience du 6 janvier 2026, Mme [O] [X] comparait,

La société CDC HABITAT est représentée,

La société SARVILEP, en sa qualité de bailleur, comparait volontairement,

Mme [O] [X] informe le tribunal que les nuisances n’ont pas cessé et réitère ses demandes exposées à l’audience du 4 novembre 2025,

L’agence SARVILEP informe le tribunal qu’une entreprise tous corps de métiers a été mandatée le 15 décembre 2025 pour intervenir chez Mme [X] et constater d’éventuels désordres. Un dégât particulier a été relevé : la porte-fenêtre de la chambre des enfants. Il y a eu des fuites d’eau, mais aujourd’hui plus aucune trace d’humidité,

CDC HABITAT rappelle qu’il est intervenu depuis 2022 pour des fuites au ballon d’eau chaude et pour changer la porte palière. Concernant les troubles du voisinage, aucune plainte n’émane d’autres locataires. Mme [X] ne démontre pas le lien de causalité entre le trouble de voisinage dénoncé et les maladies des membres de sa famille. CDC HABITAT demande que la demande de Mme [X] soit rejetée,

Mme [O] [X] accepte que des travaux soient effectués dans son appartement,

La société SARVILEP a déposé à l’audience des conclusions auxquelles il convient de se rapporter,

L’affaire est mise en délibéré au 10 février 2026 avec mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses demandes, Mme [O] [X] soumet au débat les pièces suivantes :

— décision DALO du 24/09/24,

— courriers entre Mme [X], la préfecture de Seine Saint Denis, CDC HABITAT, Mairie d'[Localité 2], Agence SARVILEP,

— avis aux locataires de CDC HABITAT,

— certificats médicaux,

— attestations diverses,

— mains courantes et plaintes des 29/06/21, 31/08/21, 17/11/21, 15/02/22, 07/11/22, 10/03/23, 15/05/23, 22/09/23, 29/09/23, 07/03/24, 05/02/25, 11/03/25 et 11/09/25,

—  2 photos de la boite aux lettres + photos appartement,

—  18 photos d’avis RAR envoyés entre le 19/05/21et le 25/01/24,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de CDC HABITAT,

2) sur la demande de dommages et intérêts

Le 1er février 2016, la société SARVILEP, représentée par la SOCIETE NATIONALE IM-MOBILIERE, aux droits desquels vient la société SARVILEP, consent en sa qualité de bailleur à Mme [O] [X] un logement situé [Adresse 2], comprenant 5 pièces principales pour un loyer mensuel de 528,12€, majoré d’une provision pour charges de 235,72€,

Depuis son emménagement dans l’appartement, Mme [X] qui y vit avec ses 6 enfants, se plaint de deux problèmes principaux :

— les nuisances sonores causées par la famille vivant juste au-dessus de son appartement,

— un mauvais état général de l’appartement,

Le 6 juin 2021, Mme [X] dépose une main courante dénonçant des troubles de voisinage subis depuis 5 ans à cause des voisins vivant au-dessus de son appartement : « ces voisins déplacent les meubles, continuent de courir, sauter du matin au soir jusqu’à deux ou trois heures du matin(…) »,

Mme [X] déposera ainsi douze autres mains courantes et plaintes au com-missariat entre les 31 août 2021 et 11 septembre 2025, dénonçant toujours exactement la répétition des mêmes faits (meubles déplacés, coups de marteau sur le sol ou les murs, chutes d’objets, courses, cuvette des toilettes rabattue violemment, portes qui claquent, seaux d’eau jetés par la fenêtre, harcèlement, intimidation),

Le 9 juillet 2022, Mme [X] adresse à CDC HABITAT, gestionnaire du logement et au Maire d'[Localité 2] le même courrier RAR dans les termes suivants :

« (…) Cela fait plusieurs années que je fais part à l’agence d'[Localité 2] des différents soucis concernant l’état du logement dans lequel je vis avec mes 6 enfants. Nous avons un sé-rieux problème de voisinage, plus précisément, nous subissons des nuisances sonores venant de la famille [L] occupant le 2ème étage porte 4 (situé donc juste au-dessus de mon ap-partement) malgré le nombre de plaintes et de relances que j’ai pu faire auprès de l’agence, que cela soit par téléphone ou par maints courriers, il n’y a aucun changement. (…). Mes enfants et moi vivons un véritable cauchemar depuis que nous occupons ce logement. Ces nuisances sont permanentes, à longueur de journée, nous subissons des bruits de coups de marteau du mur au sol, perceuse, des meubles, des chaises, de la vaisselle et des objets qui tombent de jour comme de nuit allant de 18h à 4h-6h du matin, sans exagération.

A ce jour, notre bâtiment est complètement à l’abandon, interphone jamais en service, pas de rénovation dans l’immeuble que ce soit en extérieur comme à l’intérieur, de ce fait, mon logement est dans un état que je qualifierai insalubre. Hormis les efforts personnels que je fournis pour maintenir l’appartement propre et en bon état, les problèmes d’humidité per

sistent et nous avons également des problèmes d’aération, de ventilation, d’étanchéité, d’infiltration, de moisissure et pour couronner le tout, des rongeurs occupent notre immeuble depuis quelques années et nous sommes nombreux à vous en avoir fait part.

(…) Vous n’envisagez pas de faire grand chose pour ce qui est des travaux sous prétexte que nos immeubles sont en projet de destruction et qu’un plan de relogement social sera mis en place incessamment sous peu. Je vous avoue que la situation actuelle ne me permet plus d’at-tendre le lancement de ce plan de relogement social car je ne supporte plus de vivre dans ces conditions inadmissibles et refuse de porter le fardeau de voir non seulement l’état de santé de mes enfants et moi se dégrader davantage mais aussi de supporter cette injustice à l’égard de votre agence par rapport à ce litige avec le voisinage (…) »,

Le 15 décembre 2022, le gestionnaire CDC HABITAT convoque Mme [X] et la famille [L] pour une réunion relative à ces troubles de voisinage : le bailleur, SAR-VILEP, n’a pas donné suite, jugeant que les deux familles rejetaient l’une sur l’autre la responsabilité des faits,

Outre les mains courantes et dépôts de plainte, Mme [X] a adressé dix-huit courriers recommandés entre janvier 2021 et mai 2024, dénonçant inlassablement à CDC HABITAT, SARVILEP, Mairie, Préfecture, DALO, Bâtonnier de l’Ordre des avocats et autres, les nuisances subies,

Mme [X] a également activé, entre le 4 octobre 2022 et 30 avril 2025, à 20 reprises son compte locataire de CDC HABITAT pour signaler la persistance des troubles de voisinage, les demandes étant à chaque fois clôturées,

Mme [X] fournit également les attestations de quatre personnes s’étant ren-dues chez elle et ayant constaté les nuisances provenant des voisins du dessus, at-testations de témoins cependant non conformes aux articles 200 à 203 du Code de procédure civile,

Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

Sur les nuisances sonores

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux »,

L’article 1719, al. 1 du Code civil dispose également : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent »,

L’article 1253 du Code civil dispose également que « Le propriétaire, le locataire, l’occu-pant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’où-vrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte»,

La responsabilité du bailleur, en l’espèce SARVILEP, se trouve ainsi engagée s’il ne parvient pas à faire cesser les nuisances de voisinage, qu’elles soient sonores ou autres, causées par un de ses locataires à un autre,

En l’espèce, l’action de Mme [X] se plaignant des agissements d’un autre lo-cataire de son bailleur à son encontre, est tout à fait légitime à lui réclamer les mesures adéquates à faire cesser les troubles subis,

En effet, le bailleur est tenu aussi de garantir la jouissance paisible des lieux à tous les oc-cupants de l’immeuble et ce, dès le moment où il en est informé,

Mme [X] a officiellement adressé une mise en demeure à CDC HABITAT, gestionnaire de son bailleur, le 9 juillet 2022 lui décrivant précisément les nuisances sonores subies de 18h à 4-6h du matin de façon réitérées depuis son emménagement dans l’appartement en février 2016 par la famille demeurant au-dessus de son logement, précisant que ses nuisances ont fait l’objet de mains courantes ou de plaintes (déà cinq depuis le 29 juin 2021),

La seule réponse apportée par CDC HABITAT a été de convoquer une réunion au bureau d’accueil du gestionnaire le 15 décembre 2022 pour une rencontre entre le gardien et les deux familles,

Aucune suite n’a été donnée à cette rencontre, pas même un compte-rendu, les familles ayant été manifestement renvoyées dos-à-dos,

Pourtant, les mains courantes et plaintes ont continué à être déposées par Mme [X] jusqu’en mars 2025, ainsi que les courriers RAR à être adressés au gestionnaire/bailleur (août 2022, mars 2023, mai 2023), et les signalements sur le compte locataire CDC HABITAT jusqu’en avril 2025,

Le 12 décembre 2025, CDC HABITAT (pièce n°17) a adressé des courriers à M. et Mme [L] et Mme [O] [X] leur rappelant l’article 3 du règlement de l’immeuble quant à l’obligation de respecter la tranquillité du voisinage et l’interdiction de faire du bruit entre 22 et 7 h du matin, et ce après, des années de plaintes,

L’inaction du gestionnaire/bailleur se trouve ainsi caractérisée, n’ayant pris aucune réelle mesure pour stopper le trouble persistant dénoncé par Mme [X], excédant les inconvénients normaux de voisinage et excédant les nuisances ordinaires tolérables,

Le gestionnaire/bailleur s’est retrouvé face à une obligation d’agir qu’il n’a pas mise en œuvre, son non respect constituant une faute commise à l’encontre de sa locataire, qu’il a laissée se débrouiller seule,

Mme [X] produit des certificats médicaux caractérisant son état d’anxiété associé à des insomnies et vertiges,

Des certificats relatifs à sa fille [T], née en 2006 font état de troubles médicaux, mais cependant sans relation apparente avec la procédure en cours,

En conséquence, CDC HABITAT et SARVILEP seront condamnés à payer à Mme [O] [X] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci dû à leur inaction à ne prendre aucune mesure sérieuse pour faire cesser les troubles sonores de voisinage avérés et causés par la famille habitant l’appartement au-dessus de chez elle,

Sur l’état de l’appartement

L’article 6 de la loi dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé »

Dans un courrier de mai 2023, Mme [X] déplore la présence de rongeurs dans son appartement,

Des photos, noir et blanc, ont également été fournies à l’audience, non datées : sur l’une est photographié un rongeur, sans qu’on sache si la photo a été prise dans l’appartement ou dans les parties communes ; sur les autres photos, des trous apparaissent sur les murs,

De son côté, CDC HABITAT et SARVILEP ont fourni au débat des lettres de commandes pour intervention chez Mme [X] :

— recherche de fuite sur pipe WC (10 octobre 2022),

— deux factures de petits dépannages (27 octobre 2022),

— recherche de fuite sur chauffe-eau et dépannage (25 juillet 2023),

— remplacement du chauffe-eau (4 septembre 2023),

— réparations chasse d’eau, siphon baignoire (16 janvier 2025),

— forfait petit dépannage porte palière (22 janvier 2025),

— remplacement mitigeur baignoire et colonne lavabo (10 février 2025),

Le 16 décembre 2025, CDC HABITAT a fait réaliser dans l’appartement de Mme [X] une recherche générale de fuite technique aux niveau des réseaux chauffage, eau chaude, eau froide, eaux usées, eaux vannes. Le rapport a ainsi constaté les dégâts des eaux, anciens et secs au plafond de la salle de bain résultant d’une ancienne fuite survenue à l’étage supérieur, des percements dans les murs, des dégradations sur les menuiseries extérieures des deux chambres, dont la chambre enfant où l’ouvrant de la porte-fenêtre, partiellement dégongé et déformé, ne se referme pas,

A l’audience du 6 janvier 2026, il a été proposé à Mme [X] la réparation de ladite porte-fenêtre,

En conséquence,

Les demandes de Mme [X] quant à l’état de son appartement n’ont manifestement plus lieu d’être et seront rejetées,

2)sur les dépens

CDC HABITAT et SARVILEP qui succombent au principal seront condamnés aux dépens de l’instance,

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Reçoit la société SARVILEP, représentée par CDC HABITAT en sa demande d’intervention volontaire,

Condamne les sociétés SARVILEP et CDC HABITAT, à payer à Mme [O] [X] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par les nuisances sonores de voisinage,

Déboute Mme [O] [X] de ses demandes relatives à l’état de l’appartement,

Condamne les sociétés SARVILEP et CDC HABITAT aux dépens de l’instance,

Déboute la société SARVILEP de sa demande d’allocation fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 10 février 2026 la minute étant signée par,

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.