TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02855 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4HI7

Minute : 26/00048

DL

Société TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [X] [H]

Madame [I] [L] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Monsieur [X] [H]

Madame [I] [L] [H]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX  ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [L] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2007, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 435,42 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] un commandement de payer la somme de 5 619,61 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire du 25 novembre 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a assigné Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement d’une provision d’un montant de 8 983,62 euros au titre des loyers et charges impayés, outres les indemnités d’occupations postérieures.

Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] ayant été cités à étude et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 6 janvier 2026, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; l’expulsion des locataires et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, dans les 24 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer une provision d’un montant de 8 983,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer, à titre provisionnel, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 941,57 euros par mois et ce, jusqu’à la libération totale et effective des lieux ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification du commandement à la caution et de la dénonciation à la préfecture.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locataires ne s’acquittent pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prévu par la loi.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 février 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 3 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 619,61 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 4 septembre 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires selon les modalités prévues au présent dispositif.

Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les locataires seront redevables d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

En revanche, le bailleur ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de supprimer ou réduire le délai de deux mois laissé aux locataires pour libérer le logement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai apparaissant nécessaire pour que les locataires puissent organiser leur départ et assurer leur relogement.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT ET JOIE produit un décompte aux termes duquel Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] sont redevables de la somme de 8 983,62 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 27 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Cependant, ce montant inclut des frais de procédure pour un montant total de 164,88 euros. Ces frais relèvent des dépens et seront donc déduits de la somme réclamée au titre de la dette locative.

En outre, il ressort du décompte actualisé que les locataires ont effectué un règlement de 1 200 euros le 8 décembre 2025, postérieurement à l’assignation. Les paiements s’imputant sur les échéances les plus anciennes, il convient d’imputer ce règlement au montant dû.

L’obligation pour les locataires de payer le loyer et le montant de cette obligation n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE, à titre provisionnel, la somme de 7 618,74 euros.

En outre, à compter de l’échéance du novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux, Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] seront condamnés in solidum, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment.

Sur les frais du procès

Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action de la SA d’HLM TOIT ET JOIE ;

CONSTATONS à la date du 4 septembre 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE d’une part, bailleur, et Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] d’autre part, preneur, portant sur le logement [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] à payer à la SA d’HLM, à titre provisionnel, la somme de 7618,74 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés, décompte arrêté au 23 décembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, in solidum Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] à payer à la SA d’HLM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [H] et Madame [I] [L] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION